Das Immobilieninserat: Fünf Pflichtangaben und die Sätze, die später Geld kosten

Das Eingabeformular des Portals ist in zwanzig Minuten ausgefüllt: Objektart, Zimmerzahl, Wohnfläche, Baujahr, ein Haken bei „Balkon“, acht Fotos vom Handy und ein Beschreibungstext, den Sie aus dem Exposé von 1998 und der eigenen Erinnerung zusammensetzen. Dann steht die Anzeige online.

Damit ist zweierlei entstanden. Zum einen eine Werbung, für die das Gebäudemodernisierungsgesetz fünf Angaben zwingend vorschreibt und Verstöße mit Bußgeld belegt. Zum anderen ein datiertes, öffentlich archiviertes Dokument über den Zustand Ihres Hauses, das ein Käufer drei Jahre später als Screenshot vorlegen kann. Der zweite Teil ist der teurere, und er wird beim Schreiben fast nie mitgedacht.

Fünf Werte, die aus dem Energieausweis stammen müssen — und nirgends sonst her

Seit der Novelle vom 28. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“ (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG). Die Paragrafenzählung ist geblieben, die Fundstelle für Anzeigen ist weiterhin § 87.

Nach § 87 Abs. 1 GModG greift die Pflicht, wenn vor Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wird und zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Adressat ist, wer die Veröffentlichung verantwortet — Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Makler. Beim Privatverkauf sind das Sie, nicht das Portal.

Nr.	Pflichtangabe nach § 87 Abs. 1 GModG	Häufiger Fehler
1	Art des Ausweises: Bedarfsausweis (§ 81) oder Verbrauchsausweis (§ 82)	Ausweisart fehlt ganz, es steht nur eine Zahl da
2	Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs	Primärenergiewert statt Endenergiewert übernommen
3	die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung	„Zentralheizung“ statt des Energieträgers
4	bei Wohngebäuden: das im Ausweis genannte Baujahr	Baujahr aus der Bauakte, das vom Ausweis abweicht
5	bei Wohngebäuden: die im Ausweis genannte Energieeffizienzklasse	Klasse aus einem älteren Ausweis übernommen

Der Gesetzeswortlaut bindet ausdrücklich zurück: „die im Energieausweis genannten“, „das im Energieausweis genannte“. Maßgeblich ist das Dokument, nicht die Bauakte und nicht die Heizkostenabrechnung. Weichen Bauakte und Ausweis beim Baujahr ab, gehört der Wert aus dem Ausweis in die Anzeige; die Abweichung klären Sie separat mit dem Aussteller.

Bei Nichtwohngebäuden sind Endenergiebedarf oder -verbrauch nach § 87 Abs. 2 GModG für Wärme und für Strom getrennt anzugeben. Für Ausweise, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, gelten nach § 87 Abs. 3 GModG die abweichenden Maßgaben des § 112 Abs. 3 und 4.

Fehlen die Angaben, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Abs. 1 Nr. 21 GModG. Der Rahmen ergibt sich aus § 108 Abs. 2 Nr. 2: Geldbuße bis zu zehntausend Euro. Verfahren am oberen Rand des Rahmens sind selten; die Vorschrift steht trotzdem.

Zwei Punkte gehen dabei regelmäßig unter. Erstens: Die Angaben müssen in der Anzeige selbst stehen, nicht in einem Exposé-PDF, das erst nach Kontaktaufnahme herausgeht. Zweitens: Die Pflicht entfällt nur, solange kein Ausweis vorliegt — was keine Lücke ist, sondern eine Verschiebung. Nach § 80 Abs. 3 GModG ist für den Verkauf ohnehin ein Ausweis auszustellen, und nach § 80 Abs. 4 GModG ist er dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Wer ohne Ausweis inseriert, gewinnt also höchstens ein paar Tage.

Ende Januar 2027 treten die Energieausweis-Neuerungen zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie in Kraft; dann rücken unter anderem das Ausstellungsdatum und die Effizienzklasse auch für Nichtwohngebäude in den Pflichtkatalog. Bis dahin gilt der oben abgedruckte Stand.

Warum ein Gewährleistungsausschluss die Anzeige nicht entschärft

Der verbreitete Trost, ein Inserat sei „ja nur Werbung“, trifft die Rechtslage nicht — und der ebenso verbreitete Schrecken, jede Zeile werde zur Zusicherung, auch nicht. Die Wahrheit liegt in einer Kette von drei Entscheidungen des V. Zivilsenats.

Der BGH hat am 6. November 2015 entschieden, dass Beschreibungen von Grundstückseigenschaften, die der Verkäufer vor Vertragsschluss abgibt und die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen (Az. V ZR 78/14). Grund ist das Beurkundungserfordernis des § 311b Abs. 1 BGB: Was Vertragsinhalt sein soll, muss in die Urkunde. Die Wohnflächenangabe aus dem Exposé ist damit allein noch keine vereinbarte Beschaffenheit im Sinne des heutigen § 434 Abs. 2 BGB.

Damit ist sie aber nicht folgenlos. Am 27. März 2026 hat der BGH bestätigt, dass Angaben in einem Maklerexposé zu den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zählen — unabhängig davon, ob der Verkäufer sie selbst formuliert oder ein von ihm beauftragter Makler (Az. V ZR 169/24; entschieden zum alten Kaufrecht, in der Sache aber auf § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BGB übertragbar). Im entschiedenen Fall war ein Gebäude als Einfamilienhaus beworben worden, das baurechtlich nur der Erholungsnutzung diente.

Und hier greift die dritte Entscheidung: Ein umfassend vereinbarter Haftungsausschluss erfasst nach dem Urteil vom 22. April 2016 auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften (Az. V ZR 23/15). Systematisch passt das zum heutigen § 434 Abs. 3 BGB, der die objektiven Anforderungen unter den Vorbehalt stellt, dass „nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde“.

Praktisch bedeutet das: Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag trägt — bis zu dem Punkt, an dem § 444 BGB einsetzt. Auf den Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Arglist verlangt keine Betrugsabsicht; es genügt, einen offenbarungspflichtigen Umstand zu kennen und für möglich zu halten, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Kenntnis anders entschieden hätte.

Genau an dieser Stelle wird das Inserat gefährlich. Es ist datiert, es ist archiviert, es wurde von Ihnen freigegeben, und es lässt sich Wort für Wort neben den Zustand des Hauses legen. Wer weiß, dass der Keller nach Starkregen Wasser zieht, und trotzdem „trockener Keller“ schreibt, hat nicht geworben, sondern ein Beweisstück produziert.

Auch der umgekehrte Weg trägt nicht von selbst. Der BGH hat am 15. September 2023 entschieden, dass ein Verkäufer, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum gewährt, seine Aufklärungspflicht nur erfüllt, wenn er nach den Umständen die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer dort von dem offenbarungspflichtigen Umstand Kenntnis erlangt (Az. V ZR 77/22). Der Gedanke lässt sich übertragen: Ein Hinweis auf Seite sieben eines Anhangs, den niemand öffnen muss, ist keine Aufklärung.

Die Wohnfläche ist keine Verhandlungssache

Keine Vorschrift zwingt einen privaten Verkäufer, die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Es gibt aber auch keine zweite Zahl, die ein Käufer erwartet: Wer ohne Angabe der Methode inseriert, gibt implizit die WoFlV-Zahl an — und liegt oft weit daneben, weil die alte Zahl aus einer Zeit stammt, in der schlicht alle Grundflächen addiert wurden.

Die Verordnung ist knapp. Nach § 4 WoFlV zählen Räume und Raumteile ab zwei Metern lichter Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Nicht zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Heizungsraum, Bodenraum und Garage — und Räume, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht erfüllen. Der ausgebaute Hobbyraum ohne zulässige Raumhöhe und ohne zweiten Rettungsweg fällt also heraus, so gemütlich er sein mag.

Was das ausmacht, zeigt ein Reihenhaus mit ausgebautem Dach:

Fläche	Grundfläche	Anrechnung	zählt als
Erdgeschoss, lichte Höhe über 2 m	68 m²	voll (§ 4 Nr. 1)	68,0 m²
Dachgeschoss über 2 m	40 m²	voll	40,0 m²
Dachgeschoss 1 bis 2 m	20 m²	zur Hälfte (§ 4 Nr. 2)	10,0 m²
Dachgeschoss unter 1 m	8 m²	gar nicht	0 m²
Balkon	12 m²	ein Viertel (§ 4 Nr. 4)	3,0 m²
Hobbyraum im Keller, kein Aufenthaltsraum	24 m²	gar nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 2)	0 m²
Summe	172 m²		121,0 m² Wohnfläche

Das alte Exposé von 1998 nennt 172 Quadratmeter, weil es die Grundflächen addiert hat. Nach der Verordnung sind es 121. Wer den Angebotspreis über den Quadratmeter herleitet — 653.600 Euro für 172 Quadratmeter ergeben 3.800 Euro je Quadratmeter —, verkauft rechnerisch 51 Quadratmeter, die es nach dieser Berechnungsart nicht gibt: 193.800 Euro Differenz.

Das Kürzel „ca.“ rettet solche Zahlen nicht. Für die Wohnraummiete hat der BGH bereits am 24. März 2004 entschieden, dass eine Abweichung von mehr als zehn Prozent auch dann einen Mangel begründet, wenn die Fläche mit „ca.“ angegeben war (Az. VIII ZR 44/03 und VIII ZR 295/03). Diese Zehn-Prozent-Schwelle ist Mietrecht und lässt sich nicht als feste Grenze auf den Kauf übertragen; die Richtung stimmt aber: „ca.“ eröffnet einen kleinen Toleranzbereich für Messungenauigkeit, keinen Freibrief für eine andere Berechnungsmethode.

Wer sauber arbeiten will, schreibt deshalb nicht „ca. 172 m²“, sondern nennt Zahl, Methode und Datum: „121 m² Wohnfläche nach WoFlV, ermittelt am 12. August 2026 durch Aufmaß“. Das ist unattraktiver, aber überprüfbar — und beendet die Diskussion vor dem Notartermin statt danach. Wie sich eine Flächenangabe von der Käuferseite aus kontrollieren lässt, behandelt der Beitrag zum Prüfen der Wohnfläche vor dem Kauf.

Bilder: Auswahl, Reihenfolge und wer daran Rechte hat

Bilder werden vor dem Text gelesen, und anders, als Verkäufer denken: Interessenten suchen darin nicht das Schöne, sondern das Fehlende. Acht Innenräume ohne eine einzige Außenaufnahme erzeugen genau eine Frage, und es ist nicht die nach der Küche.

Handwerklich tragfähig ist eine kurze, vollständige Serie statt einer langen, selektiven: Außenansicht von der Straße, Rückseite mit Garten, die beiden größten Wohnräume, Küche, Bad, eine Aufnahme der Fassade aus der Distanz, Grundriss. Zwölf ehrliche Bilder wirken besser als dreißig weitwinklig gedehnte: Die Besichtigung korrigiert jeden Eindruck ohnehin, und eine enttäuschte Erwartung kostet den Termin.

Drei Rechtsfragen hängen an den Bildern, und alle drei werden regelmäßig übersehen.

Bewohnte Räume. Wohnen Mieter im Objekt, sind Innenaufnahmen personenbezogene Daten und brauchen eine Rechtsgrundlage nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO, praktisch also eine Einwilligung. Das Landgericht Frankenthal hat das am 4. Juni 2024 bestätigt und zugleich klargestellt, dass eine Einwilligung auch konkludent erteilt sein kann, wenn Bewohner den Makler zum Fotografieren hereinbitten (Az. 3 O 300/23); über das Widerrufsrecht nach Art. 7 Abs. 3 DSGVO ist dabei aufzuklären. Fehlt die Einwilligung, kann es teuer werden: Das Landgericht Stuttgart sprach Mietern am 24. März 2025 je 100 Euro Schadensersatz nach Art. 82 DSGVO zu, weil ihre Wohnung ohne Zustimmung in einer Online-Anzeige zu sehen war (Az. 4 S 159/24). Unabhängig davon gehören Familienfotos, Namensschilder, Post und Kalender aus dem Bild — sie sagen nichts über die Immobilie und viel über die Bewohner.

Fotos. Jede Aufnahme ist mindestens als Lichtbild nach § 72 UrhG geschützt, Rechteinhaber ist der Fotograf. Haben Sie einen Dienstleister beauftragt, entscheidet nach § 31 Abs. 5 UrhG der Vertragszweck darüber, was Sie mit den Bildern dürfen, wenn die Nutzungsarten nicht ausdrücklich aufgezählt sind. Bilder für das Exposé eines Maklers dürfen deshalb nicht ohne Weiteres nach dem Maklerwechsel weiterlaufen. Ein schriftlich eingeräumtes, unbeschränktes und übertragbares Nutzungsrecht ist eine Zeile im Auftrag und erspart eine Abmahnung.

Grundrisse. Bauzeichnungen sind als Darstellungen technischer Art nach § 2 Abs. 1 Nr. 7 UrhG schutzfähig. Der eingescannte Architektenplan aus der Bauakte ist nicht automatisch Ihr Material, nur weil das Haus Ihnen gehört; ein neu gezeichneter, schematischer Grundriss ist unproblematisch und meist besser lesbar. Für die Außenaufnahme gilt umgekehrt die Panoramafreiheit des § 59 UrhG: Von öffentlichem Weg aus dürfen Sie die äußere Ansicht fotografieren — die Drohne über dem Nachbargrundstück ist davon nicht gedeckt.

Was über Mängel im Anzeigentext stehen sollte

Ein Anzeigentext muss keine Mängelliste sein; die Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände gehört ins Gespräch und in den Vertrag. Was er nicht enthalten darf, ist eine Aussage, die Sie im selben Moment als unzutreffend erkennen.

Der Unterschied liegt fast immer im Zeitbezug und in der Quelle. Drei typische Umformulierungen:

• Statt „Dach neu“ — „Dacheindeckung 2019 erneuert, Rechnung liegt vor“. Der Zeitpunkt ersetzt eine Wertung, die jeder anders auslegt.
• Statt „kernsaniert“ — „2021 erneuert: Elektroinstallation, Bad, Fenster; Heizung von 2004 unverändert“. „Saniert“, „modernisiert“ und „renoviert“ sind keine geschützten Begriffe; unter „kernsaniert“ erwartet ein Käufer regelmäßig mehr, als geliefert wird.
• Statt „ruhige Lage“ — „Wohnstraße ohne Durchgangsverkehr, Bundesstraße in 400 Metern“. Werbende Zuschreibungen dürfen im Text stehen; sie werden nur dann zum Problem, wenn sie einen prüfbaren Umstand verdecken.

Denselben Maßstab legen Sie an das an, was Sie weglassen. Ein bekannter, nicht sichtbarer Umstand — Feuchtigkeit im Kellermauerwerk, ein streitiges Wegerecht, ein anhängiges Verfahren der Bauaufsicht, eine beschlossene Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft — verschwindet nicht dadurch, dass er im Inserat fehlt. Er muss nur an anderer Stelle nachweisbar zur Sprache kommen, dokumentiert mit Datum und Empfänger, und nicht versteckt in einem Anhang.

Bevor Sie veröffentlichen

1. Legen Sie den Energieausweis neben das Formular und übertragen Sie die fünf Werte aus § 87 Abs. 1 GModG einzeln aus dem Dokument, nicht aus dem Gedächtnis.
2. Rechnen Sie die Wohnfläche einmal nach der WoFlV durch oder lassen Sie sie aufmessen, und schreiben Sie die Methode mit ins Inserat.
3. Gehen Sie den Beschreibungstext Satz für Satz durch und streichen Sie jede Zustandsaussage ohne Jahreszahl oder Beleg.
4. Klären Sie die Bildrechte schriftlich und holen Sie bei bewohnten Räumen die Einwilligung der Bewohner ein, bevor die Fotos hochgeladen werden.
5. Speichern Sie die veröffentlichte Anzeige als PDF mit Datum. Damit ist belegt, was Sie wann behauptet haben — und was nicht.

Dieser Text gibt die Rechtslage zum 5. September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Formulierung im Einzelfall als arglistig gilt, entscheidet sich an Ihrem Wissensstand; bei Miteigentum, laufender Vermietung, Erbfall oder unklarer Genehmigungslage gehört der Anzeigentext vorab zum Anwalt oder zum beurkundenden Notar.