Angebotspreis ohne Makler: Woher die Zahlen kommen, die Ihr Haus wirklich wert ist

Die Unterlagen liegen sortiert auf dem Esstisch, die Fotos sind gemacht, das Exposé ist bis auf ein Feld fertig. In diesem Feld steht der Preis, und dafür gibt es drei widersprüchliche Anhaltspunkte: zwei Onlinerechner, die 80.000 Euro auseinanderliegen, ein Gerücht über den Verkauf zwei Straßen weiter und eine Handvoll Portalinserate von Häusern, die nur entfernt an Ihres erinnern. Die Zahl, die Sie gleich eintragen, ist die einzige Angabe im Inserat, für die niemand einen Beleg verlangt — und die einzige, die darüber entscheidet, ob in den ersten drei Wochen zwölf Anfragen kommen oder keine.

Was dabei fast immer übersehen wird: Für Ihre Straße existiert ein vollständiges Verzeichnis aller tatsächlich gezahlten Kaufpreise. Es liegt bei einer Behörde, es ist auf Antrag zugänglich, und es kostet weniger als eine Fotodrohne. Der Weg dorthin dauert allerdings Wochen — weshalb die Preisfindung nicht am Abend vor der Veröffentlichung beginnt, sondern ein Vierteljahr davor.

Portalpreise sind Forderungen, keine Abschlüsse

Was auf den Immobilienportalen steht, sind Angebotspreise. Sie sagen, was Verkäufer verlangen — nicht, was Käufer gezahlt haben. Und sie sind systematisch verzerrt, weil Objekte, die zu teuer waren und nie verkauft wurden, monatelang sichtbar bleiben und den Eindruck des Marktniveaus mitprägen.

Der Unterschied lässt sich an den amtlichen und halbamtlichen Indizes ablesen, die auf beiden Datenwelten aufsetzen. Der IW-Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft beruht auf mehreren Millionen Wohnimmobilieninseraten und misst damit inserierte Preise; er weist für das erste Quartal 2026 bei Ein- und Zweifamilienhäusern ein Plus von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal aus, bei Eigentumswohnungen 2,5 Prozent (IW-Report 18/2026, Stand April 2026). Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts beruht dagegen auf Transaktionsdaten der Gutachterausschüsse und kommt für dasselbe Quartal auf 1,4 Prozent im Vorjahresvergleich (Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026). Der vdp-Immobilienpreisindex, gespeist aus den Transaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten, meldet für das zweite Quartal 2026 bei Eigenheimen 2,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr und 0,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Pressemitteilung vom 10. August 2026).

Drei Zahlen, drei Datenquellen, dieselbe Aussage: Der Markt bewegt sich seitwärts bis leicht aufwärts. Für Ihren Preis nützt das trotzdem wenig, aus zwei Gründen. Erstens sind es Bundesdurchschnitte, und die Streuung darunter ist erheblich — im ersten Quartal 2026 legten Ein- und Zweifamilienhäuser in den sieben größten Metropolen um 1,4 Prozent zu, während sie in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 0,8 Prozent nachgaben. Zweitens hinken sie hinterher: Die Q1-Zahlen erschienen Ende Juni; wer sie im September liest, betrachtet Kaufverträge, die bis zu neun Monate alt sind. Indizes taugen für die Richtung, nicht für das Niveau.

Die Kaufpreissammlung: der Datensatz, den kaum jemand abruft

Jeder Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, Grundstückseigentum gegen Entgelt zu übertragen, geht von der beurkundenden Stelle in Abschrift an den zuständigen Gutachterausschuss — ebenso getrennt beurkundete Angebote und Annahmen, Umlegungsbeschlüsse und der Zuschlag in der Zwangsversteigerung (§ 195 Abs. 1 BauGB). Diese Sammlung ist damit keine Stichprobe, sondern die Grundgesamtheit.

Zugänglich ist sie nicht frei: Auskünfte werden bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe des Landesrechts erteilt (§ 195 Abs. 3 BauGB). Die konkrete Verkaufsabsicht am eigenen Grundstück wird in der Praxis als solches Interesse gewertet; Privatpersonen erhalten die Vergleichsfälle in anonymisierter Form, und nur, wenn genügend vergleichbare Fälle vorliegen, um die Anonymisierung zu tragen. Was das kostet, regelt jedes Land selbst. Der Gutachterausschuss Bremen verlangt für eine Einzelauskunft aus der Kaufpreissammlung 240 Euro, bei Vergleichspreisen zuzüglich Zeitaufwand, und weist Ende August 2026 eine Wartezeit von rund elf Wochen bis zum Bearbeitungsbeginn aus. In Nordrhein-Westfalen sieht die Kostenordnung für nicht anonymisierte Kauffälle 40 Euro Bearbeitungspauschale plus 100 Euro für den 1. bis 50. Kauffall und 10 Euro je weiterem Fall vor.

Elf Wochen Vorlauf sind der eigentliche Planungsposten. Wer im März verkaufen will, stellt den Antrag im Dezember.

Daneben führt der Gutachterausschuss die Auswertung dieser Sammlung fort und ermittelt die für die Wertermittlung erforderlichen Daten: Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren (§ 193 Abs. 5 BauGB). Diese Größen veröffentlichen die Ausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten — je nach Land kostenlos als PDF, etwa über die Landesportale, oder gegen eine geringe Gebühr. Für die eigene Preisbildung ist dieser Bericht wertvoller als jede Auskunft über Einzelfälle, weil er die Marktanpassung mitliefert.

Und schließlich kann ein Eigentümer beim Gutachterausschuss ein Verkehrswertgutachten beantragen (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Bindend ist es nicht (§ 193 Abs. 3 BauGB), aber es ist unabhängig und begründet. Berlin nennt dafür eine Mindestgebühr von 850 Euro netto und für ein bebautes Grundstück im Wert von rund 500.000 Euro etwa 2.500 Euro netto; die nordrhein-westfälische Kostenordnung rechnet bis zu einem Objektwert von einer Million Euro mit 0,2 Prozent vom Wert zuzüglich 1.400 Euro.

Der Bodenrichtwert ist kostenlos — und nur der halbe Wert

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, gebildet in Richtwertzonen mit weitgehend übereinstimmender Art und Maß der Nutzung. In bebauten Gebieten wird der Wert angesetzt, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 BauGB). Ermittelt werden sie zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, sofern nicht häufiger bestimmt; veröffentlicht werden sie ohnehin, und jedermann kann bei der Geschäftsstelle Auskunft verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Das länderübergreifende Portal BORIS-D bündelt die Daten nahezu aller Länder kostenfrei und ohne Registrierung, die Landesportale zeigen meist mehr Details.

Die Falle liegt im Kleingedruckten: Der Richtwert gilt für ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück, dessen wertbeeinflussende Merkmale mit angegeben sind (§ 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Tiefe davon ab, ist der Zonenwert nicht Ihr Bodenwert. Die Umrechnungskoeffizienten dafür stehen im Grundstücksmarktbericht.

Quelle	Was sie zeigt	Kosten	Grenze
Portalinserate	Was andere verlangen	frei	Angebotspreise, Ladenhüter bleiben sichtbar
Bodenrichtwert (BORIS)	Lagewert des Bodens	frei	fiktives Richtwertgrundstück, Turnus meist zwei Jahre
Grundstücksmarktbericht	Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Koeffizienten	oft frei	Regionsdurchschnitte, keine Einzelfälle
Kaufpreissammlung	tatsächlich gezahlte Preise vergleichbarer Objekte	dreistellig, z. B. 240 € in Bremen	berechtigtes Interesse nötig, Wartezeit
Verkehrswertgutachten	begründeter Wert des konkreten Objekts	vierstellig	Vorlauf, nicht bindend

Welches Wertermittlungsverfahren beim Einfamilienhaus trägt

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Wege: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, wahlweise auch mehrere davon. Zu wählen ist nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und vor allem nach der Eignung der verfügbaren Daten — und die Wahl ist zu begründen (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV).

Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV). Es ist das direkteste und in Städten mit reger Bautätigkeit oft das beste. Vorausgesetzt wird eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen aus Verkäufen, die hinreichend übereinstimmende Merkmale aufweisen und zeitlich nah am Stichtag liegen (§§ 24 Abs. 1, 25 ImmoWertV). Genau daran scheitert es beim freistehenden Einfamilienhaus regelmäßig: In einer Gemeinde mit 6.000 Einwohnern kommen pro Jahr vielleicht acht Hausverkäufe zusammen, von denen zwei nach Baujahr und Zuschnitt passen. Ersatzweise lässt sich ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor heranziehen (§ 26 Abs. 1 ImmoWertV) — auch der stammt aus dem Grundstücksmarktbericht.

Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV). Es rechnet vom nachhaltig erzielbaren Ertrag her, kapitalisiert mit dem örtlichen Liegenschaftszinssatz (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus trägt es selten, weil der typische Käufer keine Rendite kauft, sondern einziehen will. Relevant wird es beim Zweifamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung oder wenn das Haus als Kapitalanlage angeboten wird.

Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV). Der Regelfall beim Einfamilienhaus. Aus dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen, dem der Außenanlagen und dem Bodenwert entsteht ein vorläufiger Sachwert (§ 35 Abs. 2 ImmoWertV). Entscheidend ist der Schritt danach: Dieser Betrag wird mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor multipliziert (§ 35 Abs. 3 ImmoWertV). Der Faktor gibt das Verhältnis von marktangepasstem zu vorläufigem Sachwert an und wird vom Gutachterausschuss aus geeigneten Kaufpreisen abgeleitet (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV).

Wie viel an diesem einen Faktor hängt, zeigt eine Beispielrechnung. Angenommen, das Grundstück misst 640 Quadratmeter, der Bodenrichtwert der Zone liegt bei 300 Euro je Quadratmeter, und die Merkmale des Richtwertgrundstücks passen ohne Umrechnung:

Position	Betrag
Bodenwert (640 m² × 300 €)	192.000 €
Vorläufiger Sachwert des Gebäudes nach Alterswertminderung	285.000 €
Bauliche Außenanlagen	15.000 €
Vorläufiger Sachwert	492.000 €
Marktangepasst mit Sachwertfaktor 0,95	467.400 €
Marktangepasst mit Sachwertfaktor 1,25	615.000 €

Dieselben Steine, dasselbe Grundstück, ein Unterschied von knapp 148.000 Euro — allein aus einer Kennzahl, die zwei Regionen weiter anders ausfällt. Wer den örtlichen Sachwertfaktor nicht nachschlägt, rät. Erst nach der Marktanpassung werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abgezogen oder zugeschlagen: Bauschäden, aufgestauter Instandhaltungsbedarf, Rechte in Abteilung II des Grundbuchs (§ 35 Abs. 4 ImmoWertV).

Zustand, Energiekennwert und Lage im Preis

Der Energieausweis ist beim Preis kein Randthema mehr. Der IW-Wohnindex weist hedonisch bereinigte Kaufpreisabschläge gegenüber der Referenzgruppe der Klassen A und A+ aus: rund 8 bis 10 Prozent für Klasse B, etwa 15 bis 20 Prozent für die Klassen E und F, rund 20 bis knapp 30 Prozent für G und H. Zwischen einem Haus der Klasse B und einem der Klassen G oder H liegen damit rund 12 bis 20 Prozentpunkte — bezogen auf einen Wert von 480.000 Euro sind das 58.000 bis 96.000 Euro.

Diese Abstände sind nicht stabil. Bis 2021 verloren energetische Unterschiede in einem überhitzten Markt an Bedeutung, mit dem Energiepreisschock 2022 weiteten sie sich deutlich aus, und seit dem Tiefpunkt Ende 2023 haben sie sich um 3,5 bis 4,5 Prozentpunkte zurückgebildet. Sie liegen aber weiterhin über dem Niveau von vor 2022.

Praktisch heißt das: Der Kennwert steht ohnehin im Inserat, bevor der erste Interessent anruft. Bei vorhandenem Energieausweis verlangt § 87 GModG in kommerziellen Anzeigen die Angabe der Ausweisart, des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, der wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden des Baujahrs und der Energieeffizienzklasse. Wer den Ausweis erst nach der Preisfestlegung erstellen lässt, riskiert, dass die Klasse den eigenen Preis nachträglich widerlegt — und zwar sichtbar für jeden Interessenten.

Bei der Lage gilt dieselbe Logik eine Ebene tiefer. Der Bundesindex sagt über Ihren Ort wenig; schon zwischen den Regionstypen liefen Ein- und Zweifamilienhäuser Anfang 2026 um mehr als zwei Prozentpunkte auseinander. Innerhalb einer Gemeinde entscheidet die Bodenrichtwertzone, innerhalb der Zone der Zuschnitt.

Was ein zu hoher Startpreis messbar kostet

Für die Frage, wie teuer ein überzogener Startpreis wird, gibt es inzwischen belastbare Daten. Das IW hat für abgeschlossene Inserate die Differenz zwischen dem ersten Angebotspreis und dem zuletzt beobachteten Preis ausgewertet. Bis etwa 2021 lagen diese Korrekturen bei 1 bis 2 Prozent, und nur bei gut 15 Prozent der Objekte kam es überhaupt zu einer Anpassung. Mit der Marktumkehr ab 2022 kippte das Bild: Im dritten Quartal 2022 wurden bei gut 40 Prozent der Inserate Preisanpassungen registriert, bei Objekten der Effizienzklasse H im Schnitt um bis zu 7 Prozent nach unten, bei Klasse D um 5 Prozent. Seit 2023 normalisiert sich das wieder auf 1 bis 3 Prozent; im dritten Quartal 2025 lag der Anteil der Objekte mit Preisanpassung bei rund 20 Prozent.

Die Zahl, auf die es ankommt, ist diese: Vier von fünf Inseraten kommen derzeit ohne jede Preisänderung aus. Eine sichtbare Reduzierung ist damit kein Routinevorgang, sondern eine Information — und die Portale zeigen sie an. Wer sie einmal ausgelöst hat, verhandelt anschließend nicht mehr über seinen Preis, sondern über den bereits eingeräumten Nachlass. Das IW zieht aus denselben Daten den Schluss, dass die Spielräume für nachträgliche Preisverhandlungen zuletzt wieder geringer geworden sind und Angebotspreise wieder aussagekräftiger für das Marktniveau geworden sind.

Daraus folgt die Größenordnung für den Aufschlag. Wenn der Markt aktuell Anpassungen von 1 bis 3 Prozent verarbeitet, ist das die Verhandlungsluft, die er akzeptiert — nicht zehn Prozent. Bei einer hergeleiteten Spanne von 467.000 bis 490.000 Euro landet man damit bei etwa 499.000 Euro, nicht bei 549.000. Ein zweiter Punkt kommt hinzu: Suchfilter arbeiten mit runden Stufen. Ein Preis von 505.000 Euro blendet Sie bei allen aus, die ihre Obergrenze auf 500.000 gesetzt haben — für 5.000 Euro Forderung verlieren Sie einen Teil des Interessentenkreises.

Wie die anschließende Verhandlung geführt wird und wie Besichtigungen und Anzeigenschaltung getaktet werden, sind eigene Fragen. Hier endet die Preisfindung mit dem Moment, in dem die Zahl im Inserat steht.

Die Reihenfolge, die funktioniert

1. Bodenrichtwert abrufen — über BORIS-D oder das Landesportal, kostenlos. Die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks mit Ihrem Grundstück abgleichen, nicht nur die Zahl notieren.
2. Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses besorgen und darin den Sachwertfaktor für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie die Umrechnungskoeffizienten für Grundstücksgröße und -zuschnitt suchen.
3. Auskunft aus der Kaufpreissammlung beantragen, und zwar rund drei Monate vor dem geplanten Inserat. Wartezeiten von mehreren Wochen sind der Normalfall, nicht die Ausnahme.
4. Energieausweis vor der Preisbildung erstellen lassen. Die Klasse gehört in die Rechnung, nicht in die Nachverhandlung.
5. Zwei Werte rechnen — den Sachwert mit Marktanpassung und, falls genügend Vergleichsfälle vorliegen, den Vergleichswert. Die Differenz nicht wegmitteln: Sie ist Ihre Spanne.
6. Angebotspreis aus dem oberen Rand der Spanne bilden, mit einem einstelligen Prozentpuffer, an einer Filterschwelle ausgerichtet. Und schriftlich festhalten, ab welchem Gebot Sie zusagen — bevor das erste kommt.

Für den Verkauf reicht diese Herleitung. Sobald der Wert gegenüber Dritten standhalten muss — in einer Erbauseinandersetzung, bei einer Scheidung, gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht —, ersetzt sie kein Gutachten; dann führt der Weg zum Gutachterausschuss oder zu einer öffentlich bestellten Sachverständigen. Wie sich die Bewertungswege in Kosten, Tiefe und Verwendbarkeit unterscheiden, ist Thema des Vergleichs Immobilie bewerten lassen.