Notartermin und Hausübergabe: Zwischen Unterschrift und Eigentum liegen Monate

Der Beurkundungstermin dauert je nach Vertrag 45 bis 90 Minuten, danach fühlt sich die Sache erledigt an. Tatsächlich beginnt an dieser Stelle ein Verfahren mit vier verschiedenen Zeitpunkten, die fast nie zusammenfallen: der Tag der Beurkundung, der Tag der Kaufpreiszahlung, der Tag der Schlüsselübergabe und der Tag, an dem das Grundbuchamt den neuen Eigentümer einträgt. Zwischen dem ersten und dem letzten liegen üblicherweise zwei bis sechs Monate.

Genau in dieser Spanne entstehen die Missverständnisse, die später Geld kosten. Der Käufer hat längst überwiesen und wohnt im Haus, im Grundbuch steht weiterhin der Verkäufer. Der Verkäufer bekommt noch den Grundsteuerbescheid, obwohl er ausgezogen ist. Und wenn in dieser Phase ein Rohr platzt, ist keineswegs derjenige zuständig, der als Eigentümer eingetragen ist. Die folgende Kette entspricht der Reihenfolge, in der ein Notariat den Vorgang tatsächlich abarbeitet.

Der Entwurf und die zwei Wochen davor

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Bevor beurkundet wird, soll der Notar bei einem Verbrauchervertrag dafür sorgen, dass der Verbraucher genug Gelegenheit hatte, sich mit dem Geschäft zu befassen — im Regelfall dadurch, dass ihm der beabsichtigte Text zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung gestellt wird (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG). Weicht das Notariat davon ab, sollen die Gründe in der Niederschrift vermerkt werden.

Der Bundesgerichtshof hat diese Regelfrist am 7. Februar 2013 deutlich verschärft: Sie steht nicht zur Disposition der Beteiligten. Wer den Termin vorziehen will, weil die Bank drängt oder ein Umzugstermin steht, kann die Frist nicht per Erklärung abbedingen; der Notar muss die Beurkundung notfalls ablehnen (Az. III ZR 121/12).

Wichtig ist der Anwendungsbereich, weil er oft falsch erinnert wird. Ein Verbrauchervertrag ist nach § 310 Abs. 3 BGB ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Verkauft eine Privatperson an eine Privatperson, greift die Zwei-Wochen-Frist des § 17 Abs. 2a BeurkG also nicht unmittelbar. Sie greift, wenn auf einer Seite ein Bauträger, ein gewerblicher Aufkäufer oder ein sonst unternehmerisch handelnder Verkäufer steht. Viele Notariate versenden den Entwurf trotzdem mit demselben Vorlauf, weil die allgemeine Belehrungspflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG unabhängig davon gilt.

Die zwei Wochen sind kein Formalismus, sondern die einzige Phase, in der sich Änderungen billig durchsetzen lassen. Lesen Sie den Entwurf gegen einen aktuellen Grundbuchauszug: Stimmen Flurstück, Grundbuchblatt und Größe? Was steht in Abteilung II — Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnrecht, Reallast — und welche dieser Lasten wird ausdrücklich übernommen, welche gelöscht? Prüfen Sie außerdem, ob mitverkauftes Mobiliar gesondert mit einem Betrag ausgewiesen ist. Der Kaufpreisanteil für bewegliche Sachen gehört nicht zur Gegenleistung für das Grundstück und mindert damit die Grunderwerbsteuer, allerdings nur, wenn der angesetzte Wert realistisch und belegbar ist.

Was die Beurkundung bewirkt — und was noch nicht

Im Termin wird die Urkunde vollständig vorgelesen (§ 13 Abs. 1 BeurkG). Das dauert, es ist aber der Moment, in dem Fragen nichts kosten. Wer eine Klausel nicht versteht, sagt es dort und nicht danach.

Entscheidend für das Verständnis der folgenden Monate ist eine Trennung, die das deutsche Recht konsequent durchhält: Der Kaufvertrag verpflichtet nur. Das Eigentum wechselt erst durch die Einigung über den Rechtsübergang und die Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Diese dingliche Einigung heißt bei Grundstücken Auflassung und muss nach § 925 Abs. 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden. Nach § 925 Abs. 2 BGB ist eine Auflassung unwirksam, die unter einer Bedingung erklärt wird — sie lässt sich also nicht an die Kaufpreiszahlung koppeln.

Die Praxis löst das über die Aktenführung statt über den Text: Die Auflassung wird meist schon im Kaufvertrag erklärt, das Notariat wird aber angewiesen, dem Grundbuchamt den Umschreibungsantrag erst vorzulegen, wenn die vollständige Zahlung nachgewiesen ist. Ausfertigungen mit der Auflassung darf nur der Notar erteilen. Alternativ bleibt die Auflassung offen und wird nach Zahlungseingang in einer eigenen Urkunde nachgeholt.

Gesichert wird der Käufer in der Zwischenzeit durch die Auflassungsvormerkung. Sie sichert seinen Anspruch auf Übereignung (§ 883 Abs. 1 BGB). Verfügt der Verkäufer danach noch einmal über das Grundstück — zweiter Verkauf, neue Grundschuld —, ist das gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam, soweit es seinen Anspruch beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 BGB). Auch in der Insolvenz des Verkäufers bleibt der Anspruch durchsetzbar (§ 106 InsO). Die Eintragung der Vormerkung ist deshalb der erste Schritt nach dem Termin und meist innerhalb weniger Tage bis Wochen erledigt.

Die Fälligkeitsmitteilung ist der Zahlungsauslöser, nicht der Kalender

In einem sauber gebauten Kaufvertrag steht kein festes Zahlungsdatum, sondern ein Katalog von Voraussetzungen. Erst wenn alle erfüllt sind, versendet das Notariat die Fälligkeitsmitteilung — ein Schreiben, das den Zahlbetrag, das Zieldatum und die Empfängerkonten benennt. Vorher darf niemand überweisen, und niemand sollte es tun.

Regelmäßig wird verlangt:

• Die Auflassungsvormerkung ist rangrichtig eingetragen, also ohne unerwartete vorrangige Belastung.
• Die Gläubigerbanken des Verkäufers haben die Unterlagen zur Lastenfreistellung übersandt, üblicherweise unter Treuhandauflagen: Die Löschungsbewilligung darf erst verwendet werden, wenn ein bezifferter Ablösebetrag bei der Bank eingegangen ist. Deshalb wird der Kaufpreis oft geteilt — ein Teil an die Bank, der Rest an den Verkäufer.
• Die Gemeinde hat bescheinigt, dass ihr Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird (§ 28 Abs. 1 BauGB). Sie hat dafür bis zu drei Monate Zeit (§ 28 Abs. 2 BauGB), antwortet in der Praxis aber deutlich schneller.
• Erforderliche Zustimmungen liegen vor: die Verwalterzustimmung bei einer Eigentumswohnung mit Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, eine Genehmigung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nach § 144 BauGB oder die Nachgenehmigung eines vollmachtlos vertretenen Beteiligten.

Der Kaufpreis fließt heute im Normalfall direkt an Verkäufer und ablösende Bank. Ein Notaranderkonto ist die Ausnahme: Der Notar darf Geld nur verwahren, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht (§ 57 Abs. 2 BeurkG), und es verursacht zusätzliche Gebühren. Sinnvoll ist es etwa, wenn ein Zwangsversteigerungsvermerk zu löschen ist oder mehrere Gläubiger gleichzeitig bedient werden müssen.

Zwei Dinge sollten Käufer terminlich einplanen. Erstens: Die Auszahlung eines Darlehens braucht nach Vorlage der Fälligkeitsmitteilung meist einige Werktage. Zweitens: Fast jeder Kaufvertrag enthält eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der Kaufpreisschuld (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Bleibt die Zahlung aus, kann der Verkäufer ohne Gerichtsverfahren vollstrecken.

Grunderwerbsteuer, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Umschreibung

Parallel läuft das Finanzamt mit. Der Notar zeigt den Vorgang innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung an (§ 18 GrEStG). Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG beide Vertragsteile als Gesamtschuldner. Dass der Kaufvertrag die Steuer dem Käufer zuweist, wirkt nur im Verhältnis der Parteien zueinander — zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten. Der Bescheid wird einen Monat nach seiner Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG).

Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab. Er reicht im September 2026 von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 Euro gegenüber 26.000 Euro.

Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie darf das Grundbuchamt den Erwerber nicht eintragen; die Bescheinigung ergeht ausdrücklich schriftlich, eine elektronische Übermittlung schließt § 22 GrEStG aus. Zusammen mit dem Zahlungsnachweis, den Löschungsunterlagen und dem Vorkaufsrechtszeugnis reicht das Notariat den Umschreibungsantrag ein. Wie lange das Grundbuchamt dann braucht, hängt allein von dessen Auslastung ab und reicht von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten. Mit dieser Eintragung — und keinen Tag früher — ist der Käufer Eigentümer.

Die Übergabe: Besitz und Lasten wechseln früher als das Eigentum

Der Besitzübergang wird im Kaufvertrag geregelt und fast immer an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft, nicht an die Umschreibung. Damit greift § 446 BGB: Mit der Übergabe geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über, ihm gebühren von da an die Nutzungen, und er trägt die Lasten.

Das ist die Stelle, an der Beteiligte regelmäßig falsch liegen. Brennt das Haus sechs Wochen nach der Schlüsselübergabe und drei Monate vor der Grundbucheintragung ab, trägt der Käufer den Schaden — obwohl das Grundbuch noch den Verkäufer ausweist. In die bestehende Wohngebäudeversicherung tritt der Erwerber nach § 95 Abs. 1 VVG dagegen erst für die Dauer seines Eigentums ein, also erst mit der Umschreibung. Zwischen Übergabe und Eintragung klafft deshalb eine Lücke, wenn der Verkäufer seine Police zum Auszug kündigt. Der übliche Weg: Die Versicherung läuft bis zur Umschreibung weiter, der Käufer erstattet die Prämie anteilig, und beide beachten, dass Versicherer und Erwerber nach § 96 VVG jeweils einen Monat Zeit für eine Kündigung haben.

Ähnlich verhält es sich mit der Grundsteuer. Schuldner ist, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 GrStG), und maßgebend sind die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres (§ 9 Abs. 1 GrStG). Der Bescheid läuft also noch bis zum nächsten Jahreswechsel nach der Umschreibung auf den Verkäufer. Wer intern was trägt, regelt der Kaufvertrag.

Für die Übergabe selbst schreibt kein Gesetz eine Form vor. Das Protokoll ist reines Beweismittel — und genau deshalb sollte es vollständig sein. Hinein gehören:

• Datum, Uhrzeit und alle Anwesenden.
• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärmemenge, jeweils mit Zählernummer und fotografiert. Melden Sie die Stände am selben Tag an die Versorger, sonst läuft die Abrechnung weiter auf den Verkäufer.
• Restbestände an Heizöl oder Pellets mit vereinbarter Abrechnung.
• Schlüssel nach Schließung und Stückzahl, einschließlich Neben- und Garagentür, Briefkasten, Fenstergriffen und der Sicherungskarte einer Schließanlage.
• Bekannte Mängel und Schäden aus dem Auszug, notfalls mit Foto.
• Übergebene Unterlagen: Bauakte, Energieausweis, Wartungsverträge, Feuerstättenbescheid und Schornsteinfegerprotokolle, Bedienungsanleitungen, Prüfnachweise der Heizungsanlage.
• Verbleibendes Inventar sowie geräumte Nebenflächen — Keller, Dachboden, Gartenhaus, Garage.

Beide Seiten unterschreiben, jede erhält eine Ausfertigung. Ein Mangelvorbehalt im Protokoll ersetzt keine Gewährleistung: Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird die Sachmängelhaftung fast immer ausgeschlossen. Auf diesen Ausschluss kann sich der Verkäufer aber nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat (§ 444 BGB).

Was der Notar kostet und wer die Rechnung bekommt

Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und sind bundesweit gleich. Notarinnen und Notare müssen die gesetzliche Vergütung fordern und dürfen sie nach § 17 Abs. 1 BNotO weder rabattieren noch aushandeln — ein Preisvergleich führt zu nichts. Grundlage ist der Geschäftswert, in aller Regel der Kaufpreis. Für Werte bis 410.000 Euro beträgt die einfache Gebühr nach Tabelle B (Anlage 2 GNotKG) 785 Euro.

Ein Kauf über 400.000 Euro ohne Finanzierungsgrundschuld sieht damit so aus:

Position	Satz	Betrag
Beurkundung des Kaufvertrags (KV 21100)	2,0	1.570,00 €
Vollzug, etwa Genehmigungen und Löschungsunterlagen (KV 22110)	0,5	392,50 €
Betreuung, insbesondere Kaufpreisüberwachung (KV 22200)	0,5	392,50 €
Auslagen für Post und Dokumente	—	rund 30,00 €
19 Prozent Umsatzsteuer	—	rund 453,00 €
Notarkosten zusammen		rund 2.838,00 €
Grundbuchamt: Auflassungsvormerkung (KV 14150)	0,5	392,50 €
Grundbuchamt: Eigentumsumschreibung (KV 14110)	1,0	785,00 €
Gesamt		rund 4.016,00 €

Das entspricht knapp einem Prozent des Kaufpreises. Finanziert der Käufer, kommen Beurkundung und Eintragung der Grundschuld hinzu, deren Wert sich nach dem Grundschuldbetrag richtet. Gerichtsgebühren sind umsatzsteuerfrei, Notargebühren nicht. Tragen muss diese Kosten nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer: Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassung, Grundbucheintragung und die dafür nötigen Erklärungen. Die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers gehört nicht dazu und bleibt bei ihm.

Die Punkte, an denen Sie selbst steuern können

Nehmen Sie den Entwurf mit einem tagesaktuellen Grundbuchauszug nebeneinander und schicken Sie Ihre Anmerkungen spätestens drei Werktage vor dem Termin schriftlich an das Notariat — Änderungen im Termin kosten Zeit und manchmal einen zweiten Termin.

Überweisen Sie erst, wenn die Fälligkeitsmitteilung schriftlich vorliegt, und ausschließlich auf die dort genannten Konten. Melden Sie den Betrag und das Zieldatum sofort Ihrer Bank, weil die Darlehensauszahlung Vorlauf braucht.

Legen Sie den Übergabetermin nicht vor den Zahlungseingang. Bereiten Sie das Protokoll vorab vor, fotografieren Sie jeden Zähler mit Nummer und Stand und melden Sie die Werte noch am selben Tag an Strom-, Gas- und Wasserversorger.

Klären Sie am Übergabetag schriftlich, wer die Gebäudeversicherung bis zur Umschreibung trägt. Und setzen Sie sich eine Wiedervorlage: Kommt drei Monate nach der Zahlung keine Nachricht über die Eintragung, fragen Sie im Notariat nach dem Stand des Antrags. Liegt die Umschreibung vor, prüfen Sie den neuen Grundbuchauszug und melden Sie sich beim Finanzamt, damit die Grundsteuer zum nächsten Jahreswechsel umgeschrieben wird.