Haus verkaufen und weiter darin wohnen: So funktioniert der Verkauf mit Wohnrecht

Kann man sein Haus verkaufen und weiter darin wohnen?

Ja. Sie können Ihr Haus verkaufen und sich ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB vorbehalten. Dinglich entsteht es durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Es bindet auch spätere Eigentümer; wie gut es in einer Zwangsversteigerung geschützt ist, hängt jedoch vom Rang und den Versteigerungsbedingungen ab. Der Vertrag bestimmt, ob das ganze Haus oder nur bestimmte Räume erfasst sind.

Daneben gibt es drei Modelle, die ebenfalls ein Weiterwohnen ermöglichen: den Verkauf mit Rückmietung, die Immobilienrente und den Teilverkauf. Die Unterschiede zeigt der Abschnitt zu den Alternativen weiter unten. Alle Wege verändern Kaufpreis, Finanzierung des Käufers und Kosten, deshalb gehören sie vor der Beurkundung durchgerechnet.

So wird der Wert des Wohnrechts berechnet

Für die steuerliche Bewertung eines lebenslangen Wohnungsrechts wird der Jahreswert der Nutzung mit dem Faktor nach § 14 BewG multipliziert. Maßgeblich sind der Umfang des Rechts und die üblichen Preise am Nutzungsort (§ 15 Abs. 2 BewG); die übernommene Kostenlast ist zu berücksichtigen. Die Begrenzung des Jahreswerts nach § 16 BewG gilt nicht für die Grunderwerbsteuer (§ 17 Abs. 2 Satz 2 BewG). Die steuerliche Bewertung ist von Verkehrswert, ausgehandeltem Kaufpreis und gebührenrechtlichem Geschäftswert zu unterscheiden.

Die Faktoren veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gelten auf Basis der Sterbetafel 2022/2024 und eines Rechenzinses von 5,5 Prozent unter anderem diese Werte:

Alter des Berechtigten	Vervielfältiger Frau	Vervielfältiger Mann
65 Jahre	12,583	11,444
70 Jahre	11,107	9,938
75 Jahre	9,393	8,282
80 Jahre	7,490	6,509

Ein Beispiel: Bei einem angenommenen Jahreswert von 12.000 Euro und dem Faktor 11,107 für eine 70-jährige Frau ergibt sich nach der BMF-Tabelle 2026 ein steuerlicher Kapitalwert von 133.284 Euro. Die rein rechnerische Differenz zu 450.000 Euro beträgt 316.716 Euro. Sie ist keine Kaufpreisprognose: Der tatsächlich vereinbarte Preis hängt von der Bewertung des belasteten Grundstücks und der Verhandlung ab.

Für die Preisverhandlung ist der Verkehrswert des mit dem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks maßgeblich. Nach § 46 ImmoWertV können Rechte und Belastungen den Grundstückswert beeinflussen und gesondert bewertet werden. Zur ersten Orientierung über den unbelasteten Marktwert kann eine Bewertung durch den Makler dienen; den Einfluss des Wohnungsrechts weist sie nicht automatisch aus.

Was das Wohnrecht für den Käufer bedeutet

Soweit das Wohnungsrecht reicht, ist der Eigentümer von der Nutzung als Wohnung ausgeschlossen (§ 1093 Abs. 1 BGB). Beschränkt es sich auf eine Wohnung oder bestimmte Räume, können andere Bereiche des Hauses weiterhin nutzbar sein. Wie stark das Recht den Preis drückt, ist Gegenstand der Preisverhandlung.

Ein Wohnungsrecht mit Vorrang vor der finanzierenden Grundschuld ist bei einer Vollstreckung aus dieser Grundschuld grundsätzlich besser geschützt als ein nachrangiges Recht. Ob es beim Zuschlag bestehen bleibt, richtet sich nach §§ 44, 52 und 91 ZVG. Auch der erste Rang unter den eingetragenen Rechten ist keine absolute Garantie: Öffentliche Grundstückslasten können nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG vorrangig sein. Rang und Versteigerungsrisiken müssen deshalb im konkreten Grundbuch- und Finanzierungskontext geprüft werden. Einem Rangrücktritt sollten Sie nur nach notarieller oder anwaltlicher Beratung zustimmen.

Ein lebenslanges Wohnungsrecht erlischt materiell mit dem Tod der berechtigten Person (§§ 1090 Abs. 2, 1061 BGB); die spätere Grundbuchlöschung berichtigt dann nur das Register. Für eine rechtsgeschäftliche Aufhebung zu Lebzeiten sind die Aufgabeerklärung und die Löschung erforderlich (§ 875 BGB); die Bewilligung ist gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Ein dauerhafter Umzug ins Pflegeheim beendet das Recht nicht automatisch (BGH, Urteil vom 19. Januar 2007, V ZR 163/06). Eine entgeltliche Ablösung setzt eine Vereinbarung oder einen besonderen Anspruch voraus; eine automatische Abfindung nach Tabellenwert gibt es nicht.

Notar, Grundbuch und Kosten

Der Kaufvertrag mit Wohnrecht muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar regelt darin Umfang und Rang des Wohnrechts und beantragt die Eintragung. Klären Sie im Vertrag ausdrücklich:

• Räume: ganzes Haus oder einzelne Wohnung, Mitbenutzung von Garten, Keller und Garage.
• Kosten: Ohne abweichende Vereinbarung trägt die berechtigte Person die gewöhnliche Unterhaltung im Rahmen von § 1093 Abs. 1 in Verbindung mit § 1041 BGB. Das unentgeltliche Wohnungsrecht bedeutet nicht Kostenfreiheit. Nach BGH, Urteil vom 21. Oktober 2011, V ZR 57/11, gehören dazu Kosten gemeinschaftlich genutzter Anlagen; anteilige verbrauchsunabhängige Kosten für Heizung und Warmwasser fallen auch bei Nichtnutzung an. Grundsteuer und größere Reparaturen sind davon zu unterscheiden und im Vertrag ausdrücklich zuzuordnen.
• Aufnahme anderer Personen: Ehepartner, Familie und Pflegepersonen darf der Berechtigte nach § 1093 Abs. 2 BGB aufnehmen; eine Vermietung ist nur mit Gestattung erlaubt.
• Löschungserleichterung: Ein Vermerk nach § 23 Abs. 2 GBO erlaubt, das Wohnrecht nach dem Tod allein mit der Sterbeurkunde zu löschen.

Bei kaufbezogenen Gebühren wird dem Kaufpreis der Wert vorbehaltener Nutzungen hinzugerechnet; mindestens gilt der Verkehrswert (§ 47 GNotKG). Die Bewertung eines Nutzungsrechts für Gebühren richtet sich nach § 52 GNotKG und ist nicht mit der BMF-Tabelle für Steuerzwecke gleichzusetzen. Die konkreten Gebühren folgen dem GNotKG; einen festen Gesamtsatz gibt das Gesetz nicht vor. Mangels anderer Vereinbarung trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, Auflassung und Eigentumseintragung (§ 448 Abs. 2 BGB).

Soweit der Erwerb grunderwerbsteuerpflichtig ist, gehören Kaufpreis und vorbehaltene Nutzungen zur Gegenleistung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Der Vorbehalt des Wohnungsrechts reduziert daher nicht allein wegen des niedrigeren Barpreises die Bemessungsgrundlage. Gesetzliche Steuerbefreiungen, etwa für Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG), bleiben bestehen.

Das Wohnrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Ein wichtiger Hinweis: Ein Wohnrecht, das nur im Vertrag steht und nicht eingetragen wird, wirkt allein zwischen Ihnen und dem Käufer. Verkauft dieser das Haus weiter, ist der neue Eigentümer an ein unentgeltliches, nicht eingetragenes Wohnrecht nicht gebunden. Der Grundbucheintrag ist deshalb keine Formalie, sondern die tragende Absicherung.

Was die Steuerseite betrifft

Bei privaten Grundstücksverkäufen erfasst § 23 EStG Anschaffung und Verkauf innerhalb eines Zeitraums von nicht mehr als zehn Jahren; zur Spekulationssteuer im Detail. Erst bei mehr als zehn Jahren liegt der Verkauf außerhalb dieser Frist. Die Eigennutzungsausnahme kann auch früher greifen: entweder ausschließliche Eigennutzung zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf oder eine zusammenhängende Selbstnutzung über das Verkaufsjahr und die beiden Vorjahre. Im mittleren Kalenderjahr muss sie durchgehend bestehen; in den beiden Randjahren genügt jeweils ein Teilzeitraum (BFH, Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19). Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet; eine Altersgrenze ersetzt diese Prüfung nicht.

Zwei Punkte verdienen Aufmerksamkeit:

• Verkauf an Angehörige unter Wert: Eine freigebige Zuwendung kann vorliegen, wenn der Erwerber bei einem Verkauf unter Wert auf Kosten des Verkäufers bereichert wird (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Bei unbeschränkter Steuerpflicht beträgt der persönliche Freibetrag für ein Kind 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG).
• Teilweise vermietete Häuser: Für vermietete Teile gilt die Steuerbefreiung für Eigennutzung nicht. Hier sollte ein Steuerberater den Kaufpreis vor der Beurkundung auf die Gebäudeteile aufteilen.

Alternativen und Grenzen

• Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB): Ein Nießbrauch kann die Vermietung und den Bezug von Mieteinnahmen ermöglichen. Bei einer Schenkung unter uneingeschränktem Vorbehaltsnießbrauch kann der Beginn der Zehnjahresfrist für die Pflichtteilsergänzung gehindert sein, weil die schenkende Person die Nutzung wirtschaftlich behält. Das gilt nicht automatisch für jeden beschränkten Nutzungsvorbehalt und betrifft nicht den voll entgeltlichen Verkauf. Beim Wohnungsrecht kommt es auf den Umfang an (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016, IV ZR 474/15, unter Bezug auf IV ZR 132/93).
• Verkauf mit Rückmietung: Sie vereinbaren mit dem Erwerber einen Mietvertrag; einen bestimmten Verkaufspreis garantiert dieses Modell nicht. Veräußert der neue Vermieter später den bereits überlassenen Wohnraum, tritt dessen Erwerber nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Eine Eigenbedarfskündigung richtet sich nach § 573 BGB und kann durch passende vertragliche Schutzregelungen beschränkt werden.
• Immobilienrente (Leibrente): Eine Leibrente kann mit einem Wohnungsrecht und gegebenenfalls einer zusätzlichen Einmalzahlung kombiniert werden. Wohnungsrecht, Zahlungsweise, Instandhaltung und Sicherheiten müssen ausdrücklich vereinbart werden. Aus einer Leibrente entsteht nicht automatisch ein dingliches Wohnungsrecht.
• Teilverkauf: Beim Teilverkauf wird ein Miteigentumsanteil übertragen. Weiterbenutzung, Nutzungsentgelt sowie Rückkauf- und Verkaufskosten richten sich nach dem konkreten Vertrag. Eine allgemeine gesetzliche Grenze von 50 Prozent gibt es nicht.

So setzen Sie den Verkauf um

1. Wert feststellen: Den Verkehrswert des belasteten Hauses gesondert prüfen; steuerlichen Kapitalwert und gebührenrechtlichen Geschäftswert davon trennen.
2. Käufer gezielt ansprechen: Das Wohnrecht im Exposé offen benennen, mit Umfang, Kostenregelung und Alter des Berechtigten.
3. Vertrag mit dem Notar gestalten: Umfang, Kostenverteilung, Rang im Grundbuch, Löschungserleichterung und das Vorgehen bei einem Umzug ins Pflegeheim festlegen.
4. Steuerliche Vorabklärung: Haltedauer und Eigennutzung prüfen, bei Verkauf an Angehörige die Schenkungsteuer mitdenken.
5. Eintragung kontrollieren: Nach der Beurkundung einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern und prüfen, ob das Wohnrecht im vereinbarten Rang eingetragen ist.

Der Verkauf mit Wohnrecht passt zu Eigentümern, die Kapital aus dem Haus lösen, aber im eigenen Zuhause bleiben wollen. Entscheidend sind eine nachvollziehbare Bewertung, klare Vertragsregeln und die Prüfung von Grundbuchrang und Vollstreckungsrisiken.