Haus verkaufen und weiter darin wohnen: So funktioniert der Verkauf mit Wohnrecht
Ja, ein Haus lässt sich verkaufen, ohne ausziehen zu müssen: Das Wohnrecht sichert Ihnen den Aufenthalt. So werden Wert, Notar, Grundbuch und Steuern berechnet – und was der Käufer finanziell tragen muss.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist ein dingliches Recht: Wird es in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, bindet es jeden künftigen Eigentümer, und Sie dürfen nach dem Verkauf weiter in der Wohnung oder im Haus bleiben.
- Der Wert des Wohnrechts bestimmt Kaufpreis, Notar- und Grundbuchgebühren: Er ergibt sich aus der jährlichen Nettokaltmiete vergleichbarer Objekte multipliziert mit dem Kapitalwertfaktor – bei 1.000 Euro monatlich liegen je nach Alter etwa 130.000 bis 160.000 Euro an.
- Der Käufer trägt das belastete Objekt nur mit reduzierter Finanzierung: Banken rechnen den Wert des Wohnrechts vom Beleihungswert ab, was den verfügbaren Kreditbetrag und die Käufergruppe beeinflusst.
- Wer in das selbst bewohnte Haus ein Wohnrecht für sich einräumt, kann die Spekulationssteuer auf den Verkauf dieser Wohnfläche vermeiden – bei Personen über 66 gilt der Ausschluss vollständig für die eigene Wohnung.
Kann man sein Haus verkaufen und weiter darin wohnen?
Ja – und zwar auf zwei Wegen. Der verbreitetste ist das Wohnrecht nach § 1093 BGB: Sie verkaufen das Haus an einen Dritten und räumen sich selbst gleichzeitig ein Wohnrecht für das gesamte Haus oder eine Wohnung darin ein. Das Wohnrecht ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und jeden künftigen Eigentümer bindet. Es erlischt grundsätzlich erst mit dem Tod des Berechtigten, es sei denn, im Vertrag ist etwas anderes geregelt.
Der zweite Weg ist die Ablösung eines bereits bestehenden Wohnrechts: Wenn im Grundbuch schon ein Wohnrecht besteht, kann der neue Eigentümer es auslösen oder der Berechtigte es aufgeben. Beide Konstellationen gehören in die Vertragsplanung, weil sie den Kaufpreis, die Finanzierung des Käufers und die steuerliche Behandlung verändern.
So wird der Wert des Wohnrechts berechnet
Ein Wohnrecht hat keinen eigenen Marktpreis, sondern wird nach der Kapitalwertmethode bemessen: Die jährliche Nettokaltmiete vergleichbarer Wohnungen wird mit einem kapitaltheoretischen Belegsfaktor (Kapitalwertfaktor) multipliziert. Je jünger der Wohnberechtigte, desto höher der Faktor, weil das Recht rechnerisch länger bestehen bleibt.
| Nettokaltmiete | Jährliche Miete | Kapitalwertfaktor (grob) | Kapitalwert |
|---|---|---|---|
| 800 Euro | 9.600 Euro | 10,0 | rund 96.000 Euro |
| 1.000 Euro | 12.000 Euro | 12,0 | rund 144.000 Euro |
| 1.200 Euro | 14.400 Euro | 11,1 | rund 160.000 Euro |
Ein konkretes Beispiel: Eine 70-Jährige vermietet vergleichbare Wohnungen zu 1.000 Euro Nettokaltmiete pro Monat. Der Kapitalwertfaktor liegt bei 12,583. Der Wert des Wohnrechts beträgt damit rund 150.996 Euro (12.000 Euro mal 12,583). Bei einem Haus mit einem Verkehrswert von 450.000 Euro sinkt der Wert der veräußerten Immobilie auf rund 299.000 Euro.
Der Kapitalwert ist die Bemessungsgrundlage für alles Weitere: Er bestimmt den reduzierten Kaufpreis, die Notar- und Grundbuchgebühren und die Bankenbewertung. Ein unabhängiges Gutachten oder mindestens zwei Maklereinschätzungen sind daher sinnvoll, bevor über den Preis verhandelt wird.
Was für den Käufer bedeutet ist
Für den Käufer wird das Haus um den Kapitalwert des Wohnrechts günstiger – die Bank finanziert aber nur die freie Komponente. Die Beliehbarkeit berechnet sich aus dem Beleihungswert abzüglich des Kapitalwerts des Wohnrechts. Das heißt: Bei 150.000 Euro Wohnrechtswert verliert der Käufer in etwa 150.000 Euro an verfügbarem Kreditbetrag. Zwei Konsequenzen:
- Kleiner Käuferkreis. Eigenkapitalstarke Käufer und Barzahler werden attraktiver; finanzierungsabhängige Käufer müssen die Lücke schließen.
- Preisverhandlung. Der Käufer kauft ein belastetes Objekt und wird den Kapitalwert des Wohnrechts vom Preis abziehen – eine korrekte Preiskalkulation ist deshalb die Grundlage für ein solides Angebot.
Ein Käufer kann ein belastetes Haus nicht einfach „frei“ übernehmen: Das Wohnrecht bleibt bestehen, bis es aus dem Grundbuch gelöscht wird. Eine Löschung setzt die Zustimmung des Wohnberechtigten und eine notarielle Beglaubigung voraus; in der Praxis wird das Wohnrecht gegen eine Einmalzahlung abgelöst, deren Höhe am Kapitalwert und der Restlebenserwartung orientiert ist.
Notar, Grundbuch und Kosten
Der Verkauf mit Wohnrecht wird notariell beurkundet (§ 311b BGB). Der Notar hält das Wohnrecht im Kaufvertrag fest, setzt die Anmeldung im Grundbuch ein und übernimmt die Abwicklung. Die Notar- und Grundbuchkosten bemessen sich nach dem Geschäftswert, also dem reduzierten Kaufpreis zuzüglich dem Wert des Wohnrechts als zusätzlichem Rechtsgeschäft. Als Größenordnung: Bei einem Kapitalwert des Wohnrechts von 100.000 Euro liegen die kombinierten Kosten für Notar und Grundbuch grob bei 1.000 bis 1.500 Euro, plus dem Anteil an den Verkaufskosten auf den Kaufpreis.
Die Grundbuchumschreibung (Eigentumsumschreibung) dauert in der Regel zwei bis fünf Monate. Das Wohnrecht selbst wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Die spätere Löschung – zum Beispiel nach dem Tod des Berechtigten oder nach einer Ablösung – kostet je nach Bundesland und Komplexität im mittleren dreistelligen Bereich.
Ein wichtiger Hinweis: Ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag ist nur ein schuldrechtliches Wohnrecht gegenüber dem jeweiligen Eigentümer. Verkaufen Sie das Haus und lassen sich das Recht nicht eintragen, kann der neue Eigentümer es ignorieren – der Verkauf mit dem Versprechen weiter zu wohnen ist dann rechtlich ein bloßer Mietvertrag. Der Grundbucheintrag ist deshalb keine Formalie, sondern die tragende Absicherung.
Was die Steuerseite betrifft
Für den Verkäufer hat der Verkauf mit Wohnrecht einen steuerlichen Vorteil: Wer in die eigenly used dwelling ein Wohnrecht einräumt, verkauft nicht die selbst bewohnte Wohnung, sondern nur den wirtschaftlichen Wert. Das hat zwei Effekte:
- Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für die veräußerte Sache. Da Sie die selbst genutzte Wohnung über das behaltene Wohnrecht nicht veräußern, bleibt sie Teil des eigenen Vermögens und kein privates Veräußerungsgeschäft. Bei Personen, die das 66. Lebensjahr vollendet haben, ist die Veräußerung der selbst genutzten Wohnung vollständig steuerfrei, unabhängig von der Haltedauer.
- Niedrigerer steuerlicher Verkaufserlös: Da der Kaufpreis um den Kapitalwert des Wohnrechts reduziert wird, sinkt die Bemessungsgrundlage für eine allfällige Spekulationssteuer – falls andere Objekte im Paket verkauft werden.
Die steuerliche Einordnung hängt vom konkreten Vertrag ab; ein Steuerberater sollte die Gestaltung vor der Beurkundung prüfen, insbesondere bei gemischten Objekten mit vermieteten und selbst genutzten Teilen.
Alternativen und Grenzen
- Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB): breiter als das Wohnrecht – der Nießbraucher kann das Haus nutzen und die Erträge einbehalten. Beim Verkauf an Dritte ist das Wohnrecht üblich; beim Übergang an die Kinder wird oft der Nießbrauch gewählt.
- Teilverkauf: Bei einem Haus mit zwei Wohnungen kann die eine verkauft und die andere mit einem Wohnrecht behalten werden.
- Mietvertrag statt Wohnrecht: Ein befristeter Mietvertrag ist der einfachste Weg, aber er bindet nicht jeden künftigen Eigentümer und läuft aus.
- Kein Verkauf, sondern Belastung: Das Haus bleibt im Eigentum des Verkäufers, der ein belastetes Eigentum an den Erben oder einen Dritten überträgt – das ist der klassische Erblasser-Fall, nicht der Verkauf.
So setzen Sie den Verkauf um
- Wert feststellen: Verkehrswert des freien Objekts ermitteln (Gutachten oder zwei Maklereinschätzungen) und den Kapitalwert des Wohnrechts separat aus der Nettokaltmiete und dem Faktor berechnen.
- Käufer ansprechen: In der Anzeige und im Exposé das Wohnrecht offen benennen; Käufer, die eine belastete Immobilie suchen, sind die relevante Gruppe.
- Vertrag mit dem Notar besprechen: Umfang des Wohnrechts (gesamtes Haus, Wohnung, Keller?), Kostenverteilung (Betriebskosten, kleine Reparaturen, Instandhaltung), Vererblichkeit und die Grundbuchanmeldung.
- Steuerliche Vorabklärung: Mit dem Steuerberater klären, wie der Verkauf der selbst genutzten Wohnung einzuordnen ist und ob die Altersgrenze greift.
- Übergabe und Eintragung: Nach Beurkundung und Grundbuchumschreibung bleibt der Verkauf vollzogen – das Wohnrecht sichert Ihr weiterbleibendes Nutzungsrecht ab.
Der Verkauf mit Wohnrecht ist eine wirksame Form der Teilveräußerung mit behaltener Nutzung. Er passt zu Eigentümern, die das Haus wirtschaftlich entlasten, aber den Lebensabend im eigenen Zuhause verbringen wollen. Entscheidend sind ein sauberer Notarvertrag, eine realistische Wertermittlung und die Grundbucheintragung – nur so bleibt das Recht gegenüber jedem künftigen Eigentümer bestehen.
