Besichtigung ohne Makler: Was Sie sagen müssen und was Sie verschweigen dürfen

Der Interessent bleibt im Heizungsraum stehen, deutet auf einen hellen Rand am Sockel der Außenwand und fragt: „War hier mal Wasser?“ Für die Antwort haben Sie zwei Sekunden. Sie wissen, dass 2019 nach einem Starkregen etwa fünf Zentimeter im Raum standen, dass Sie damals selbst ausgepumpt und die Wand neu gestrichen haben und dass seither nichts mehr passiert ist. Was Sie in diesen zwei Sekunden sagen, ist die folgenreichste Äußerung des gesamten Verkaufs — folgenreicher als die Anzeige, folgenreicher als der Preis.

Wer ohne Makler verkauft, führt diese Gespräche selbst und ohne Puffer. Der Kaufvertrag entsteht erst Wochen später beim Notar, und praktisch jeder Entwurf enthält den Ausschluss der Sachmängelhaftung. Ob dieser Ausschluss trägt, wird rückblickend am Besichtigungstermin entschieden — nicht in der Preisverhandlung und nicht daran, wie geschickt Sie die Termine gelegt haben.

Warum der Gewährleistungsausschluss an einem einzigen Satz hängen kann

§ 444 BGB ist kurz und für Privatverkäufer die wichtigste Norm des ganzen Vorgangs: Auf eine Vereinbarung, die die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausschließt, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Die Klausel „gekauft wie besichtigt“ steht also unter einem Vorbehalt, den Sie im Termin selbst setzen oder eben nicht setzen.

Arglist verlangt keine Betrugsabsicht und keine Fachkenntnis. Der Bundesgerichtshof hat die Schwelle mit Urteil vom 27. Oktober 2023 (V ZR 43/23) deutlich gemacht: Ein Verkäufer hatte bemerkt, dass Regenwasser durch das Terrassendach eindrang, versuchte die Stelle selbst abzudichten und sagte dem Käufer nichts davon. Auf den Haftungsausschluss konnte er sich nicht berufen. Entscheidend war nicht, ob er die bautechnische Ursache kannte — es genügte, dass er den Mangel als solchen wahrgenommen hatte. Der misslungene eigene Reparaturversuch war damit zugleich der Beweis seiner Kenntnis.

Ebenso wenig hilft es, einen Mangel zwar zu erwähnen, aber kleiner erscheinen zu lassen, als er ist. Im Urteil vom 21. Juni 2024 (V ZR 79/23) ging es um Souterrainwohnungen eines Altbaus von 1904 mit erheblicher Wandfeuchte; Anzeige und Vertrag nannten eine einzelne Schadensstelle. Der BGH stellte klar, dass arglistiges Verschweigen auch vorliegt, wenn der wahre Umfang eines offenbarungspflichtigen Umstands bagatellisiert wird. Ein halber Hinweis ist kein Hinweis.

Die Folgen greifen weit über den Notartermin hinaus. Bei Arglist verjähren die Mängelansprüche nicht in der kaufrechtlichen Frist, sondern in der regelmäßigen: drei Jahre, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Käufer von dem Mangel erfährt (§ 438 Absatz 3 in Verbindung mit §§ 195, 199 BGB). Zusätzlich kann der Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, binnen eines Jahres ab Entdeckung (§§ 123, 124 BGB). Ein Kellergespräch aus dem Herbst 2026 kann Sie also noch 2033 einholen.

Wo die Aufklärungspflicht endet

Es gibt keine Pflicht, dem Interessenten alles zu erzählen, was Sie über Ihr Haus wissen. Der BGH hat bereits mit Urteil vom 16. März 2012 (V ZR 18/11) die Linie gezogen: Offenbarungspflichtig sind verborgene Mängel und Umstände, die erfahrungsgemäß auf einen Mangel hindeuten, sofern sie für den Kaufentschluss erheblich sind. Für Mängel, die der Besichtigung zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind, besteht keine Aufklärungspflicht — wer sie bei zumutbarer Sorgfalt selbst sehen kann, darf keinen Hinweis erwarten. Flankiert wird das durch § 442 Absatz 1 BGB: Wer den Mangel bei Vertragsschluss kennt, hat keine Rechte; bei grob fahrlässiger Unkenntnis nur dann, wenn arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen wurde.

Praktisch bedeutsam ist die Kombination beider Sätze. Der sichtbare Feuchtefleck ist erkennbar, seine Ursache in aller Regel nicht. Genau darin lag der Kern von V ZR 18/11: Sichtbar waren nur die Flecken, nicht das Fehlen einer Horizontalsperre. Wenn Sie die Ursache positiv kennen, tragen Sie diese Kenntnis in den Termin hinein, und der Käufer kann sie nicht selbst gewinnen.

Nicht offenlegen müssen Sie dagegen Ihr Verkaufsmotiv, Ihre Preisuntergrenze, den Stand anderer Verhandlungen oder Ihre privaten Verhältnisse. Auch bloße Sorgen ohne tatsächlichen Anhaltspunkt sind keine offenbarungspflichtigen Tatsachen. Was Sie aber nicht dürfen: auf eine konkrete Frage eine Antwort geben, für die Ihnen jede Grundlage fehlt. Wer ins Blaue hinein behauptet, das Dach halte noch zwanzig Jahre, riskiert genau den Vorwurf, den § 444 BGB sanktioniert. Die belastbare Antwort besteht deshalb aus drei Bestandteilen: Tatsache, Datum, Beleg — und dem Satz, wo Ihr Wissen aufhört.

Frage im Termin	Riskant	Belastbar
Rand an der Kellerwand	„Das ist nur Kondenswasser.“	„Im Juli 2019 stand hier nach Starkregen Wasser, etwa fünf Zentimeter. Ursache habe ich nie untersuchen lassen.“
Zustand des Dachs	„Das hält noch zwanzig Jahre.“	„Eindeckung von 1994, 2021 wurden fünf Ziegel getauscht, Rechnung liegt bei. Ein Gutachten gibt es nicht.“
Heizung	„Läuft einwandfrei.“	„Gas-Brennwertkessel von 2006, letzte Wartung im März 2026, Protokoll liegt aus.“
Eigenleistung	„Habe ich selbst gemacht, ist alles fachgerecht.“	„Die Steckdosen im Hobbyraum habe ich selbst gesetzt, ohne Abnahme durch einen Elektrobetrieb.“
Nachbarschaft	„Alles ruhig hier.“	„Gegen den Anbau des Nachbarn läuft seit 2025 ein Verfahren, die Unterlagen zeige ich Ihnen.“

Ob eine bestimmte Tatsache im Einzelfall offenbarungspflichtig ist, hängt von ihrem Gewicht für die Kaufentscheidung ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei Altlastenverdacht, Baurechtsverstößen, laufenden Nachbarstreitigkeiten oder größeren Bauschäden ist anwaltlicher Rat vor dem ersten Termin die günstigere Variante.

Was am Termin selbst vorliegen muss

Eine Pflicht ist zeitlich exakt an die Besichtigung gebunden: die Vorlage des Energieausweises. Seit der Novelle vom Sommer 2026 trägt das frühere Gebäudeenergiegesetz den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Paragrafenzählung blieb unverändert, und auch die Fundstelle auf gesetze-im-internet.de läuft weiter unter dem alten Kürzel. Nach § 80 Absatz 4 Satz 1 GModG haben Verkäufer oder Makler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen. Satz 2 lässt einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während des Termins genügen. Findet keine Besichtigung statt, ist unverzüglich vorzulegen (Satz 3), ebenso auf Aufforderung des Interessenten (Satz 4). Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis unverzüglich zu übergeben (Satz 5). Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen hat der Käufer anschließend ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person zu führen, sofern ein solches Gespräch unentgeltlich als Einzelleistung angeboten wird (Satz 6).

Das ist keine Formalie: Wer den Ausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt, handelt ordnungswidrig (§ 108 Absatz 1 Nummer 18 GModG), und der Rahmen reicht bis 10.000 Euro (§ 108 Absatz 2 Nummer 2). Ein ausgedrucktes Exemplar, das gut sichtbar auf dem Küchentisch liegt und auf das Sie jeden Interessenten aktiv hinweisen, erledigt die Pflicht sauber.

Bei den übrigen Unterlagen ist Bereitlegen und Aufklären nicht dasselbe. Der BGH entschied am 15. September 2023 (V ZR 77/22), dass ein Verkäufer, der Zugriff auf einen Datenraum gewährt, seine Aufklärungspflicht nur erfüllt, wenn er die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer dort tatsächlich Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangt. Im Fall waren Sanierungskosten in Millionenhöhe aus einem Protokoll ersichtlich, das drei Tage vor dem Beurkundungstermin ohne gesonderten Hinweis eingestellt worden war — das reichte nicht. Übertragen auf den Privatverkauf: Ein Ordner „zum Durchblättern“ ist keine Aufklärung. Benennen Sie mündlich, welches Dokument welchen Punkt betrifft, und wiederholen Sie das schriftlich.

Umgekehrt gilt: Was Sie im Termin zusagen, wird ohne Beurkundung meist nicht Vertragsinhalt. Nach dem BGH-Urteil vom 9. Februar 2018 (V ZR 274/16) führt eine Beschreibung des Gebäudes vor Vertragsschluss, die keinen Niederschlag in der notariellen Urkunde findet, regelmäßig nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung. Von der Arglistfalle befreit Sie das nicht. Der saubere Weg ist deshalb, die im Termin offengelegten Punkte als Anlage in die Urkunde zu nehmen. Was dort steht, kann der Käufer später nicht als verschwiegen bezeichnen.

Einzeltermin statt Sammelbesichtigung

Aufklärung ist personenbezogen. Wenn zwölf Menschen gleichzeitig durch das Haus laufen, können Sie nach zwei Jahren nicht mehr belegen, wer im Keller neben Ihnen stand, als der Satz zum Wasserschaden fiel. Der spätere Käufer wird bestreiten, ihn gehört zu haben, und die Beweisführung wird zum Erinnerungsduell. Beim Einzeltermin dagegen steht am Ende ein Protokoll mit einem Namen darauf.

Dazu kommt ein Effekt, den Verkäufer regelmäßig unterschätzen: In der Gruppe stellt fast niemand die unangenehmen Fragen. Genau diese Fragen wollen Sie hören, denn jede beantwortete Frage ist ein dokumentierter Aufklärungsakt, und jede nicht gestellte Frage taucht später als Vorwurf wieder auf. Rechnen Sie 45 bis 60 Minuten pro Termin. Sechs ernsthafte Interessenten passen damit in einen Samstag — der Zeitgewinn einer Sammelbesichtigung von rund drei Stunden steht gegen ein Beweisrisiko, das über Jahre läuft.

Nehmen Sie eine zweite Person mit, die mitgeht und mithört. Sie ist im Streitfall Zeuge, entlastet Sie bei der Aufsicht über offene Räume und macht es leichter, den Interessenten nicht allein durch das Haus laufen zu lassen.

Verkehrssicherung, Wertsachen, Identität

Mit der Einladung eröffnen Sie einen Verkehr auf Ihrem Grundstück und übernehmen für den Bereich, dessen Betreten Sie erwarten müssen, die Verkehrssicherungspflicht; Grundlage möglicher Ansprüche ist § 823 Absatz 1 BGB. Die Pflicht ist allerdings nicht grenzenlos. Das OLG Frankfurt am Main hat am 8. September 2022 (17 W 17/22) für einen untergeordneten, erkennbar laub- und moosbedeckten Nebenweg entschieden, dass der Nutzer den Zustand grundsätzlich so hinzunehmen hat, wie er sich erkennbar darstellt. Der Weg, den Sie Ihrem Besuch aktiv zeigen, ist genau kein solcher Nebenweg. Praktisch heißt das: Kellertreppenlicht prüfen, lose Stufen und Kabel entfernen, Dachbodenleiter sichern oder den Aufstieg unterlassen, Bereiche mit Baustellencharakter geschlossen halten und das ansagen, statt sie stillschweigend freizugeben.

Prüfen Sie vor dem ersten Termin, welche Police diesen Fall trägt. Bei einem selbst bewohnten Einfamilienhaus ist die Haftung als Grundstückseigentümer häufig in der Privathaftpflicht enthalten; steht das Objekt leer, ist es vermietet oder teilgewerblich genutzt, braucht es in der Regel eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Maßgeblich sind die konkreten Bedingungen, nicht die Faustregel — ein Anruf beim Versicherer vor der ersten Besichtigung klärt das in fünf Minuten.

Beim Diebstahlrisiko liegt die Lücke woanders, als die meisten vermuten. Hausratversicherungen decken typischerweise Einbruchdiebstahl, nicht aber den einfachen Diebstahl durch eine Person, der Sie selbst die Tür geöffnet haben. Bargeld, Schmuck, Uhren, Ausweise, Bankkarten, Laptops, Schlüssel und Medikamente gehören vor dem Termin aus dem Haus oder in ein verschlossenes Fach. Schlafzimmerschränke bleiben zu, Technikräume dagegen zugänglich — der Interessent hat ein berechtigtes Interesse daran, Heizung, Zählerschrank und Dachstuhl zu sehen.

Eine gesetzliche Pflicht zur Identitätsprüfung trifft Sie als Privatverkäufer nicht; die geldwäscherechtlichen Pflichten liegen bei Maklern und Notaren, und die verbindliche Feststellung der Beteiligten leistet ohnehin der Notar nach § 10 BeurkG. Sinnvoll ist trotzdem, vor dem Termin vollständigen Namen, Anschrift und Rufnummer zu erfragen und einmal auf dieser Nummer zurückzurufen. Eine Ausweiskopie brauchen Sie beim ersten Kontakt nicht, und Sie dürfen sie auch nicht einfach anfertigen: Nach § 20 Absatz 2 PAuswG darf der Ausweis nur mit Zustimmung des Inhabers kopiert werden, die Kopie muss dauerhaft als solche erkennbar sein und darf nicht weitergegeben werden.

Kontaktdaten und das Protokoll danach

Sobald Sie eine Interessentenliste führen, sollten Sie die Datenschutz-Grundverordnung anwenden. Ob der Verkauf des eigenen Hauses noch unter die Ausnahme für ausschließlich persönliche Tätigkeiten fällt (Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe c DSGVO), ist nicht abschließend geklärt — die vorsichtige Annahme kostet Sie wenig. Erheben Sie nur, was Sie für die Terminvergabe und die Vertragsanbahnung brauchen (Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe c, Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe b DSGVO). Selbstauskünfte, Gehaltsnachweise oder Finanzierungsbestätigungen fragen Sie erst ab, wenn ein konkretes Kaufinteresse besteht, nicht beim ersten Rundgang. Nach der Absage löschen Sie die Daten der übrigen Bewerber, ohne dass jemand danach fragen muss (Artikel 17 DSGVO). Ob im Haus fotografiert oder gefilmt werden darf, entscheiden Sie kraft Hausrechts; ein Anspruch darauf besteht nicht.

Der wirksamste Schritt kostet zwanzig Minuten und passiert nach dem Termin. Halten Sie noch am selben Tag fest: Datum, Uhrzeit, anwesende Personen, gezeigte Räume, gestellte Fragen mit Ihren Antworten, ausgehändigte oder ausgelegte Unterlagen. Schicken Sie dem Interessenten anschließend eine kurze E-Mail, die die genannten Punkte wiederholt — den Wasserschaden von 2019, das Baujahr der Heizung, die nicht abgenommene Eigenleistung. Damit haben Sie zwei Dinge gleichzeitig: einen Beleg für die erfolgte Aufklärung und eine Vorlage für die Mängelanlage zum Kaufvertrag.

Konkret vor dem nächsten Termin: Energieausweis ausdrucken und sichtbar platzieren, eine einseitige Zustands- und Mängelliste mit Datum und Belegverweis schreiben, die Haftpflichtpolice auf das Objekt prüfen, Wertsachen wegräumen, Beleuchtung in Keller und Dachgeschoss testen und eine Protokollvorlage anlegen. Alles, was auf der Mängelliste steht, geht später in den Vertragsentwurf. Was dort erscheint, kann Ihnen niemand mehr als verschwiegen vorhalten.