Grunderwerbsteuer einfach erklärt
Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn ein inländisches Grundstück den Eigentümer wechselt, etwa durch einen Kaufvertrag (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Sie bemisst sich nach der Gegenleistung, beim Kauf also nach dem Kaufpreis (§§ 8, 9 GrEStG). Den Steuersatz bestimmt das jeweilige Bundesland.
Was bedeutet Grunderwerbsteuer?
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt schon der Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück der Grunderwerbsteuer, nicht erst die Eintragung ins Grundbuch. Als Grundstück zählen auch Haus und Eigentumswohnung. Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG); beim Kauf ist das der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
Der Steuersatz beträgt nach dem Bundesgesetz 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Die Länder haben aber die Befugnis, den Steuersatz selbst zu bestimmen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 Grundgesetz). In der Praxis liegen die Sätze derzeit je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent; maßgeblich ist das Land, in dem das Grundstück liegt. Den aktuellen Satz nennt die Finanzverwaltung des Landes.
Steuerschuldner sind regelmäßig beide Vertragsteile, also Käufer und Verkäufer (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Üblicherweise wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt; das Finanzamt kann sich bei Nichtzahlung dennoch an den Verkäufer halten. Fällig wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG). Ins Grundbuch wird der Erwerber erst eingetragen, wenn das Finanzamt bescheinigt, dass steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen (Unbedenklichkeitsbescheinigung, § 22 GrEStG).
Nicht besteuert werden unter anderem der Erwerb von Todes wegen und Schenkungen im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes (§ 3 Nr. 2), die Übertragung zur Teilung des Nachlasses an Miterben (Nr. 3), der Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers (Nr. 4), durch den früheren Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (Nr. 5) und durch Verwandte in gerader Linie sowie deren Ehegatten (Nr. 6). Ebenfalls steuerfrei bleibt ein Erwerb, wenn der maßgebende Wert 2.500 Euro nicht übersteigt (Nr. 1).
Primärquelle: GrEStG §§ 1, 3, 8, 9, 11, 13, 15 und 22 (https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/) sowie Art. 105 Abs. 2a GG (https://www.gesetze-im-internet.de/gg/art_105.html). Die Spanne der Ländersätze beruht auf Sekundärübersichten (Stand 17.10.2026) und kann sich ändern; maßgeblich ist das Landesrecht.
Warum ist der Begriff für Eigentümer wichtig?
Rechnen Sie die Grunderwerbsteuer als festen Posten der Kaufnebenkosten ein, denn Banken finanzieren sie meist nicht mit. Prüfen Sie im Kaufvertragsentwurf, wer sie trägt, und rechnen Sie mit dem Satz des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt. Bei Übertragungen in der Familie, zwischen Ehegatten oder im Erbfall klären Sie vorab, ob einer der Ausnahmetatbestände des § 3 GrEStG greift.
