Maklervertrag beim Hausverkauf: Was Sie mit der Unterschrift wirklich zusagen

Ein Maklervertrag über eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus ist nur in Textform wirksam (§ 656a BGB, zum Beispiel per E-Mail oder PDF); eine mündliche Absprache ist formnichtig (§ 125 Satz 1 BGB) und begründet keinen Provisionsanspruch. Die Kosten bestimmen nicht der Provisionssatz, sondern Vertragstyp, Laufzeit und das Recht zum Eigenverkauf: Beim einfachen Alleinauftrag zahlen Sie keine Provision, wenn Sie selbst einen Käufer finden. Verkaufen Sie an einen Verbraucher, darf der Makler nur gleich hohe Provisionen von beiden Seiten nehmen (§ 656c BGB), und der Käufer muss erst zahlen, wenn Sie Ihren Anteil nachweislich beglichen haben (§ 656d BGB).

Vertragstyp	Eigenverkauf provisionsfrei?	Mehrere Makler parallel?	Laufzeit und Bindung	Größtes Risiko für Sie
Einfacher Maklerauftrag	Ja	Ja	Jederzeit kündbar	Geringe Motivation des Maklers, kein Exklusivservice
Einfacher Alleinauftrag	Ja	Nein	Sechs Monate, danach Verlängerung um jeweils drei Monate, wenn nicht binnen vier Wochen gekündigt wird	Verlängerung durch versäumte Kündigung
Qualifizierter Alleinauftrag	Nur gegen Provision, wenn individuell ausgehandelt; als vorformulierte Klausel unwirksam	Nein	Feste Laufzeit	Provision auch bei Ihrem eigenen Verkauf

Maklervertrag: ohne Textform keine Provision

Vergleichen Sie Entwürfe nicht nur nach der Provisionshöhe, auch nicht nur nach der Bewertung durch den Makler: Die eigentlichen Streitpunkte sind Laufzeit, Kündigungsfrist und Reservierungsgebühr.

Der Bundesgerichtshof hat am 6. März 2025 entschieden (Az. I ZR 32/24): Ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB liegt vor, wenn der Erwerb für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine Einliegerwohnung oder eine gewerbliche Nutzung von nur untergeordneter Bedeutung schadet nicht; im entschiedenen Fall war es ein Büroanbau mit einem Fünftel der Gesamtfläche. Das Urteil betraf eine Courtagevereinbarung mit den Käufern, die nicht die gleiche Höhe hatte wie die Provision auf der Verkäuferseite: Der Maklervertrag war nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam, die Klage auf Provision blieb erfolglos.

Das Gesetz nennt nur Wohnungen und Einfamilienhäuser; ob ein Haus mit mehreren Wohnungen noch darunterfällt, entscheidet der Einzelfall. Reine Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke erfasst der Wortlaut nicht. Der Schutz der §§ 656c und 656d BGB gilt außerdem nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB); die Textform nach § 656a BGB verlangt das Gesetz dagegen unabhängig davon.

Einfacher Auftrag, Alleinauftrag und die Verweisungsklausel

In der Praxis dominieren drei Vertragsvarianten:

1. Einfacher Maklerauftrag: Sie dürfen weitere Makler einschalten und das Haus parallel privat anbieten. Der Makler schuldet keine aktive Vermarktung.
2. Einfacher Alleinauftrag: Sie beauftragen nur diesen einen Makler, der sich im Gegenzug zu konkreten Vermarktungsaktivitäten (Exposé, Portale, Besichtigungen) verpflichtet. Finden Sie selbst einen Käufer ohne Mitwirkung des Maklers, fällt nach § 652 Abs. 1 BGB keine Provision an.
3. Qualifizierter Alleinauftrag: Über eine Verweisungs- oder Eigengeschäftsklausel verlangt der Makler, dass Sie alle Interessenten, auch Bekannte oder Nachbarn, an ihn verweisen oder bei einem Eigenverkauf trotzdem Provision zahlen.

Eine vorformulierte Klausel, nach der Sie im Alleinauftrag kein Eigengeschäft abschließen dürfen, ohne provisionspflichtig zu werden, hat der BGH für unwirksam gehalten, weil sie mit dem Grundgedanken des § 652 Abs. 1 BGB unvereinbar ist (Urteil vom 27. März 1991, IV ZR 90/90, damals nach § 9 AGBG, heute § 307 BGB). Wirksam kann eine solche Bindung nur durch eine ernsthaft ausgehandelte Individualvereinbarung werden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Streichen Sie solche Klauseln im Formular vor der Unterschrift.

Laufzeit, Verlängerung und Kündigung

Der BGH hat am 28. Mai 2020 entschieden (Az. I ZR 40/19): Ein Makler darf in Allgemeinen Geschäftsbedingungen einen auf sechs Monate befristeten Alleinauftrag vereinbaren, der sich um jeweils drei Monate verlängert, wenn nicht innerhalb von vier Wochen gekündigt wird. Eine Bindung von sechs Monaten ist beim Alleinauftrag regelmäßig angemessen.

Im entschiedenen Fall scheiterte die Verlängerung dennoch: Die vierwöchige Kündigungsfrist stand nur in einer Anlage zum Formularvertrag, die nicht ausdrücklich Vertragsinhalt war (§ 305 Abs. 2 BGB). Damit war die gesamte Verlängerungsklausel unwirksam, der Vertrag verlängerte sich nicht, und die Maklerin hatte keinen Schadensersatzanspruch auf die entgangene Provision, obwohl die Auftraggeberin kurz vor Ablauf der sechs Monate einen anderen Makler beauftragt hatte.

Rechnen Sie die Kündigung zurück: Läuft der Alleinauftrag am 31. August aus, muss Ihre Kündigung dem Makler spätestens am 3. August zugehen (28 Tage zuvor), sonst verlängert er sich um drei Monate. Tragen Sie den Termin mit Puffer in den Kalender ein und gleichen Sie ihn mit dem Vertragswortlaut ab. Eine vorzeitige Kündigung während der Festlaufzeit ist nur aus wichtigem Grund nach § 314 BGB möglich, etwa wenn der Makler die Vermarktung nachweislich verweigert; bei Pflichtverletzungen ist meist zuerst eine Frist zur Abhilfe oder eine Abmahnung nötig (§ 314 Abs. 2 BGB). Ob sich die Beauftragung lohnt, analysiert der Ratgeber Haus verkaufen mit oder ohne Makler.

Schließen Sie den Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers, etwa zu Hause oder bei der Besichtigung, oder im Fernabsatz, steht Ihnen als Verbraucher ein Widerrufsrecht nach § 312g BGB zu. Es erlischt bei einer bezahlten Dienstleistung erst mit vollständiger Leistung und nur, wenn Sie zuvor ausdrücklich zugestimmt haben, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt (§ 356 Abs. 5 BGB).

Das gesetzliche Halbteilungsprinzip nach §§ 656c und 656d BGB

Beauftragen beide Parteien den Makler (Doppeltätigkeit), darf er sich den Maklerlohn nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe versprechen lassen. Vereinbart er mit Ihnen eine Innenprovision von 2,0 Prozent, darf er vom Käufer ebenfalls höchstens 2,0 Prozent verlangen. Weicht ein Vertrag davon ab, ist er unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB).

Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, bestimmt § 656d BGB:

• Der Käufer darf nur zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der Auftraggeber, hier Sie, zur Zahlung mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Käuferanteil beträgt also höchstens die Hälfte der Gesamtprovision.
• Zahlungsnachweis als Fälligkeitsvoraussetzung: Der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn Sie Ihren Anteil bezahlt haben und Sie oder der Makler dies nachweisen (zum Beispiel durch einen Bankbeleg).

Ein Rechenbeispiel bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro und 7,14 Prozent Gesamtprovision (6 Prozent netto plus 19 Prozent Umsatzsteuer):

Rechnungsposition	Provisionssatz brutto	Betrag	Fälligkeit und Nachweispflicht
Gesamtprovision	7,14 % (inkl. MwSt.)	32.130 €	Anspruch entsteht, wenn der Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB)
Anteil Verkäufer	3,57 %	16.065 €	Zahlung durch Sie, Beleg an den Käufer
Anteil Käufer	3,57 %	16.065 €	Erst nach Zahlungsnachweis des Verkäufers fällig

Der BGH hat am 6. März 2025 (Az. I ZR 138/24) entschieden: Hat nur der Verkäufer den Maklervertrag geschlossen und verpflichtet sich der Käufer trotzdem gegenüber dem Makler zur Zahlung des vollen Honorars, verstößt das gegen § 656d BGB, und die Vereinbarung ist insgesamt nichtig. Eine Reduktion auf die erlaubte Hälfte findet nicht statt. Im Fall schuldete die Verkäuferin dem Makler 25.000 Euro, der Kaufpreis wurde um diesen Betrag gesenkt, und die Käufer zahlten 25.000 Euro an den Makler. Sie bekamen den vollen Betrag nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurück.

Sechs Klauseln, die Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

1. Verweisungs- und Eigengeschäftsklausel streichen: Stellen Sie klar, dass Sie bei einem Verkauf ohne den Makler keine Provision schulden.
2. Nachwirkungsklausel begrenzen: Nachvertragliche Ansprüche sollten auf eine namentlich benannte Interessentenliste zum Vertragsende und auf eine feste Frist beschränkt sein. Je kürzer die Frist, desto günstiger für Sie.
3. Aufwendungsersatz begrenzen: Nach § 652 Abs. 2 BGB bekommt der Makler Aufwendungen nur ersetzt, wenn es vereinbart ist. Streichen Sie Pauschalen oder beschränken Sie sie auf nachgewiesene Kosten.
4. Keine Reservierungsgebühren: Der BGH hat eine vorformulierte Reservierungsgebühr für unwirksam erklärt, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und der Kunde keinen nennenswerten Vorteil erhält (Az. I ZR 113/22; entschieden für Kaufinteressenten als Maklerkunden). Nehmen Sie solche Klauseln nicht in Ihren Vertrag auf.
5. Kaufpreis als Bemessungsgrundlage: Vereinbaren Sie ausdrücklich, dass sich die Provision nach dem im Notarvertrag beurkundeten Kaufpreis richtet, nicht nach einem Angebotspreis.
6. Kündigungsklausel im Haupttext: Die Kündigungsfrist gehört in den Vertragstext und nicht in eine Anlage (siehe BGH I ZR 40/19).

Lassen Sie diese sechs Punkte im Entwurf ändern, bevor Sie den Maklervertrag unterschreiben.