Maklervertrag beim Hausverkauf: Was Sie mit der Unterschrift wirklich zusagen

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher ist ein Maklervertrag nur wirksam, wenn er nach § 656a BGB in Textform (z. B. per E-Mail oder PDF) geschlossen wurde; mündliche Absprachen oder Handschläge sind nach § 125 Satz 1 BGB vollkommen nichtig. Die größte finanzielle Falle für Verkäufer liegt nicht im Provisionssatz, sondern in der Vertragsgestaltung: Während ein einfacher Alleinauftrag den provisionsfreien Eigenverkauf an Nachbarn oder Bekannte erlaubt, versuchen Makler in Formularverträgen oft über unzulässige Verweisungsklauseln, auch bei Selbstfindern abzukassieren. Zudem verpflichtet § 656d BGB den Verkäufer, seinen 50-prozentigen Provisionsanteil vorab nachweisbar zu begleichen, bevor der Käufer zur Kasse gebeten werden darf.

Vertragstyp	Eigenverkauf provisionsfrei erlaubt?	Mehrere Makler parallel?	Typische Laufzeit & Bindung	Gesetzliche Provisionsregelung	Größtes Risiko für den Verkäufer
Einfacher Maklerauftrag	Ja (ohne Einschränkung)	Ja	Jederzeit formlos kündbar	Halbteilung (§ 656c/d BGB)	Geringe Motivation des Maklers, kein Exklusivservice
Einfacher Alleinauftrag (Standard)	Ja (an eigene Interessenten)	Nein	6 Monate (Verlängerung max. 3 Monate)	Halbteilung; Verkäufer zahlt seinen Teil zuerst	Automatische Verlängerungsklausel bei versäumter Kündigung
Qualifizierter Alleinauftrag	Nein (Käufer müssen an Makler verwiesen werden)	Nein	Feste Laufzeit	Halbteilung; Käuferprovision erst nach Verkäufernachweis	Verweisungsklausel in vorformulierten AGB nach § 307 BGB meist unwirksam

Ohne Textform kein Vertrag, ohne Vertrag keine Provision

Drei Maklerbüros haben Ihr Haus besichtigt, drei Vertragsentwürfe liegen auf dem Tisch. In der Provisionshöhe unterscheiden sie sich meist nur minimal. Die eigentlichen Streitpunkte betreffen Laufzeiten, Kündigungsfristen und Reservierungsgebühren.

Ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung bedarf nach § 656a BGB zwingend der Textform (§ 126b BGB). Mündliche Vereinbarungen am Telefon oder Vor-Ort-Zusagen bei der Besichtigung begründen keinerlei Provisionsanspruch.

Der Bundesgerichtshof hat am 6. März 2025 präzisiert, wann ein Einfamilienhaus im Sinne der gesetzlichen Schutzvorschriften vorliegt (Az. I ZR 32/24): Entscheidend ist, dass das Gebäude bei Vertragsschluss objektiv zu Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts bestimmt ist. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung (wie ein häusliches Arbeitszimmer oder ein angebautes Büro) sowie eine Einliegerwohnung heben die Eigenschaft als Einfamilienhaus nicht auf. Nur bei reinen Mehrfamilienhäusern (ab drei eigenständigen Wohneinheiten), Gewerbeimmobilien oder unbebauten Baugrundstücken greifen Textformgebot und Halbteilungsgrundsatz nicht.

Einfacher Auftrag, Alleinauftrag und die Verweisungsklausel

In der Praxis dominieren drei Vertragsvarianten:

1. Einfacher Maklerauftrag: Der Eigentümer darf weitere Makler einschalten und das Haus parallel privat anbieten. Der Makler schuldet jedoch keine aktive Vermarktungspflicht.
2. Einfacher Alleinauftrag: Der Eigentümer beauftragt nur diesen einen Makler. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zu konkreten Vermarktungsaktivitäten (Exposé, Portale, Besichtigungen). Findet der Verkäufer selbst einen Käufer ohne Mitwirkung des Maklers, fällt keine Provision an.
3. Qualifizierter Alleinauftrag: Der Makler verlangt über eine sogenannte Verweisungsklausel, dass alle Interessenten (auch persönliche Bekannte oder Nachbarn) ausnahmslos an ihn weitergeleitet werden müssen.

Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH benachteiligen vorformulierte Verweisungsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) den privaten Verkäufer unangemessen nach § 307 BGB und sind unwirksam. Eine wirksame Bindung entsteht nur durch eine echte, individuell ausgehandelte Vereinbarung. In vorformulierten Vertragsmustern sollten Verkäufer solche Klauseln vor der Unterschrift streichen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Laufzeit, Verlängerung und Kündigung

Ein Alleinauftrag wird in der Regel für eine Erstlaufzeit von sechs Monaten geschlossen. Nach dem BGH-Urteil vom 28. Mai 2020 (Az. I ZR 40/19) ist eine sechsmonatige Laufzeit mit automatischer Verlängerung um jeweils drei Monate grundsätzlich zulässig, sofern eine angemessene Kündigungsfrist von vier Wochen eingeräumt wird.

Allerdings scheitern automatische Verlängerungen in der Praxis regelmäßig an formalen Fehlern: Im entschiedenen BGH-Fall war die Kündigungsfrist lediglich in einer separaten Anlage aufgeführt und wurde daher nicht wirksamer Vertragsbestandteil. Der Vertrag endete taggenau nach sechs Monaten; der Makler verlor seinen Provisionsanspruch in Höhe von 15.500 Euro.

Notieren Sie sich bei Vertragsschluss die Kündigungsfrist im Kalender. Eine vorzeitige Kündigung während der Festlaufzeit ist nur aus wichtigem Grund nach § 314 BGB möglich, etwa wenn der Makler die Vermarktung nachweislich verweigert. Ob sich die Beauftragung lohnt, analysiert der Ratgeber Haus verkaufen mit oder ohne Makler.

Findet der Vertragsschluss im privaten Wohnzimmer oder bei der Besichtigung statt, steht Verbrauchern zudem ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach § 312g BGB zu.

Das gesetzliche Halbteilungsprinzip nach §§ 656c und 656d BGB

Wird der Makler von beiden Parteien beauftragt (Doppeltätigkeit), darf er nach § 656c BGB die Provision nur zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer fordern. Vereinbart er mit dem Verkäufer beispielsweise eine Innenprovision von 2,0 Prozent, darf er vom Käufer höchstens ebenfalls 2,0 Prozent verlangen.

Schließt der Makler den Vertrag nur mit dem Verkäufer ab, bestimmt § 656d BGB:

• Der Verkäufer kann maximal 50 Prozent der Gesamtprovision auf den Käufer überwälzen.
• Zahlungsnachweis als Fälligkeitsvoraussetzung: Der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, nachdem der Verkäufer seinen eigenen Anteil nachweisbar (z. B. durch Bankbeleg) bezahlt hat.

Ein Rechenbeispiel bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro und 7,14 Prozent Gesamtprovision:

Rechnungsposition	Provisionssatz brutto	Betrag	Fälligkeit & Nachweispflicht
Gesamtprovision	7,14 % (inkl. MwSt.)	32.130 €	Nach notariellem Kaufabschluss
Anteil Verkäufer	3,57 %	16.065 €	Fällig sofort nach Rechnungsstellung
Anteil Käufer	3,57 %	16.065 €	Erst nach Zahlungsnachweis des Verkäufers fällig

Der BGH hat am 6. März 2025 in einem Grundsatzurteil (Az. I ZR 138/24) klargestellt, dass verdeckte Abwälzungen unwirksam sind: Vereinbart der Makler mit dem Verkäufer eine scheinbare Provisionsfreiheit und senkt dafür den Kaufpreis, um die gesamte Provision dem Käufer aufzubürden, ist die gesamte Vereinbarung nach § 134 BGB nichtig. Käufer können in diesem Fall die komplette gezahlte Provision zurückfordern.

Sechs Klauseln, die Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

1. Verweisungsklausel streichen: Stellen Sie klar, dass Selbstfinder provisionsfrei bleiben.
2. Nachwirkungsklausel begrenzen: Nachvertragliche Ansprüche sollten zeitlich auf maximal drei bis vier Monate begrenzt und an eine konkrete Interessentenliste zum Vertragsende gekoppelt sein.
3. Aufwendungsersatz deckeln: Pauschalen für Inserate oder Fahrten nach § 652 Abs. 2 BGB müssen auf tatsächlich entstandene, nachgewiesene Kosten begrenzt sein (z. B. maximal 300 bis 500 Euro).
4. Keine Reservierungsgebühren: Vorformulierte Gebühren für die Reservierung eines Objekts sind nach BGH (Az. I ZR 113/22) unwirksam.
5. Kaufpreis als Bemessungsgrundlage: Die Provision darf sich nur auf den im Notarvertrag beurkundeten Kaufpreis beziehen, niemals auf einen überhöhten Angebotspreis.
6. Kündigungsklausel im Haupttext: Kündigungsfristen dürfen nicht in Kleingedrucktem oder Anlagen versteckt werden.