Maklerprovision beim Mietervorkauf: BGH prüft volle Belastung des Käufers

Eine Klausel im Erstkaufvertrag sichert die volle Maklerprovision gegenüber einem vorkaufenden Mieter nicht automatisch. Der Bundesgerichtshof hat am 5. Oktober 2026 angekündigt, diese Frage am 19. November um 11 Uhr in den Verfahren I ZR 116/26 und I ZR 117/26 zu verhandeln. Für Eigentümer, die vermietete Wohnungen verkaufen, folgt daraus: Lassen Sie eine solche Kostenklausel vor Abschluss rechtlich prüfen. Die Ankündigung ist kein Urteil und begründet weder eine neue Zahlungspflicht noch einen pauschalen Rückzahlungsanspruch.

Warum der Erstkauf des Hauses nicht die ganze Frage beantwortet

Eine Maklergesellschaft vermittelte einer Wohnungsbaugesellschaft den Kauf eines Mehrfamilienhauses. Der Erstkaufvertrag belastete allein die Käuferin mit der Provision und enthielt eine Zahlungsklausel für vorkaufende Mieter. Zwei Mieter übten das Vorkaufsrecht für ihre Wohnungen aus. Der Makler verlangt nun von ihnen Provision.

Der entscheidende Unterschied: Der Erstkäufer erwarb ein Mehrfamilienhaus, die Mieter jeweils eine Wohnung. Zugleich waren die Mieter Verbraucher. Genau deshalb lässt sich die Kostenverteilung des ersten Geschäfts nicht ohne Prüfung auf den Wohnungserwerb übertragen.

Stand der beiden Verfahren	Was daraus folgt
Landgericht Berlin II: Zahlungsforderungen zugesprochen	Die Maklergesellschaft hatte zunächst Erfolg.
Kammergericht, Urteile vom 5. Februar 2026: Klagen abgewiesen	Das Berufungsgericht verneinte die Bindungswirkung der Provisionsklauseln.
BGH, Verhandlung am 19. November 2026 angekündigt	Die höchstrichterliche Antwort steht aus. Der Termin ist kein angekündigtes Urteilsdatum.

Das Kammergericht begründete die Abweisung mit den gesetzlichen Schutzwertungen der Provisionsteilung. Es ließ offen, ob §§ 656c und 656d BGB zusätzlich entsprechend anzuwenden sind. Die Vorinstanzen beurteilen die Konstruktion also unterschiedlich; die Berufungsentscheidung darf nicht als bereits bestätigte BGH-Rechtsprechung ausgegeben werden.

Welche Provisionsregeln heute gelten

Die §§ 656c und 656d BGB erfassen den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Sie regeln unterschiedliche Vertragslagen:

• Maklervertrag mit beiden Kaufparteien: Nach § 656c müssen sich beide Parteien zu einer Provision in gleicher Höhe verpflichten. Eine unentgeltliche Tätigkeit für eine Seite schließt eine Provisionszusage der anderen aus.
• Maklervertrag mit nur einer Kaufpartei: Wird die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung verpflichtet, muss der Auftraggeber nach § 656d mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben. Der Anspruch gegen die andere Seite wird erst nach Zahlung des Auftraggebers und entsprechendem Nachweis fällig.

Das ist kein allgemeines Gesetz, nach dem bei jedem Immobiliengeschäft immer beide Seiten zahlen müssen. Insbesondere ersetzt die Bezeichnung „Halbteilungsgrundsatz“ nicht die Prüfung, wer den Makler beauftragt hat und auf welcher Grundlage die andere Seite belastet werden soll. Die allgemeinen Vertragsformen erläutert unser Ratgeber zum Maklervertrag beim Hausverkauf.

Beim Vorkauf kommt eine zweite Regel hinzu: Nach § 464 Absatz 2 BGB entsteht der Kauf mit dem Vorkaufsberechtigten grundsätzlich zu den Bedingungen des Erstkaufvertrags. Die aktuelle Streitfrage liegt an der Schnittstelle dieser Vertragsübernahme und des Schutzes vor einseitiger Provisionsbelastung.

Was private Verkäufer vor der Unterschrift prüfen sollten

Die folgende Unterlagenprüfung ist unsere redaktionelle Ableitung aus den gesetzlichen Regeln und dem angekündigten Verfahren, keine zusätzliche gesetzliche Checkliste:

1. Maklerauftrag: Wer ist Auftraggeber, und wer schuldet dem Makler welche Vergütung? Trennen Sie diesen Vertrag von einer Zahlungsklausel im Kaufvertrag.
2. Kaufvertragsentwurf: Erfasst die Klausel ausdrücklich auch einen vorkaufenden Mieter? Legen Sie die Regelung bei der Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags offen, statt nur den Provisionssatz zu besprechen.
3. Vorkaufslage: Prüfen Sie, ob § 577 BGB überhaupt einschlägig ist. Er betrifft vermietete Wohnräume, bei denen Wohnungseigentum nach der Überlassung an den Mieter begründet wurde oder werden soll und die an einen Dritten verkauft werden. Für Verkäufe an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters enthält die Norm eine Ausnahme.
4. Kostenplanung: Behandeln Sie eine streitige Forderung nicht als sicher vom Käufer zu tragende Ausgabe. Bei den Kaufnebenkosten einer Immobilie zählt neben der Höhe auch, ob und wann eine Verpflichtung wirksam und fällig ist.

§ 577 BGB verlangt außerdem, den Mieter mit der Mitteilung über den Kaufvertragsinhalt über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten. Eine neue Provisionsklausel ersetzt diese Unterrichtung nicht.

Wer bereits eine Forderung erhalten hat, sollte Erstkaufvertrag, Maklervereinbarung und Vorkaufserklärung zusammen prüfen lassen. Die laufenden BGH-Verfahren sind kein Grund, gerichtliche oder vertragliche Fristen verstreichen zu lassen. Ob eine konkrete Provision geschuldet ist, lässt sich aus dem Verhandlungshinweis allein nicht entscheiden.