Immobilie zu Lebzeiten übertragen: Wie sich Schenkungsteuer und Freibeträge tatsächlich berechnen

Wer sein Haus schon zu Lebzeiten auf ein Kind überträgt, verhandelt beim Notar über zwei Dinge zugleich: über die Familie und über eine Steuer, deren Höhe zu diesem Zeitpunkt meist noch niemand kennt. Das liegt weniger an der Kompliziertheit des Gesetzes als daran, dass drei Größen zusammenkommen müssen, die sich unabhängig voneinander entwickeln — der Wert, den das Finanzamt der Immobilie zuschreibt, das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Empfänger und das Datum der letzten Zuwendung aus derselben Hand. Erst wenn alle drei feststehen, ergibt der Betrag unter dem Strich einen Sinn.

Die Größenordnung ist beträchtlich: 2025 setzten die Finanzämter 8,1 Milliarden Euro Schenkungsteuer fest, 67,3 Prozent mehr als im Jahr davor. Das verschenkte Grundvermögen lag bei 18,6 Milliarden Euro und damit 2,1 Prozent unter dem Vorjahreswert (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 306 vom 26. August 2026). Ein Termin sollte dabei im Kalender stehen: Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 12. und 13. Oktober 2026 über die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Im Normenkontrollverfahren 1 BvF 1/23 der Bayerischen Staatsregierung stehen ausdrücklich die persönlichen Freibeträge des § 16 Abs. 1 ErbStG und die Steuersätze des § 19 Abs. 1 ErbStG auf dem Prüfstand — unter anderem mit dem Argument, der Gesetzgeber habe beide seit Jahren nicht an die Preisentwicklung angepasst (BVerfG, Pressemitteilungen Nr. 48/2026 und 49/2026 vom 30. Juli 2026). Bis zu einer Entscheidung gilt das geltende Recht unverändert weiter.

Der Freibetrag gilt je Schenker, je Empfänger, je zehn Jahre

§ 15 Abs. 1 ErbStG teilt Erwerber nach ihrem persönlichen Verhältnis zum Schenker in drei Steuerklassen ein, § 16 Abs. 1 ErbStG beziffert dazu die Freibeträge:

Empfänger	Steuerklasse	Freibetrag
Ehegatte, eingetragener Lebenspartner	I	500.000 €
Kind, Stiefkind, Kind eines verstorbenen Kindes	I	400.000 €
Enkel (Elternteil lebt noch)	I	200.000 €
Urenkel und übrige Personen der Steuerklasse I	I	100.000 €
Eltern und Großeltern bei einer Schenkung, Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedener Ehegatte	II	20.000 €
Alle übrigen Erwerber, etwa Partner ohne Trauschein, Patenkinder, Freunde	III	20.000 €

Zwei Punkte darin werden regelmäßig übersehen. Erstens gehören Eltern und Großeltern nur bei einem Erwerb von Todes wegen zur Steuerklasse I (§ 15 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG). Überträgt ein Kind seinen Eltern eine Immobilie zu Lebzeiten, fallen sie in Klasse II und damit auf 20.000 Euro. Zweitens besteht der Freibetrag im Verhältnis eines einzelnen Schenkers zu einem einzelnen Erwerber. Gehört das Haus beiden Eltern zu je einem halben Miteigentumsanteil, kann jeder Elternteil seinen Anteil auf dasselbe Kind übertragen — zusammen 800.000 Euro steuerfrei. Gehört es nur einem Elternteil, bleibt es bei 400.000 Euro. Diese Weichenstellung liegt im Grundbuch, nicht im Steuerrecht, und lässt sich kurzfristig nicht mehr korrigieren.

Was über dem Freibetrag liegt, versteuert § 19 Abs. 1 ErbStG. In Steuerklasse I steigt der Satz von 7 Prozent (bis 75.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb) über 11 Prozent (bis 300.000 Euro) auf 15 Prozent (bis 600.000 Euro) und weiter bis 30 Prozent. Steuerklasse II beginnt bei 15 Prozent, Steuerklasse III liegt für die ersten sechs Millionen Euro durchgehend bei 30 Prozent.

Maßgeblich ist der Grundbesitzwert, nicht Ihr Verkaufspreis

Für die Steuer zählt nicht, was Sie für das Haus bekämen, sondern der Wert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz gesondert feststellt (§ 12 Abs. 3 ErbStG in Verbindung mit § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Welches Verfahren greift, hängt an der Grundstücksart (§ 182 BewG): Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden im Vergleichswertverfahren bewertet, also anhand von Kaufpreisen oder Vergleichsfaktoren der örtlichen Gutachterausschüsse (§ 183 BewG). Mietwohngrundstücke laufen über das Ertragswertverfahren, alles Übrige und alle Fälle ohne brauchbare Vergleichsdaten über das Sachwertverfahren.

Das Jahressteuergesetz 2022 hat diese Verfahren an die Immobilienwertermittlungsverordnung von 2021 angeglichen — mit spürbaren Folgen. Die typisierte Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude stieg von 70 auf 80 Jahre, die Bewirtschaftungskosten wurden über die neue Anlage 23 zum BewG neu geordnet, und die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze wurden gesenkt: Für Mietwohngrundstücke gelten seither 3,5 Prozent, für gemischt genutzte Grundstücke je nach gewerblichem Anteil 4,5 oder 5,0 Prozent, für Geschäftsgrundstücke 6,0 Prozent (§ 188 Abs. 2 BewG). Ein niedrigerer Kapitalisierungszins bedeutet einen höheren Ertragswert. Im Sachwertverfahren kam erstmals ein Regionalfaktor hinzu, der die durchschnittlichen Herstellungskosten an das örtliche Baukostenniveau anpasst (§ 190 Abs. 5 BewG); fehlt ein geeigneter Faktor, wird 1,0 angesetzt. Zugleich darf die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer nicht unterschreiten (§ 190 Abs. 6 BewG) — auch ein sehr altes Haus verliert also nicht beliebig an Wert. In Ballungsräumen führen diese Änderungen häufig zu deutlich höheren Feststellungen als vor 2023.

Fällt der festgestellte Wert zu hoch aus, steht der Gegenbeweis offen: § 198 BewG lässt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu — durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Grundstückswertermittlung oder durch einen Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Die Gutachtenkosten trägt, wer sich darauf beruft.

Der Rechenweg an einem Beispiel

Angenommen, eine 68-jährige Eigentümerin überträgt ihr Einfamilienhaus auf ihre Tochter. Der Grundbesitzwert ist im Vergleichswertverfahren mit 620.000 Euro festgestellt. Frühere Zuwendungen der Mutter an die Tochter gab es in den vergangenen zehn Jahren nicht.

Variante A — Übertragung ohne Vorbehalt. Von 620.000 Euro geht der Freibetrag für Kinder von 400.000 Euro ab (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Es bleiben 220.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb. In Steuerklasse I liegt dieser Betrag in der Wertstufe bis 300.000 Euro, der Satz beträgt 11 Prozent. Die Schenkungsteuer beläuft sich auf 24.200 Euro.

Variante B — Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt. Die Mutter behält sich den Nießbrauch am Grundstück vor (§ 1030 BGB) und wohnt weiter im Haus. Der Kapitalwert dieser lebenslänglichen Nutzung mindert die Bereicherung der Tochter. Er ergibt sich aus dem Jahreswert, multipliziert mit einem Vervielfältiger nach der Sterbetafel (§ 14 Abs. 1 BewG):

1. Jahreswert: Das Haus ließe sich für rund 1.500 Euro monatlich vermieten, angesetzt werden 18.000 Euro im Jahr.
2. Deckelung prüfen: Nach § 16 BewG darf der Jahreswert höchstens dem durch 18,6 geteilten Grundbesitzwert entsprechen, hier 620.000 ÷ 18,6 = 33.333 Euro. Der angesetzte Jahreswert liegt darunter, die Grenze greift nicht.
3. Vervielfältiger: Für eine Frau mit vollendetem 68. Lebensjahr beträgt er bei Bewertungsstichtagen ab dem 1. Januar 2026 11,725 (BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, IV D 4 - S 3104/00002/013/003, ermittelt nach der Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes).
4. Kapitalwert: 18.000 € × 11,725 = 211.050 Euro.
5. Bereicherung: 620.000 € − 211.050 € = 408.950 Euro.
6. Freibetrag und Abrundung: 408.950 € − 400.000 € = 8.950 Euro, abgerundet auf volle 100 Euro (§ 10 Abs. 1 ErbStG) also 8.900 Euro.
7. Tarif: Wertstufe bis 75.000 Euro, Steuerklasse I, 7 Prozent. Die Schenkungsteuer beträgt 623 Euro.

Derselbe Vorgang, dieselbe Immobilie, ein Unterschied von rund 23.600 Euro. Wie belastbar diese Zahl ist, hängt allerdings an drei Annahmen: an der Höhe des festgestellten Grundbesitzwerts, an dem gegenüber dem Finanzamt vertretbaren Jahreswert des Nießbrauchs und daran, dass keine früheren Zuwendungen mitzählen. Jede dieser Annahmen ist im Einzelfall angreifbar.

Ein Detail des Tarifs schützt vor unangenehmen Überraschungen an den Stufengrenzen. Die Sätze des § 19 Abs. 1 ErbStG gelten für den gesamten Erwerb, nicht nur für den überschießenden Teil — bei 300.000 Euro wären es 33.000 Euro Steuer, bei 300.100 Euro rechnerisch 45.015 Euro. § 19 Abs. 3 ErbStG begrenzt diesen Sprung: Der Mehrbetrag wird nur erhoben, soweit er bei Sätzen bis 30 Prozent aus der Hälfte des die Wertgrenze übersteigenden Betrags gedeckt werden kann, hier also aus 50 der 100 Euro. Es bleibt bei 33.050 Euro.

Nießbrauch und Wohnrecht senken die Steuer — und binden Sie

Dass sich die vorbehaltene Last überhaupt abziehen lässt, ist keine Selbstverständlichkeit. Bis 2008 sperrte § 25 ErbStG genau das; die Vorschrift wurde durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24. Dezember 2008 aufgehoben und ist im Gesetzestext heute als „weggefallen“ ausgewiesen. Seither mindert der Kapitalwert von Nutzungs- und Rentenlasten die Bemessungsgrundlage.

Nießbrauch und Wohnungsrecht wirken dabei unterschiedlich stark. Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) umfasst sämtliche Nutzungen einschließlich der Vermietung; sein Jahreswert orientiert sich am erzielbaren Reinertrag. Das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB) erlaubt nur das eigene Bewohnen, gegebenenfalls beschränkt auf einzelne Räume. Sein Jahreswert liegt in der Regel niedriger — und damit auch die steuerliche Entlastung.

Drei praktische Folgen sind vor der Beurkundung zu klären. Erstens die Lastenverteilung: Der Nießbraucher trägt von Gesetzes wegen die gewöhnliche Unterhaltung des Gebäudes (§ 1041 BGB) sowie die laufenden öffentlichen Lasten und die Zinsen bereits eingetragener Grundschulden (§ 1047 BGB), größere Erneuerungen fallen dem Eigentümer zu. Weil das die häufigste Konfliktquelle ist, gehört die Verteilung ausdrücklich in die Urkunde. Zweitens der Rang im Grundbuch: Ist die Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet, steht ein nachrangiger Nießbrauch in der Zwangsversteigerung wirtschaftlich auf verlorenem Posten — die Rangfrage gehört vor den Notartermin und zur finanzierenden Bank. Drittens die Endgültigkeit: Stirbt die berechtigte Person deutlich früher, als die Sterbetafel unterstellt, kann die Bewertung auf Antrag nach der tatsächlichen Dauer berichtigt werden (§ 14 Abs. 2 BewG).

Die Zehnjahresfrist läuft ab dem Tag der Ausführung

Die Steuer entsteht bei Schenkungen unter Lebenden mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Ab diesem Tag zählt die Frist des § 14 Abs. 1 ErbStG: Mehrere innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallende Vermögensvorteile werden zusammengerechnet, indem dem letzten Erwerb die früheren mit ihrem damaligen Wert zugerechnet werden. Die auf die früheren Erwerbe entfallende Steuer wird angerechnet. In der Wirkung heißt das: Der persönliche Freibetrag steht innerhalb dieses Zeitraums nur einmal zur Verfügung. Eine Begrenzung nach oben enthält § 14 Abs. 3 ErbStG — die durch jeden weiteren Erwerb ausgelöste Steuer darf 50 Prozent dieses Erwerbs nicht übersteigen.

Daraus folgt die naheliegende Gestaltung, größere Immobilien in Miteigentumsanteilen über mehrere Zehnjahresabschnitte zu übertragen. Sie funktioniert, kostet aber jedes Mal eine notarielle Beurkundung samt Grundbuchvollzug und setzt voraus, dass die Beteiligten diese Zeit haben. Auch die Weitergabe über eine Zwischenstation — Eltern an Kind, Kind an Enkel — ist nicht beliebig konstruierbar. Der Bundesfinanzhof hat im Beschluss vom 28. Juli 2022 (II B 37/21) klargestellt, dass es auf die Dispositionsbefugnis der Zwischenperson ankommt: Fehlt sie, liegt schenkungsteuerlich eine Direktschenkung an den Letzterwerber vor. Werden Schenkung und Weiterschenkung in einer oder zwei aufeinanderfolgenden Urkunden zusammengefasst, muss sich die freie Verfügungsmöglichkeit eindeutig aus dem Vertrag oder den Umständen ergeben; das bloße Einverständnis des ursprünglichen Schenkers genügt nicht.

Zwei weitere Zehnjahresfristen laufen parallel und decken sich nicht mit der steuerlichen. Nach § 2325 Abs. 3 BGB wird eine Schenkung für den Pflichtteilsergänzungsanspruch im ersten Jahr vor dem Erbfall voll und danach je Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt; bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist überhaupt erst mit Auflösung der Ehe. Ob sie zu laufen beginnt, wenn sich der Schenker den Nießbrauch vorbehält, ist eine zivilrechtliche Streitfrage, die von der Steuerfrage unabhängig zu beurteilen ist. Und § 529 Abs. 1 BGB schließt die Rückforderung des Geschenks wegen Verarmung des Schenkers erst aus, wenn seit der Leistung zehn Jahre verstrichen sind — für Familien, die eine spätere Pflegebedürftigkeit im Blick haben, oft der eigentlich relevante Zeitpunkt.

Das Familienheim ist zu Lebzeiten nur unter Ehegatten steuerfrei

§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG stellt die Zuwendung des Familienheims unter Lebenden steuerfrei — allerdings nur, wenn „ein Ehegatte dem anderen Ehegatten“ Eigentum oder Miteigentum verschafft. Für eingetragene Lebenspartner gilt die Regelung entsprechend. Die Befreiung ist bemerkenswert weitgehend: Sie kennt weder eine Wertobergrenze noch eine Wohnflächenbegrenzung noch eine Behaltensfrist, und sie verbraucht den Freibetrag von 500.000 Euro nicht, der damit für anderes Vermögen erhalten bleibt. Sie erfasst auch die Freistellung des anderen Ehegatten von Verbindlichkeiten aus Anschaffung oder Herstellung sowie nachträglichen Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand.

Ihre Grenzen liegen woanders. Begünstigt ist ein bebautes Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG im Inland, in der EU oder im EWR, und zwar nur, „soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird“. Eine vermietete Einliegerwohnung oder eine gewerblich genutzte Etage bleibt also anteilig steuerpflichtig. Vor allem aber: Für Kinder existiert zu Lebzeiten keine Familienheim-Befreiung. Sie greift dort nur beim Erwerb von Todes wegen und ist dann auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt sowie an eine zehnjährige Selbstnutzung geknüpft (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Wer das Haus zu Lebzeiten auf ein Kind überträgt, arbeitet mit dem Freibetrag und gegebenenfalls mit einem Nutzungsvorbehalt, nicht mit dieser Befreiung.

Was Sie vor dem Notartermin klären sollten

Verschaffen Sie sich zuerst eine Größenordnung des Grundbesitzwerts: Bodenrichtwerte und Vergleichspreise veröffentlichen die örtlichen Gutachterausschüsse. Die verbindliche Feststellung folgt später, aber schon die Schätzung zeigt, ob überhaupt Steuer anfällt. Stellen Sie zweitens alle Zuwendungen derselben Person aus den vergangenen zehn Jahren mit dem Datum ihrer Ausführung zusammen. Prüfen Sie drittens im Grundbuch, wem das Objekt zu welchen Anteilen gehört — davon hängt ab, ob ein Freibetrag zur Verfügung steht oder zwei. Legen Sie viertens fest, welcher Vorbehalt gewollt ist, mit welchem Jahreswert, welcher Lastenverteilung und welchem Rang gegenüber bestehenden Grundpfandrechten.

Der Rest ist Formsache im Wortsinn: Die Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Notar zeigt die beurkundete Schenkung dem Finanzamt an (§ 34 ErbStG); eine gesonderte Anzeige durch die Beteiligten nach § 30 ErbStG entfällt bei notarieller Beurkundung. Grunderwerbsteuer löst der Vorgang nicht aus — Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit, und für Erwerbe durch Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie greifen zusätzlich § 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG.

Eine Einschränkung zum Schluss: Die genannten Beträge und Paragrafen gelten allgemein, die Antwort auf Ihre Frage tut das nicht. Ob Nießbrauch, gestaffelte Teilübertragung, Weitergabe über eine Zwischenperson oder ein Verkauf gegen Leibrente der bessere Weg ist, hängt an Ihren Zahlen, an der Familiensituation und an Motiven, die eine allgemeine Darstellung nicht kennt. Die verbindliche Berechnung für Ihren Fall ist Steuerberatung, die Gestaltung der Urkunde Rechtsberatung. Dieser Überblick soll Ihnen ermöglichen, in dieses Gespräch mit den richtigen Unterlagen und einer eigenen Vorstellung von der Größenordnung zu gehen.