Wohnungsrecht einfach erklärt
Das Wohnungsrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB). Es bindet auch spätere Eigentümer, sofern es eingetragen ist.
Was bedeutet Wohnungsrecht?
Das Wohnungsrecht ist nach § 1093 BGB eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Dinglich entsteht es, indem sich Eigentümer und Berechtigter einigen und das Recht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird. Der Berechtigte darf das Gebäude oder den Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen. Welche Räume sowie Garten, Keller oder Garage dazugehören, bestimmt die Bestellung. Bezieht es sich nur auf einen Teil des Gebäudes, darf der Berechtigte gemeinschaftlich genutzte Anlagen mitbenutzen (§ 1093 Abs. 3 BGB).
Das Recht ist persönlich. Der Berechtigte darf seine Familie sowie die erforderliche Pflege in die Wohnung aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB); eine Überlassung an Dritte, etwa eine Vermietung, setzt die Gestattung des Eigentümers voraus. Anders als beim Nießbrauch gehört der Bezug von Mieteinnahmen grundsätzlich nicht dazu. Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Recht (§§ 1090 Abs. 2, 1061 BGB); die spätere Löschung berichtigt nur das Grundbuch. Ist ein Löschungserleichterungsvermerk eingetragen, genügt dafür der Todesnachweis (§ 23 Abs. 2 GBO); sonst kann innerhalb eines Jahres nach dem Tod bei möglichen Rückständen die Bewilligung des Rechtsnachfolgers erforderlich sein (§ 23 Abs. 1 GBO).
Wer die laufenden Kosten trägt, regelt der Vertrag. Ohne abweichende Vereinbarung trägt der Berechtigte die gewöhnliche Unterhaltung (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 1041 BGB). Das Wohnungsrecht ist nicht mit dem Dauerwohnrecht nach § 31 WEG zu verwechseln, einem veräußerlichen und vererblichen Recht an einer Wohnung.
Warum ist der Begriff für Eigentümer wichtig?
Als Verkäufer können Sie sich ein Wohnungsrecht vorbehalten und im Haus wohnen bleiben. Als Käufer übernehmen Sie ein eingetragenes Wohnungsrecht, und es mindert den Preis. Wie gut es bei einer Zwangsversteigerung geschützt ist, hängt vom Rang im Grundbuch ab. Ein Wohnungsrecht, das nur im Kaufvertrag steht und nicht eingetragen ist, bindet spätere Eigentümer nicht. Lassen Sie Umfang, Kostenverteilung und Rang deshalb beim Notar eindeutig regeln.
