Sanierungskosten bei Vermietung absetzen: Sofortabzug oder 15-Prozent-Grenze

Wer eine vermietete Immobilie saniert oder renoviert, kann die anfallenden Handwerker- und Materialkosten grundsätzlich in voller Höhe steuerlich geltend machen. Im Gegensatz zu selbstnutzenden Eigentümern, für die bei Handwerkerleistungen nach § 35a EStG nur der Arbeitslohn und Materialanteil getrennt betrachtet werden, sind bei Vermietern auch die Baustoffe und Ersatzteile voll abzugsfähig. Der entscheidende finanzielle Unterschied liegt im Zeitpunkt: Können Sie die Ausgaben im Jahr der Bezahlung sofort als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen oder müssen die Beträge über die Gebäudeabschreibung (AfA) über bis zu 50 Jahre verteilt werden?

Zentraler Dreh- und Angelpunkt ist die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Wenn die Nettoaufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des reinen Gebäudes übersteigen, stuft das Finanzamt die gesamten Kosten als nachträgliche Herstellungskosten ein. Der Sofortabzug ist dann für jeden einzelnen Euro der Maßnahme verloren.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: Die rechtliche Einstufung

Das Steuerrecht unterscheidet drei Kategorien von Baumaßnahmen an vermieteten Gebäuden:

Steuerkategorie	Typische Maßnahmen	Steuerliche Auswirkung
Sofortiger Erhaltungsaufwand (§ 9 EStG)	Reparatur schadhafter Fenster, Austausch der Gastherme gegen ein gleichwertiges Modell, Erneuerung von Bodenbelägen, Malerarbeiten	100 % sofort im Zahlungsjahr als Werbungskosten absetzbar (oder nach § 82b EStDV auf 2 bis 5 Jahre verteilt)
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)	Sanierungsmaßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb, die in Summe 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) übersteigen	Kein Sofortabzug: Erhöhung der Gebäude-Bemessungsgrundlage, jährliche Abschreibung über 50 Jahre (in der Regel 2 % p. a.)
Nachträgliche Herstellungskosten (§ 255 Abs. 2 HGB)	Schaffung neuer Wohnfläche (Anbau, Dachgeschossausbau) oder Hebung des Gesamtstandards in mindestens 3 Kernbereichen	Kein Sofortabzug: Aktivierung und Abschreibung über die Restnutzungsdauer

Eine Hebung des Standards liegt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vor, wenn mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche eines Gebäudes – Heizung, Sanitärinstallation, Elektroinstallation und Fenster – von einem einfachen oder mittleren Zustand auf ein spürbar gehobenes Niveau modernisiert werden. In diesem Fall entstehen auch nach Ablauf der Dreijahresfrist zwingend Herstellungskosten.

Die 15-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG im Detail

Die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten birgt für Immobilienkäufer erhebliche Risiken. Um die Grenze rechtssicher zu berechnen, müssen vier Faktoren beachtet werden:

1. Stichtag ist der Übergang von Nutzen und Lasten: Die Dreijahresfrist beginnt nicht mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags, sondern genau an dem Tag, an dem Nutzen, Lasten, Gefahr und Nutzungen auf den Käufer übergehen. Sie endet taggenau drei Jahre später.
2. Bezugsgröße ist allein das Gebäude: Die 15-Prozent-Grenze bezieht sich ausschließlich auf den Kaufpreisanteil des Gebäudes samt anteiliger Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch). Der Bodenwert des Grundstücks wird vor der Berechnung herausgerechnet.
3. Nettobeträge sind maßgeblich: Bei der Prüfung der 15-Prozent-Schwelle werden die Rechnungsbeträge ohne Umsatzsteuer angesetzt, selbst wenn der Vermieter nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.
4. Schönheitsreparaturen zählen mit: Der Bundesfinanzhof hat mit Leiturteilen vom 14.06.2016 (u. a. Az. IX R 15/15) klargestellt, dass auch reine Schönheitsreparaturen, Tapezierarbeiten oder das Verlegen neuer Laminatböden in die 15-Prozent-Grenze einfließen, wenn sie im Drei-Jahres-Fenster anfallen.

Ausgenommen von der 15-Prozent-Grenze sind lediglich echte Erweiterungen von Wohnraum (z. B. Wintergartenanbau, die ohnehin Herstellungskosten darstellen) sowie jährlich übliche Erhaltungsarbeiten wie die regelmäßige Heizungswartung oder die turnusmäßige Beseitigung von Kleinreparaturen.

Modellrechnung: Die fatale Steuerwirkung bei 15,1 Prozent

Das folgende Rechenbeispiel verdeutlicht die Hebelwirkung der Grenze bei einer Eigentumswohnung oder einem Mehrfamilienhaus.

Ausgangsdaten des Immobilienkaufs:
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Gesamtkaufpreis inklusive Nebenkosten:               350.000 Euro
Herausgerechneter Grund- und Bodenanteil (30 %):     105.000 Euro
Reiner Gebäudeanteil (Bemessungsgrundlage):          245.000 Euro
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Maximaler Sanierungsrahmen (15 % netto):              36.750 Euro netto

Werden in den ersten 36 Monaten Handwerkerrechnungen für Bad, Böden und Fenster bezahlt, entscheiden wenige hundert Euro über Zehntausende Euro Steuerliquidität:

Fall A: Sanierung bleibt unter der Grenze (36.000 Euro netto)

• Sanierungsaufwand: 36.000 Euro netto (42.840 Euro brutto)
• Quote: 14,69 % des Gebäudewerts (unter 15 %)
• Steuerabzug: Voller Sofortabzug im Zahlungsjahr als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
• Steuerentlastung im ersten Jahr (bei 42 % persönlichem Grenzsteuersatz): 17.992,80 Euro

Fall B: Sanierung überschreitet die Grenze (38.000 Euro netto)

• Sanierungsaufwand: 38.000 Euro netto (45.220 Euro brutto)
• Quote: 15,51 % des Gebäudewerts (über 15 %)
• Steuerabzug: Anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die gesamten 45.220 Euro brutto werden dem Gebäudewert zugeschlagen.
• Jährliche Gebäude-AfA (2 % nach § 7 Abs. 4 EStG): 904,40 Euro pro Jahr
• Steuerentlastung im ersten Jahr (bei 42 % Grenzsteuersatz): 379,85 Euro

In Fall B fehlen dem Vermieter im ersten Jahr über 17.600 Euro an Steuererstattung, die ursprünglich für die Finanzierung der Sanierung eingeplant waren. Der Betrag wird erst über einen Zeitraum von 50 Jahren tröpfchenweise abgeschrieben.

Unvorhergesehene Schäden: Die Ausnahme der Rechtsprechung

Eine wichtige Ausnahme für Vermieter hat der Bundesfinanzhof im Urteil vom 09.05.2017 (Az. IX R 6/16) definiert: Reparaturkosten zur Beseitigung eines Schadens, der nachweislich erst nach dem Erwerb durch ein plötzliches Ereignis neu entstanden ist, zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Typische Anwendungsfälle sind:

• Ein plötzlicher Rohrbruch oder Wasserschaden nach dem Einzug der Mieter
• Ein durch Sturm abgedecktes Dach oder Hagelschaden an der Fassade
• Ein Brand- oder Vandalismusschaden

Nicht unter die Ausnahme fallen hingegen verdeckte Mängel, die bereits beim Kauf im Gebäude vorhanden waren (wie alter Hausschwamm, verborgene Durchfeuchtung oder Asbest), selbst wenn der Käufer beim Notartermin keine Kenntnis davon hatte.

Gestaltungsspielraum: Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV verteilen

Bleiben die Sanierungskosten sicher außerhalb der 15-Prozent-Grenze oder fallen sie nach Ablauf der drei Jahre an, haben Vermieter von Wohngebäuden nach § 82b EStDV ein steuerliches Wahlrecht:

Große Erhaltungsaufwendungen müssen nicht zwingend im Jahr der Zahlung voll geltend gemacht werden. Vermieter können den Aufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn:

• Die Mieteinnahmen im Sanierungsjahr geringer ausfallen (z. B. wegen Leerstands während des Umbaus) und ein voller Sofortabzug zu einem steuerlichen Verlust führen würde, der nicht optimal verrechnet werden kann.
• Die Progression im Sanierungsjahr bereits durch andere Sonderausgaben sinkt und in den Folgejahren höhere Einkünfte erwartet werden.

Fallen Sanierungsarbeiten im Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft an, werden diese häufig über eine Sonderumlage in der WEG abgerechnet. Steuerlich zählt für den Werbungskostenabzug nicht der Beschluss der Gemeinschaft, sondern der tatsächliche Mittelabfluss vom WEG-Konto an den Handwerksbetrieb. Treten bei Bauverträgen während der Sanierungsphase Mehrkosten auf, sollte jede Nachforderung genau wie bei einem Nachtrag beim Bauvertrag schriftlich und betragsgenau dokumentiert werden, um Streitigkeiten mit dem Finanzamt über das Ausführungsdatum zu vermeiden.

Strategie für Vermieter vor Beginn der Sanierung

1. Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag fixieren: Weisen Sie den Gebäude- und Bodenwert im Kaufvertrag marktgerecht aus. Je höher der belegbare Gebäudeanteil, desto höher fällt der 15-Prozent-Puffer aus.
2. Kostenvoranschläge zusammenrechnen: Addieren Sie vor Auftragsvergabe alle geplanten Gewerke netto. Planen Sie mindestens 10 Prozent Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Handwerkerrechnungen ein.
3. Maßnahmen zeitlich staffeln: Liegt die Gesamtsumme nahe an der Grenze, teilen Sie die Gewerke auf: Dringende Reparaturen in den ersten 36 Monaten durchführen, optische Erneuerungen oder Teilsanierungen erst ab Monat 37 vergeben und ausführen lassen.
4. Rechnungen und Zahlungsdaten lückenlos archivieren: Bewahren Sie alle Rechnungen, Zahlungsbelege und das Übergabeprotokoll des Kaufs griffbereit auf, um dem Finanzamt den Fristablauf taggenau belegen zu können.