Steuerbonus nach § 35c EStG: Bis zu 40.000 Euro Steuerermäßigung für die Sanierung

Bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten senken Ihre Einkommensteuer direkt, nicht nur das zu versteuernde Einkommen. § 35c EStG verteilt den Vorteil auf drei Jahre: 7 Prozent im Abschlussjahr, 7 Prozent im Folgejahr und 6 Prozent im übernächsten Jahr. Voraussetzung sind selbstgenutztes Wohneigentum, ein bei Maßnahmenbeginn mehr als zehn Jahre altes Gebäude, die Ausführung durch ein Fachunternehmen, die technischen Mindestanforderungen, eine amtliche Bescheinigung, Rechnung und unbare Zahlung. Für dieselbe Maßnahme sind öffentlich verbilligte Darlehen, steuerfreie Zuschüsse und der Handwerkerbonus nach § 35a ausgeschlossen. Rechtsstand: 13. Oktober 2026.

Wie hoch ist der Steuerbonus? Eine eigene Beispielrechnung

Ohne Energieberaterkosten beträgt die Ermäßigung:

Steuerjahr	Anteil der begünstigten Aufwendungen	Höchstens je Objekt
Jahr des Maßnahmenabschlusses	7 Prozent	14.000 Euro
Folgejahr	7 Prozent	14.000 Euro
Übernächstes Jahr	6 Prozent	12.000 Euro
Insgesamt	20 Prozent	40.000 Euro

Die Jahresgrenzen und die Gesamtgrenze gelten je begünstigtem Objekt, nicht erneut für jede Maßnahme (§ 35c Abs. 1 EStG; BMF, Rn. 28 und 31).

Eigene Modellrechnung, keine tatsächliche Handwerkerrechnung: Ein 1995 gebautes, durchgehend selbstgenutztes Haus erhält 2026 neue Fenster. Angenommen sind 25.000 Euro begünstigte Kosten einschließlich Umsatzsteuer, vollständige Ausführung, Schlussrechnung und vollständige Überweisung im November 2026. Die Fenster erfüllen die ESanMV, darunter den für normale Fenster geltenden Uw-Höchstwert von 0,95 W/(m²K). Ein Fachunternehmen stellt die Bescheinigung aus; Zuschuss, öffentlich verbilligtes Darlehen oder anderer ausschließender Steuerweg werden nicht genutzt.

Damit ergeben sich 25.000 × 7 Prozent = 1.750 Euro für 2026, nochmals 1.750 Euro für 2027 und 25.000 × 6 Prozent = 1.500 Euro für 2028. Zusammen sind das 5.000 Euro.

Kommen angenommen 2.400 Euro für einen qualifizierten Energieberater hinzu, der die Maßnahme planerisch begleitet oder beaufsichtigt, sind davon 50 Prozent, also 1.200 Euro, im Abschlussjahr begünstigt. Ohne Zuschuss für diese Beratung steigt die mögliche Ermäßigung im Beispiel auf 2.950 Euro für 2026 und insgesamt 6.200 Euro. Qualifiziert sind nach BMF, Rn. 55, BAFA-zugelassene Energieberater sowie Energieberater und Energieeffizienz-Experten der Bundes-Expertenliste. Eine Ausstellungsberechtigung nach § 88 GEG allein reicht dafür nicht.

Die Beratung ist keine Pflicht für § 35c. Ihre Ermäßigung wird nicht über drei Jahre verteilt, zählt aber innerhalb der Jahres- und Gesamtgrenzen mit (BMF, Rn. 53–57). Deshalb ist „50 Prozent Beratung zusätzlich zu 40.000 Euro“ falsch. Ohne Beratungskosten erreicht eine einzelne Maßnahme bei 200.000 Euro begünstigten Aufwendungen die drei Höchstbeträge.

Die Steuerlast begrenzt den tatsächlich nutzbaren Vorteil

Die Rechnung setzt voraus, dass in jedem Jahr genügend tarifliche Einkommensteuer nach Abzug sonstiger Steuerermäßigungen verbleibt. Ist sie niedriger, wirkt § 35c nur bis zu dieser Grenze. Der nicht nutzbare Teil lässt sich weder vor- noch zurücktragen, auch nicht zwischen den drei Förderjahren (BMF, Rn. 26).

Für das Fensterbeispiel heißt das: Verbleiben 2026 nur 1.000 Euro Einkommensteuer und wurde kein Energieberater beauftragt, können von den möglichen 1.750 Euro nur 1.000 Euro genutzt werden. Die übrigen 750 Euro dieses Jahres verfallen; der Anrechnungsüberhang mindert aber nicht den noch verfügbaren Gesamthöchstbetrag. Die möglichen 1.750 Euro für 2027 und 1.500 Euro für 2028 bleiben jeweils von der dortigen Steuerlast abhängig. Vergleichen Sie Förderwege deshalb mit Ihrer nutzbaren Steuerermäßigung, nicht allein mit 20 Prozent der Rechnung.

Wer erhält § 35c? Selbstnutzung, Gebäudealter und Eigentum

Begünstigt sind eigene Gebäude und Eigentumswohnungen in der EU oder im EWR. Das Objekt muss im jeweiligen Förderjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Teile einer selbstgenutzten Wohnung unentgeltlich anderen zum Wohnen zu überlassen, ist unschädlich (§ 35c Abs. 1, 2 und 5 EStG). Ein vollständig vermietetes Haus fällt nicht darunter; dafür gelten andere Regeln zur Behandlung von Sanierungskosten bei Vermietung.

Wird ein Teil des ansonsten selbstgenutzten Objekts vermietet oder ausschließlich beziehungsweise nahezu ausschließlich beruflich genutzt, bleibt der Anspruch grundsätzlich bestehen. Die begünstigten Kosten sind jedoch um den auf diesen Teil entfallenden Anteil zu kürzen. Direkt zuordenbare Kosten werden unmittelbar zugeordnet, sonst gilt regelmäßig das Verhältnis der Nutzflächen. Der Gesamthöchstbetrag von 40.000 Euro wird dadurch nicht gekürzt (BMF, Rn. 14–15).

Bei nur vorübergehender Vermietung von Teilen mit Einnahmen bis 520 Euro im Veranlagungszeitraum entfällt die Aufteilung, wenn im Einverständnis mit Ihnen von der Besteuerung dieser Einkünfte abgesehen wird (Rn. 16). Geben Sie die Selbstnutzung durch Auszug, Vermietung oder Verkauf auf, ist nach Rn. 21 letztmals im Jahr der Aufgabe eine Ermäßigung möglich.

Wie werden die zehn Jahre berechnet?

Das Objekt muss bei Beginn der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Die Frist wird taggenau vom Herstellungsbeginn an berechnet. Bei genehmigungspflichtigen Gebäuden zählt der erstmalige Bauantrag, bei genehmigungsfreien Objekten mit einzureichenden Bauunterlagen deren Einreichung. Für vor 2010 errichtete Objekte mit unbekanntem Bauantragstag genügt das Herstellungsjahr; als Antragstag gilt dann der 1. Januar dieses Jahres (BMF, Rn. 22–24).

Der Beginn der Sanierungsmaßnahme richtet sich ebenfalls nach dem Verfahren: Bauantrag bei genehmigungspflichtigen Vorhaben, Eingang der bauordnungsrechtlichen Kenntnisgabe bei entsprechenden genehmigungsfreien Vorhaben, sonst Beginn der Bauausführung. Planung, Beratung und Vertragsabschluss zählen nicht als Maßnahmenbeginn (§ 52 Abs. 35a EStG; BMF, Rn. 25).

Eigentumswohnung und mehrere Eigentümer

Selbstnutzende Wohnungseigentümer können begünstigte Kosten ihres Sondereigentums ansetzen. Für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zählt der auf sie entfallende Miteigentumsanteil (BMF, Rn. 42).

Gehört dasselbe begünstigte Objekt mehreren Personen, stehen die 40.000 Euro insgesamt nur einmal zur Verfügung. Aufwendungen und Höchstbetrag werden nach Miteigentumsanteilen zugerechnet; bei zusammenveranlagten Ehegatten oder Lebenspartnern ist diese Aufteilung nicht nötig. Nutzen nicht alle Miteigentümer das Objekt selbst, zählt nur der Kostenanteil der selbstnutzenden Eigentümer (Rn. 33–34).

Die zugrunde liegenden Aufwendungen können einheitlich und gesondert festgestellt werden (§ 35c Abs. 6 EStG). Bei einfach zu ermittelnden Kosten mit feststehender Aufteilung ist das nach BMF, Rn. 84, nicht erforderlich.

Welche Maßnahmen und Kosten sind begünstigt?

§ 35c Abs. 1 Satz 3 EStG nennt acht Maßnahmen:

1. Wärmedämmung von Wänden,
2. Wärmedämmung von Dachflächen,
3. Wärmedämmung von Geschossdecken,
4. Erneuerung von Fenstern oder Außentüren,
5. Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage,
6. Erneuerung der Heizungsanlage,
7. Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung,
8. Optimierung einer bestehenden Heizungsanlage, die älter als zwei Jahre ist.

Jede Maßnahme muss die technischen Anforderungen der ESanMV erfüllen. Beispiele sind ein U-Wert von höchstens 0,20 W/(m²K) für die normale Außenwanddämmung und 0,14 W/(m²K) für die oberste Geschossdecke. Bei Fenstern gilt regelmäßig Uw höchstens 0,95 W/(m²K); für etwa Dachflächenfenster, Sonderverglasungen und Denkmale gelten eigene Werte. Diese Beispiele ersetzen nicht die Prüfung der vollständigen jeweiligen Anlage, einschließlich Feuchte- und Luftdichtheitsanforderungen.

Bei Biomasse-, Wärmepumpen- und Brennstoffzellenheizungen sowie nachgerüsteten bivalenten Systemen müssen die versorgten Wohneinheiten oder Flächen nach der Maßnahme zu mindestens 65 Prozent durch erneuerbare Energien beheizt werden. Anlage 6 verlangt zur Auslegung eine Heizlastermittlung nach DIN EN/TS 12831. Grundsätzlich ist der hydraulische Abgleich nach Verfahren B erforderlich; bei luftgeführten Systemen werden die Luftvolumenströme angepasst. Weitere Anforderungen und Ausnahmen hängen von der Anlage ab.

Öl- und Kohlewärmeerzeuger sowie Gaswärmeerzeuger sind nach der Anlage des BMF-Schreibens nicht begünstigt; unberührt bleiben dort ausdrücklich die in Anlage 6.4 ESanMV geregelten Brennstoffzellen und der Anschluss an ein Wärmenetz. Bei Hybridanlagen kann der förderfähige erneuerbare Anlagenteil berücksichtigt werden. Reine Stromerzeuger wie Photovoltaikanlagen sind nicht begünstigt.

Die ESanMV-Fassung nach der Änderung vom 4. November 2024 gilt für Maßnahmen mit Beginn nach dem 31. Dezember 2024. Für früher begonnene Maßnahmen sind die damals anwendbaren Anforderungen maßgeblich. § 35c gilt für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurden und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind (§ 52 Abs. 35a EStG).

Material, Einbau und Umfeldmaßnahmen statt nur Arbeitslohn

Begünstigt sind Material, fachgerechter Einbau beziehungsweise Installation, Inbetriebnahme und notwendige Umfeldmaßnahmen, einschließlich Umsatzsteuer (§ 1 ESanMV; BMF, Rn. 44). Anders als bei einer bloßen Betrachtung des Lohnanteils kann deshalb die gesamte begünstigte Leistung einbezogen werden.

Eigenleistungen und das dafür verwendete Material sind nicht begünstigt. Separat gekauftes Material, das das Fachunternehmen verarbeitet, muss in dessen Bescheinigung gesondert ausgewiesen sein. Dasselbe gilt für begünstigte Umfeldarbeiten anderer Unternehmen (Rn. 49, 62–64). Werden zugleich nicht begünstigte Arbeiten ausgeführt, sind gemeinsame Kosten nachvollziehbar aufzuteilen; Rabatte und Skonto mindern die begünstigten Aufwendungen (Rn. 46). Für Rechnungen mit mehreren Leistungen brauchen Sie daher eine klare Zuordnung.

Wann schließen Förderung und andere Steuerwege den Bonus aus?

Für dieselbe energetische Maßnahme als Ganzes entfällt § 35c vollständig, wenn Sie dafür einen steuerfreien öffentlichen Zuschuss oder ein öffentlich zinsverbilligtes Darlehen nutzen. Ebenso ausgeschlossen ist die Kombination mit dem Handwerkerbonus nach § 35a EStG oder § 10f EStG. Das gilt einschließlich der Umfeldmaßnahmen. Auch ein Kostenrest, der sich im Förderprogramm nicht ausgewirkt hat, wird nicht nach § 35c begünstigt (§ 35c Abs. 3 Satz 2 EStG; BMF, Rn. 70).

Ein marktüblicher Bankkredit ohne öffentliche Verbilligung ist dagegen kein solcher Ausschluss. Baukindergeld ist ebenfalls unschädlich (Rn. 72). Erhalten Sie ausschließlich einen Zuschuss zur Energieberatung, kann der Steuerbonus für die Sanierungsmaßnahme bestehen bleiben; für die bezuschussten Beratungskosten selbst entfällt er.

Für verschiedene Maßnahmen am selben Haus können unterschiedliche Wege infrage kommen, etwa ein Zuschuss für die Heizung und § 35c für die Fenster. Die einmal getroffene Wahl bindet aber für dieselbe Maßnahme über den gesamten Förderzeitraum; ein Wechsel zwischen den Fördertatbeständen ist nicht möglich (Rn. 71). Bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigte Aufwendungen dürfen zudem nicht nochmals nach § 35c angesetzt werden (§ 35c Abs. 3 Satz 1).

Ihre Entscheidung vor der Beauftragung: Ermitteln Sie die voraussichtlich begünstigten Kosten, Ihre nutzbare Einkommensteuer in allen drei Jahren und die Alternative aus Zuschuss oder Förderkredit. Der Vergleich von Steuerbonus und BEG-Sanierungsförderung hilft bei der Einordnung. Für die Liquiditätsplanung zählt zusätzlich: Die Handwerkerrechnung ist zu bezahlen, bevor der Steuerbonus nach Maßgabe des Abschlussjahres greift.

Fachunternehmen, Bescheinigung und unbare Zahlung

Ein Fachunternehmen muss die Maßnahme ausführen. § 2 ESanMV nennt 19 Gewerke, unter anderem Dachdecker-, Glas-, Installateur- und Heizungsbauarbeiten sowie Wärme-, Kälte- und Schallisolierungsarbeiten. Auch gewerbliche Unternehmen mit Spezialisierung auf Fenstermontage zählen dazu. Die ausgeführte Maßnahme muss zum Gewerk des Unternehmens gehören.

Die Bescheinigung nach amtlichem Muster stellt grundsätzlich das ausführende Fachunternehmen aus. Möglich ist auch eine Person mit Ausstellungsberechtigung nach § 88 GEG, wenn ein passendes Fachunternehmen die Maßnahme ausführt und diese Person mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung betraut wurde (§ 2 Abs. 2 ESanMV). Kosten für die Bescheinigung sind begünstigt. Klären Sie die Ausstellung vor dem Auftrag.

Was muss dem Finanzamt vorliegen?

• Bescheinigung: Dem Finanzamt vorlegen, einschließlich aller Anlagen, die sie ergänzen oder ersetzen (BMF, Rn. 73).
• Rechnung: Sie muss die begünstigten energetischen Maßnahmen, die Arbeitsleistung und die Objektadresse ausweisen und in deutscher Sprache ausgefertigt sein. Eine durch einen vereidigten Übersetzer übersetzte fremdsprachige Rechnung wird gleichgestellt; Übersetzungskosten sind nicht begünstigt (Rn. 75 und 77).
• Zahlungsnachweis: Rechnung und Zahlungsnachweis sind auf Verlangen des Finanzamts vorzulegen, also aufzubewahren. Die Zahlung muss auf das Konto des Leistungserbringers erfolgen.

Überweisung, Online-Banking mit Kontoauszug, Bankkarte, Lastschrift und Verrechnungsscheck werden anerkannt. Auch Kreditkarte und Online-Bezahldienste sind mit Abbuchungsnachweis möglich. Barzahlungen, Baranzahlungen und Barteilzahlungen werden nicht anerkannt, auch nicht bei ordentlicher Buchung durch den Betrieb oder einer späteren ersetzenden Überweisung. Zahlung vom Konto einer dritten Person ist unschädlich (Rn. 76 und 78).

Bewahren Sie je Maßnahme Auftrag, technische Unterlagen, Bescheinigung, Rechnung, Zahlungsbelege und die eigene Berechnung zusammen auf. Stimmen Objektadresse, Maßnahme oder Betrag nicht überein, lassen Sie die Abweichung erklären beziehungsweise berichtigen. Alte und berichtigte Unterlagen bleiben gemeinsam in der Akte.

Welches Steuerjahr zählt und wie wird der Bonus beantragt?

Das Abschlussjahr ist nicht automatisch das Jahr des Einbaus. Nach BMF, Rn. 80, ist die Maßnahme abgeschlossen, wenn sie tatsächlich vollständig durchgeführt wurde, die Schlussrechnung vorliegt und der Rechnungsbetrag vollständig auf das Konto des Leistungserbringers gezahlt wurde. Unwesentliche Restarbeiten, die der tatsächlichen Emissionsreduzierung nicht entgegenstehen, sind unschädlich.

Eine Ratenzahlungsvereinbarung allein genügt nicht. Teilrechnungen und Abschläge ziehen den Beginn des Bonus nicht vor. Werden die Fenster im Dezember 2026 fertig, die Schlussrechnung aber erst im Februar 2027 vollständig bezahlt, beginnt die dreijährige Ermäßigung bei ansonsten erfüllten Voraussetzungen 2027.

Den Bonus beantragen Sie in der Einkommensteuererklärung. Das ist bis zur Unanfechtbarkeit des betreffenden Bescheids möglich und darüber hinaus, solange eine Änderung nach AO oder EStG zulässig ist (Rn. 81). Für eine Berücksichtigung im laufenden Lohnsteuerabzug können Sie beim Finanzamt einen Freibetrag in Höhe des Vierfachen der jährlichen Ermäßigung beantragen (Rn. 82). Das ändert weder die Fördervoraussetzungen noch den Ermäßigungsbetrag.

Bei gemischter Nutzung, mehreren Eigentümern oder strittiger Abgrenzung von Maßnahmen ist steuerlicher Rat anhand der vollständigen Unterlagen sinnvoll. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung.