Kostenverteilung in der WEG: Verteilerschlüssel ändern nach § 16 Abs. 2 WEG

Wer in einer Eigentumswohnung lebt, zahlt monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Doch wie werden die Rechnungen für Müllabfuhr, Treppenhausreinigung, Kabelanschluss, Verwalterhonorar oder eine Dachsanierung auf die einzelnen Einheiten umgelegt?

Der gesetzliche Standardmaßstab sind die Miteigentumsanteile (MEA). Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) besitzt die Eigentümerversammlung jedoch eine weitreichende Beschlusskompetenz: Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können Eigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, den Verteilungsschlüssel für einzelne Kostenarten oder konkrete Erhaltungsmaßnahmen flexibel anzupassen.

Die vier Verteilerschlüssel im WEG-Recht

In der Praxis von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan kommen vier Verteilungsmaßstäbe zum Einsatz:

Verteilungsschlüssel	Typische Anwendung	Gesetzliche Basis	Vorteil / Besonderheit
Miteigentumsanteile (MEA)	Gesetzlicher Regelfall; Dachsanierung, Fassade, Gebäudeversicherung	§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG	Fest im Grundbuch eingetragen (z. B. 125/1.000 MEA); orientiert sich an der Wohnungsgröße
Wohneinheiten (pro Kopf / Einheit)	Verwalterhonorar, Kabelfernsehen, Kontoführungsgebühren	Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG	Feste Pauschale je Einheit unabhängig von Quadratmetern
Verbrauch / Verursachung	Kaltwasser, Warmwasser, Heizung, Müll mit Wiegesystem	Messgeräte / § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG	Höchste Verursachungsgerechtigkeit; Anreiz zum Wassersparen
Wohnfläche (Quadratmeter)	Grundsteuer-Umlage, Heizkosten-Grundanteil	Gemeinschaftsordnung / HeizkostenV	Einfach nachvollziehbar; schließt Keller- und Sondernutzungen aus

Gesetzlicher Grundsatz: Miteigentumsanteile nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG

Sofern weder die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) noch ein wirksamer Beschluss der Eigentümerversammlung etwas anderes bestimmt, gilt für sämtliche Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums das Verhältnis der Miteigentumsanteile.

Das bedeutet: Besitzt ein Eigentümer eine große Dachgeschosswohnung mit 180/1.000 MEA, trägt er exakt 18 Prozent aller anfallenden Gemeinschaftskosten, während die Eigentümerin eines kleinen Apartments mit 45/1.000 MEA nur 4,5 Prozent zahlt. Wie sich Erhaltungsmaßnahmen von baulichen Neuerungen abgrenzen, beschreibt der Ratgeber zu Erhaltung und baulicher Veränderung in der WEG.

Beschlusskompetenz zur Schlüsseländerung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Früher erforderte jede Änderung des Kostenverteilungsschlüssels eine Vereinbarung aller Eigentümer – ein einzelner Gegenstimmender konnte Reformen blockieren. Seit § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gilt:

• Die Eigentümer können für einzelne Kostenarten oder für konkrete Maßnahmen eine abweichende Verteilung beschließen.
• Für diesen Beschluss genügt die einfache Stimmenmehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen.
• Zulässig ist beispielsweise die Umstellung von Müllgebühren auf die Zahl der Bewohner, die Verteilung des Verwalterhonorars nach Einheiten oder die Abrechnung des Kaltwassers nach Wasserzählern.

BGH-Rechtsprechung zur Kostenauferlegung bei Fenstern und Garagen

Mit Urteil vom 22.03.2024 (Az. V ZR 81/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, wie weit diese Befugnis reicht:

• Die Eigentümerversammlung darf für konkrete Erhaltungsmaßnahmen beschließen, dass die Kosten vollständig denjenigen Eigentümern auferlegt werden, in deren räumlichem Bereich die Maßnahme stattfindet.
• Typischer Anwendungsfall sind Fenster: Obwohl Fenster zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, kann die WEG beschließen, dass jeder Eigentümer den Austausch der Fenster in seiner eigenen Wohnung selbst bezahlen muss.
• Dasselbe gilt für Reparaturen an Doppelstockparkern (Duplex-Garagen) in der Tiefgarage: Die Kosten dürfen auf die Nutzer der jeweiligen Stellplatzanlage beschränkt werden. Wie Gerichte die Heizkostenabrechnung bei Wärmepumpen und Fernwärme bewerten, zeigt das Urteil zur BGH-Kostenverteilung in der WEG bei Heizung.

Zwingendes Recht: Vorrang der Heizkostenverordnung

Ein wichtiger rechtlicher Vorbehalt gilt für zentrale Heizungs- und Warmwasseranlagen:

• Nach § 3 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) gehen die Bestimmungen der Verordnung abweichenden Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder Beschlüssen der Versammlung zwingend vor.
• Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage müssen zu mindestens 50 bis 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch der einzelnen Wohnungen verteilt werden. Der verbleibende Anteil (30 bis 50 Prozent) wird nach der Wohn- oder Nutzfläche umgelegt.
• Eine pauschale Verteilung der Heizkosten rein nach MEA oder Einheiten ist gesetzwidrig und macht die Abrechnung anfechtbar.

Kostenbeispiel: MEA-Verteilung vs. Einheiten-Umlage

Anhand einer fiktiven Gemeinschaft mit 10 Einheiten und Gesamtkosten von 20.000 Euro für Verwaltung und Allgemeinstrom zeigt sich die finanzielle Auswirkung:

Wohnung	Miteigentumsanteil	Kosten nach MEA (§ 16 Abs. 2 S. 1)	Kosten nach Einheiten (§ 16 Abs. 2 S. 2)	Differenz
Einheit 1 (große 4-Zimmer-Wohnung)	180 / 1.000 MEA	3.600 Euro	2.000 Euro	− 1.600 Euro
Einheit 2–5 (mittlere 3-Zimmer-Wohnungen)	je 110 / 1.000 MEA	je 2.200 Euro	je 2.000 Euro	− 200 Euro
Einheit 6–10 (1-Zimmer-Apartments)	je 76 / 1.000 MEA	je 1.520 Euro	je 2.000 Euro	+ 480 Euro

Wird das Verwalterhonorar (z. B. 350 Euro je Einheit im Jahr) von MEA auf Einheitsschlüssel umgestellt, profitieren größere Wohnungen, während Eigentümer kleiner Apartments mehr zahlen. Die Umstellung darf daher nicht willkürlich erfolgen, sondern muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Was tun bei fehlerhafter Kostenverteilung in der Jahresabrechnung?

Stellt ein Eigentümer fest, dass der Verwalter in der Jahresabrechnung nach § 28 WEG einen falschen Verteilerschlüssel verwendet hat:

1. Belegeinsicht nehmen: Prüfen Sie, ob ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG in der Beschlusssammlung existiert, der den abweichenden Schlüssel legitimiert.
2. Korrektur verlangen: Weisen Sie die Verwaltung und den Beirat vor der Versammlung schriftlich auf den Fehler hin.
3. Anfechtungsklage erheben: Wird die fehlerhafte Jahresabrechnung dennoch beschlossen, muss der Genehmigungsbeschluss innerhalb der Einmonatsfrist nach § 45 WEG beim Amtsgericht angefochten werden; der Ablauf ist im Ratgeber zum Anfechten von WEG-Beschlüssen erläutert.