Erhaltung oder bauliche Veränderung: Beschluss und Kosten in der WEG

Steht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Sanierung oder Modernisierung an, führt die Abgrenzung zwischen reiner Erhaltung und baulicher Veränderung regelmäßig zu Streit. Die Unterscheidung ist nicht akademisch: Sie bestimmt, ob alle Eigentümer für die Rechnung aufkommen müssen oder nur diejenigen, die der Maßnahme zugestimmt haben.

Seit der WEG-Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) kann zwar jede bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, das Gesetz koppelt die Kostenpflicht jedoch streng an das individuelle Abstimmungsverhalten oder qualifizierte Mehrheiten.

Die drei Maßnahmenarten im Vergleich

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet drei Kategorien baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum:

Maßnahmenart	Gesetzliche Grundlage	Erforderliche Beschlussmehrheit	Kostenverteilung	Typische Beispiele
Erhaltung (Instandhaltung / Instandsetzung)	§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG	Einfache Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG)	Grundsätzlich alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG)	Reparatur des Dachs, Erneuerung schadhafter Steigleitungen, Fenstertausch nach Stand der Technik
Bauliche Veränderung (Gemeinschaftsmaßnahme)	§ 20 Abs. 1 WEG	Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen	Grundsätzlich nur Zustimmende (§ 21 Abs. 1 WEG); alle nur bei Zweidrittelmehrheit oder Amortisation (§ 21 Abs. 2 WEG)	Anbau neuer Balkone, Einbau eines Personenaufzugs, nachträgliche Dämmung ohne Schadensanlass
Privilegierte bauliche Veränderung (Einzeleigentümer)	§ 20 Abs. 2 WEG	Rechtsanspruch auf Gestattung; einfacher Beschluss	Antragstellender Eigentümer trägt Bau- und Folgekosten allein (§ 21 Abs. 1 WEG)	Wallbox-Installation, barrierefreie Rampe, Einbruchschutz, Balkonkraftwerk, Glasfaseranschluss

1. Erhaltung: Ordnungsmäßiger Zustand nach § 19 WEG

Unter die Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG fallen alle Maßnahmen, die der Bewahrung oder Wiederherstellung des ursprünglichen oder ordnungsmäßigen Zustands des Gemeinschaftseigentums dienen.

• Instandhaltung: Vorbeugende Wartungs- und Pflegearbeiten zur Vermeidung von Schäden (z. B. turnusmäßiger Anstrich von Holzfenstern oder Wartung der Heizanlage).
• Instandsetzung: Reparatur oder Ersatz bereits beschädigter oder abgenutzter Bauteile (z. B. Behebung eines Rohrbruchs oder Neueindeckung eines undichten Dachs).
• Modernisierende Instandsetzung: Muss ein Bauteil repariert oder erneuert werden, verlangt das Gesetz nicht, veraltete Technik 1:1 nachzubauen. Der Einbau modernerer Materialien oder zeitgemäßer Standards (wie Dreifachverglasung statt Zweifachverglasung bei fälligem Fenstertausch) gilt weiterhin als Erhaltungsmaßnahme.

Für Erhaltungsmaßnahmen genügt die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen. Die Kosten tragen alle Eigentümer gemeinschaftlich nach ihren Miteigentumsanteilen (MEA), bezahlt aus der laufenden Hausgeldzahlung oder der Erhaltungsrücklage. Wie Ausnahmen geregelt werden können, zeigt der Ratgeber zur Kostenverteilung in der WEG.

2. Bauliche Veränderung: Neuerung nach § 20 WEG

Als bauliche Veränderung gilt jede Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht (§ 20 Abs. 1 WEG). Das ist immer dann der Fall, wenn das Gebäude verändert, erweitert oder umgestaltet wird, ohne dass ein akuter Erhaltungsbedarf besteht.

Vor der Reform 2020 konnte ein einzelner Eigentümer solche Vorhaben mit einem Veto blockieren. Heute gilt:

• Jede bauliche Veränderung kann mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden.
• Eine Grenze setzt lediglich § 20 Abs. 4 WEG: Eine bauliche Veränderung darf nicht beschlossen werden, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne dessen Zustimmung unbillig benachteiligt (beispielsweise den Lichteinfall in eine Erdgeschosswohnung vollständig verbaut).

Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen nach § 21 WEG

Da die Hürde für den Beschluss auf eine einfache Mehrheit gesenkt wurde, schützt § 21 WEG überstimmte Miteigentümer vor finanzieller Überlastung:

1. Grundsatz (§ 21 Abs. 1 WEG): Die Kosten der baulichen Veränderung tragen nur diejenigen Eigentümer, die dem Beschluss zugestimmt haben. Im Gegenzug dürfen auch nur diese Eigentümer die Neuerung nutzen (beispielsweise erhalten nur zahlende Eigentümer einen Schlüssel für den neuen Aufzug).
2. Kostenverteilung auf alle (§ 21 Abs. 2 WEG): Alle Wohnungseigentümer müssen sich an den Kosten beteiligen, wenn eine von zwei Voraussetzungen erfüllt ist:
   • Zweidrittelmehrheit: Der Beschluss wurde mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst, sofern die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
   • Amortisation: Die Kosten der Maßnahme amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums durch Einsparungen (typisch bei energetischen Sanierungen wie einer neuen Heizanlage oder Wärmedämmung).
3. Nachträgliche Beteiligung (§ 21 Abs. 4 WEG): Eigentümer, die ursprünglich nicht mitgezahlt haben, können die Neuerung später nutzen, wenn sie den zahlenden Eigentümern einen angemessenen Ausgleichsbetrag erstatten.

Fiktives Berechnungsbeispiel zur Kostenverteilung

Eine Eigentümergemeinschaft mit 8 gleich großen Wohneinheiten beschließt den Bau eines Fahrradunterstands für 16.000 Euro:

• Stimmen 5 Eigentümer mit Ja und 3 mit Nein (ohne Zweidrittelmehrheit), zahlen die 5 befürwortenden Eigentümer je 3.200 Euro. Die 3 überstimmten Eigentümer zahlen 0 Euro, dürfen ihre Fahrräder dort aber nicht abstellen.
• Erreicht der Beschluss hingegen eine Zweidrittelmehrheit (mindestens 6 Ja-Stimmen bei gleicher MEA-Verteilung) und sind die Kosten verhältnismäßig, werden die 16.000 Euro auf alle 8 Einheiten umgelegt – jeder zahlt 2.000 Euro.

Privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat nach § 20 Abs. 2 WEG einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass ihm angemessene bauliche Veränderungen auf eigene Kosten gestattet werden, wenn sie folgenden Zwecken dienen:

• Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen: Rampen, Treppenlifte, automatische Türöffner.
• Laden elektrischer Fahrzeuge: Installation einer Wallbox am eigenen Stellplatz; Details regelt der Beitrag zur Wallbox in WEG und Mietobjekt.
• Einbruchschutz: Einbau von Sicherheitsbeschlägen oder einer Videosprechanlage.
• Schnelles Internet: Anschluss an ein Glasfaser- oder Breitbandnetz.
• Steckersolargeräte (seit Juli 2024): Installation eines Balkonkraftwerks; Hintergründe zur Rechtslage finden Sie im Leitfaden zum Balkonkraftwerk in der Eigentumswohnung.

Die Gemeinschaft darf das „Ob“ einer solchen Maßnahme nicht verweigern, kann aber im Beschluss über das „Wie“ mitbestimmen (z. B. Verlegekanal für Stromkabel oder einheitliche Montage).

Typische Streitfälle vor Gericht

Wird ein Beschluss falsch deklariert – beispielsweise eine teure Neuerung fälschlich als reine Erhaltung eingestuft, um überstimmte Eigentümer zur Kasse zu bitten –, ist der Beschluss anfechtbar.

Überstimmte Eigentümer müssen innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben (§ 45 WEG). Wie Sie Formfehler und Fristen wahren, erläutert der Ratgeber zum Anfechten von WEG-Beschlüssen. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen verlangt die Rechtsprechung zudem vergleichende Angebote; beachten Sie hierzu das Urteil zur Einholung von Vergleichsangeboten in der WEG.