Stimmrecht in der WEG: Welche Mehrheit welcher Beschluss braucht

Für fast jeden Beschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft genügt die einfache Mehrheit: mehr Ja- als Nein-Stimmen unter den abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Höhere Hürden gibt es nur in wenigen, gesetzlich benannten Fällen:

Beschlussgegenstand	Erforderliche Mehrheit	Fundstelle
Erhaltung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Verwalterbestellung, Hausordnung	einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen	§ 25 Abs. 1 WEG
Bauliche Veränderung beschließen oder einem Eigentümer gestatten	einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen	§ 20 Abs. 1 WEG
Bauliche Veränderung, deren Kosten alle tragen	mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile	§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG
Wallbox, Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Glasfaser, Steckersolargerät	Anspruch des Eigentümers; über das Wie entscheidet die einfache Mehrheit	§ 20 Abs. 2 WEG
Versammlung ohne Präsenz (virtuelle Versammlung), höchstens drei Jahre	mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen	§ 23 Abs. 1a WEG
Beschluss ohne Versammlung (Umlaufbeschluss)	Zustimmung aller Eigentümer in Textform	§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG
Einberufung einer Versammlung erzwingen	Verlangen von mehr als einem Viertel der Eigentümer	§ 24 Abs. 2 WEG
Grundlegende Umgestaltung der Anlage	nicht durch Mehrheitsbeschluss möglich	§ 20 Abs. 4 WEG

Ein Mindestquorum gibt es nicht mehr. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, gleich wie viele Eigentümer erscheinen. Das macht die Einladung wichtiger als früher: Der Beschlussgegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG), und die Frist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG).

So wird gezählt: Köpfe, Enthaltungen, Vollmachten

Gezählt werden nur Ja- und Nein-Stimmen. Enthaltungen fließen weder in den Zähler noch in den Nenner, das hat der Bundesgerichtshof schon 1988 entschieden (V ZB 3/88). Nicht erschienene Eigentümer zählen ebenfalls nicht mit.

Beispiel: Ihre Gemeinschaft hat zehn Wohnungen, sieben Eigentümer sind anwesend. Drei stimmen mit Ja, zwei mit Nein, zwei enthalten sich. Der Antrag ist angenommen, obwohl nur drei von zehn Eigentümern zugestimmt haben.

Für das Stimmgewicht gilt nach § 25 Abs. 2 WEG das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, auch wenn ihm drei Wohnungen gehören. Ihre Gemeinschaftsordnung kann davon abweichen und nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip) oder nach Einheiten (Objektprinzip) zählen lassen. Welches Prinzip gilt, steht in der Teilungserklärung; wie Sie sie lesen, erklärt der Beitrag zur Teilungserklärung vor dem Kauf.

Drei weitere Regeln entscheiden in der Praxis über das Ergebnis:

1. Miteigentümer einer Wohnung stimmen einheitlich (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Ein Ehepaar kann nicht eine Ja- und eine Nein-Stimme abgeben. Geben beide widersprüchliche Stimmen ab, wird für diese Wohnung keine gültige Stimme gezählt.
2. Vollmachten brauchen Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Eine E-Mail oder ein Foto der unterschriebenen Vollmacht per Messenger genügt, ein Anruf beim Verwalter nicht.
3. Stimmverbot (§ 25 Abs. 4 WEG): Nicht mitstimmen darf, wer selbst Vertragspartner eines Rechtsgeschäfts der Gemeinschaft werden soll, gegen wen ein Rechtsstreit eingeleitet oder erledigt werden soll und wer nach § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung verurteilt ist. Ist ein Miteigentümer Dachdecker und soll seine Firma den Auftrag erhalten, zählt seine Stimme bei diesem Beschluss nicht.

Die Zwei-Drittel-Hürde durchgerechnet

Die schwierigste Regel betrifft bauliche Veränderungen. Beschließen darf die Gemeinschaft sie mit einfacher Mehrheit. Wer zahlt, hängt aber am Abstimmungsergebnis: Nur wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zustimmen und die Zustimmenden zugleich die Hälfte aller Miteigentumsanteile halten, tragen alle Eigentümer die Kosten nach ihren Anteilen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Ausnahme: Die Kosten sind unverhältnismäßig.

Beispiel mit zwölf Wohnungen und 1.000 Miteigentumsanteilen, Abstimmung über eine neue Aufzugsanlage:

Annahme	Wert	Hürde erfüllt?
Abgegebene Stimmen	9 (7 Ja, 2 Nein, 3 nicht anwesend)
Anteil Ja an abgegebenen Stimmen	7 von 9 = 77,8 %	mehr als zwei Drittel: ja
Miteigentumsanteile der Ja-Stimmen	480 von 1.000 = 48 %	Hälfte aller Anteile: nein
Ergebnis	Beschluss gültig, aber keine Kostentragung durch alle

Der Aufzug darf gebaut werden. Bezahlen müssen ihn nach § 21 Abs. 3 WEG aber nur die sieben Eigentümer, die zugestimmt haben, und nur sie dürfen ihn nutzen. Alle zahlen dagegen nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren, etwa bei einer Dämmung, die über gesparte Heizkosten zurückfließt. Wie die laufenden Kosten danach verteilt werden, behandelt der Ratgeber zur Kostenverteilung in der WEG.

Bei den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG ist es umgekehrt: Sie haben einen Anspruch auf Ladestation, Rampe oder Steckersolargerät, tragen aber die Kosten allein (§ 21 Abs. 1 WEG). Die Gemeinschaft entscheidet mit einfacher Mehrheit nur über die Art der Durchführung. Praxisfragen zur Ladestation stehen im Beitrag zur Wallbox in der WEG.

Virtuelle Versammlung und Umlaufbeschluss

Online teilnehmen dürfen Eigentümer, wenn die Gemeinschaft das mit einfacher Mehrheit beschlossen hat (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Präsenz ganz abschaffen darf sie nur mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen und höchstens für drei Jahre (§ 23 Abs. 1a WEG). Die virtuelle Versammlung muss bei Teilnahme und Rechteausübung einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Was Verwaltungen dabei technisch umsetzen, zeigt der Beitrag zur virtuellen Eigentümerversammlung.

Ohne Versammlung kommt ein Beschluss nur zustande, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Eine einzige fehlende Antwort genügt, um ihn scheitern zu lassen. Für einen einzelnen Gegenstand kann die Versammlung aber vorab mit einfacher Mehrheit beschließen, dass im Umlauf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Das ist der übliche Weg, um etwa die Auftragsvergabe nach Eingang von Vergleichsangeboten zu erledigen.

Wenn Sie das Ergebnis für falsch halten

Der Vorsitzende stellt das Ergebnis fest und verkündet es; erst dann liegt ein Beschluss vor. Prüfen Sie noch in der Versammlung, ob Enthaltungen richtig behandelt, Vollmachten in Textform vorgelegt und Stimmverbote beachtet wurden, und lassen Sie Einwände ins Protokoll aufnehmen. Die Niederschrift ist unverzüglich anzufertigen (§ 24 Abs. 6 WEG).

Ein fehlerhaft gezählter Beschluss bleibt gültig, bis ein Gericht ihn aufhebt (§ 23 Abs. 4 WEG). Dafür haben Sie wenig Zeit: Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG). Maßgeblich ist der Tag der Versammlung, nicht der Zugang des Protokolls. Wie die Klage abläuft und was sie kostet, erklärt der Ratgeber Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten. Wer selbst einen Antrag einbringen will, findet die nötigen Schritte im Beitrag WEG-Beschluss vorbereiten.

Nur nichtige Beschlüsse brauchen keine Klage, etwa wenn ein Beschluss gegen eine zwingende Vorschrift verstößt (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Ein Zählfehler gehört nicht dazu. Verlassen Sie sich deshalb nie darauf, dass ein falsch festgestelltes Ergebnis von selbst unwirksam ist.