WEG-Beschluss anfechten: Die Frist läuft ab der Abstimmung, nicht ab dem Protokoll

Die Versammlung hat an einem Donnerstagabend eine Sonderumlage von 60.000 € für die Dachsanierung beschlossen, auf Ihre Wohnung entfallen 4.000 €. Sie halten den Beschluss für fehlerhaft: Das Angebot lag vorher nicht vor, in der Einladung stand nur „Dach“. Das Protokoll soll „in den nächsten Wochen“ kommen. Genau hier passiert der häufigste Fehler: Die Frist für die Anfechtung läuft seit dem Abend der Abstimmung, nicht erst ab dem Tag, an dem das Protokoll im Briefkasten liegt.

Ebenso oft unterschätzt wird das Kostenrisiko des Zivilprozesses. Bei 4.000 € Eigenanteil können die Kosten der ersten Instanz im Verlustfall fast das Doppelte erreichen, und die Umlage ist trotzdem zu zahlen.

Zwei Fristen, beide ab dem Tag der Abstimmung

Nach § 45 WEG muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Der Zugang der Niederschrift spielt keine Rolle.

Schritt	Frist nach § 45 WEG	Beispiel: Beschluss am Donnerstag, 12. März 2026
Klage beim Amtsgericht einreichen	ein Monat	Montag, 13. April 2026 (der 12. April ist ein Sonntag)
Klage begründen	zwei Monate	Dienstag, 12. Mai 2026

Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet die Frist am nächsten Werktag. Die Klage gilt als rechtzeitig erhoben, wenn sie vor Fristablauf bei Gericht eingeht und „demnächst“ zugestellt wird (§ 167 ZPO). Das Gericht stellt aber erst zu, wenn der Gerichtskostenvorschuss bezahlt ist (§ 12 GKG). Lassen Sie die Kostenanforderung deshalb nicht liegen.

Die Begründung ist kein Formalakt. Der Bundesgerichtshof hat schon zur gleichlautenden Vorgängerregel entschieden, dass es sich um materielle Ausschlussfristen handelt: Anfechtungsgründe, die nicht innerhalb der zwei Monate zumindest in ihrem wesentlichen tatsächlichen Kern im Schriftsatz selbst stehen, können nicht nachgeschoben werden. Ein bloßer Verweis auf beigefügte Anlagen genügt nicht (BGH, Urteil vom 16. Januar 2009, V ZR 74/08). Zum geltenden § 45 WEG hat der BGH ergänzt, dass die Begründung grundsätzlich nur mit einem unterschriebenen, vor Fristablauf eingegangenen Schriftsatz gewahrt wird (Urteil vom 23. Juni 2023, V ZR 28/22).

Wer eine Frist ohne eigenes Verschulden versäumt, kann Wiedereinsetzung beantragen. § 45 Satz 2 WEG verweist dafür auf die §§ 233 bis 238 ZPO. Der Antrag muss grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses gestellt werden und ist ein Jahr nach Fristende ausgeschlossen (§ 234 ZPO). Das bloße Warten auf das Protokoll ist kein solches Hindernis. Den Beschlusswortlaut können Sie über die Beschluss-Sammlung und Ihr Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG) früher bekommen.

Klagegegner und Gericht

Nach § 44 Abs. 2 WEG richtet sich die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen die Miteigentümer, die zugestimmt haben, und nicht gegen die Verwaltung. Die Verwaltung muss den übrigen Eigentümern die Klage unverzüglich bekannt machen. Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind (§ 44 Abs. 3 WEG).

Zuständig ist ausschließlich das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG), und zwar das Amtsgericht, unabhängig vom Streitwert (§ 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Über eine Berufung entscheidet nicht das örtliche Landgericht, sondern das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts als gemeinsames Berufungsgericht; die Länder dürfen ein anderes Landgericht bestimmen (§ 72 Abs. 2 GVG).

§ 44 Abs. 1 WEG kennt drei Klagen. Die Anfechtungsklage lässt einen Beschluss für ungültig erklären, die Nichtigkeitsklage stellt fest, dass er nie gültig war. Die Beschlussersetzungsklage hilft, wenn eine notwendige Entscheidung ausbleibt, etwa weil die Mehrheit eine dringende Reparatur ablehnt: Dann fasst das Gericht den Beschluss selbst. Voraussetzung ist in der Regel, dass Sie das Anliegen vorher der Versammlung zur Abstimmung vorgelegt haben. Einen ablehnenden Beschluss fechten Sie dann zusammen mit dem Ersetzungsantrag an.

Anfechtbar oder nichtig: Der Unterschied entscheidet über die Frist

§ 23 Abs. 4 WEG trennt zwei Kategorien. Nichtig ist ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht wirksam verzichtet werden kann. Jeder andere Beschluss ist gültig, solange ihn kein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt. Für nichtige Beschlüsse gilt die Monatsfrist nicht; für alle übrigen ist sie endgültig. Der klassische Nichtigkeitsfall ist die fehlende Beschlusskompetenz: Was nur durch Vereinbarung aller geregelt werden kann, etwa ein Sondernutzungsrecht, lässt sich nicht per Mehrheit beschließen (BGH, Beschluss vom 20. September 2000, V ZB 58/99). Die meisten Fehler machen einen Beschluss dagegen nur anfechtbar.

Fehler	Einordnung	Worauf es ankommt
Gegenstand in der Einladung nicht bezeichnet (§ 23 Abs. 2 WEG)	anfechtbar	ob die Ankündigung erkennen ließ, worüber entschieden wird; siehe Tagesordnung der Eigentümerversammlung
Eigentümer nicht oder zu spät eingeladen	anfechtbar	Erfolg regelmäßig nur, wenn nicht feststeht, dass der Beschluss ohne den Fehler genauso ausgefallen wäre
Stimmen falsch gezählt, Stimmverbot übergangen	anfechtbar	ob sich das Ergebnis ändert; siehe Stimmrecht und Beschlussmehrheit
Auftrag ohne ausreichende Entscheidungsgrundlage, etwa ohne Vergleichsangebote	anfechtbar	Widerspruch zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG)
Kosten abweichend vom Schlüssel verteilt	anfechtbar	ob die Abweichung sachlich begründet ist; siehe Kostenverteilung in der WEG
Sondernutzungsrecht per Mehrheitsbeschluss	nichtig	keine Beschlusskompetenz

Eine formale Rüge allein trägt deshalb oft nicht; stärker ist die Verbindung mit einem inhaltlichen Mangel.

Die Rechnung: 4.000 € Eigenanteil, rund 7.500 € Kostenrisiko

Den Streitwert bestimmt § 49 GKG. Er entspricht dem Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung, darf aber das Siebeneinhalbfache des Interesses der klagenden Partei und den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht übersteigen. Ältere Darstellungen mit „50 Prozent des Interesses aller“ beziehen sich auf die frühere Rechtslage.

Im Beispiel liegt das Interesse aller bei 60.000 €. Die Obergrenze beträgt 7,5 × 4.000 € = 30.000 €, der Verkehrswert einer Wohnung für angenommene 280.000 € begrenzt nicht weiter. Der Streitwert liegt damit bei 30.000 €. Eine einfache Gebühr beträgt bei diesem Wert nach Anlage 2 GKG 476 € und nach Anlage 2 RVG 1.013 €.

Position (erste Instanz, Urteil nach mündlicher Verhandlung)	Grundlage	Betrag
Gerichtsgebühr 3,0 × 476 €	GKG, KV 1210	1.428,00 €
eigener Anwalt: Verfahrensgebühr 1,3 × 1.013 €	RVG, VV 3100	1.316,90 €
eigener Anwalt: Terminsgebühr 1,2 × 1.013 €	RVG, VV 3104	1.215,60 €
Auslagenpauschale	RVG, VV 7002	20,00 €
Umsatzsteuer 19 %	RVG, VV 7008	484,98 €
eigener Anwalt gesamt		3.037,48 €
Anwalt der Gemeinschaft, gleiche Rechnung	§ 91 ZPO	3.037,48 €
Summe bei Unterliegen		7.502,96 €

Die Beträge folgen den Tabellen, wie sie im September 2026 auf gesetze-im-internet.de veröffentlicht sind. Nicht enthalten sind Sachverständigen- und Zeugenkosten sowie Honorare über dem gesetzlichen Satz; diese Mehrkosten erstattet die Gegenseite auch im Erfolgsfall nicht. Das Gericht setzt den Streitwert selbst fest und kann vom Beispiel abweichen. Endet das Verfahren durch Klagerücknahme vor dem Urteil, ermäßigt sich die Gerichtsgebühr (KV 1211).

Gewinnen Sie, trägt die Gemeinschaft die Kosten, aber nicht ohne Sie. Seit dem 1. Dezember 2020 sind Prozesskosten, die der Gemeinschaft auferlegt werden, Kosten der Verwaltung nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Ohne abweichenden Beschluss finanziert auch der obsiegende Kläger sie anteilig mit (BGH, Urteil vom 19. Juli 2024, V ZR 139/23). Bei einem Anteil von einem Fünfzehntel wie im Beispiel sind das rund 500 €.

Was die Klage nicht stoppt

Die Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung. Nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG bleibt der Beschluss gültig, bis ein rechtskräftiges Urteil vorliegt. Die Sonderumlage wird zum beschlossenen Termin fällig, die Verwaltung darf den Auftrag vergeben. Wer nicht zahlt, riskiert eine Zahlungsklage der Gemeinschaft; wann eine Umlage fällig wird, erklärt der Beitrag zur geplanten Sonderumlage.

Eine einstweilige Verfügung nach §§ 935, 940 ZPO ist die Ausnahme. Gerichte verlangen in der Regel, dass der Vollzug vollendete Tatsachen schaffen würde, etwa einen nicht mehr rückgängig zu machenden Rückbau, und dass die Fehlerhaftigkeit gut belegt ist.

Die nächsten Schritte

1. Tragen Sie noch am Tag nach der Versammlung beide Fristen in den Kalender ein: einen Monat und zwei Monate ab Beschlussdatum.
2. Sichern Sie den Wortlaut: eigene Mitschrift, Beschluss-Sammlung, Einladung mit Anlagen, Namen von Zeugen.
3. Lassen Sie den Beschluss in den ersten zwei Wochen von einer Anwältin oder einem Anwalt für WEG-Recht prüfen. Klären Sie parallel, ob Ihre Rechtsschutzversicherung Wohnungseigentumsstreitigkeiten abdeckt; das ist nicht in jedem Vertrag enthalten.
4. Stellen Sie das Kostenrisiko Ihrem wirtschaftlichen Interesse gegenüber. Manchmal ist ein sauber vorbereiteter Zweitbeschluss in der nächsten Versammlung der bessere Weg; wie Sie den aufsetzen, zeigt WEG-Beschluss vorbereiten. Die laufende Klagefrist hemmt das nicht.
5. Reichen Sie die Klage vor Ablauf des Monats ein, zahlen Sie den Vorschuss sofort, und legen Sie vor Ablauf der zwei Monate alle Gründe im unterschriebenen Schriftsatz selbst dar.