Tagesordnung der Eigentümerversammlung: Die Fristen und Prüfpunkte des WEG in der richtigen Reihenfolge
Ohne Bezeichnung des Gegenstands in der Einladung ist ein Beschluss nach § 23 Absatz 2 WEG nicht gültig. Welche Fristen gelten, was die Einladung enthalten muss und warum die Anfechtungsfrist am Tag der Abstimmung beginnt — nicht mit dem Protokoll.
Das Wichtigste in Kürze
- Nach § 23 Absatz 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist — die Tagesordnung ist damit eine Wirksamkeitsvoraussetzung, keine Formalie.
- Die Einberufung erfolgt nach § 24 Absatz 4 WEG in Textform; die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.
- Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann nach § 24 Absatz 2 WEG in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung verlangen.
- Die Anfechtungsklage ist nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen — beide Fristen laufen ab dem Tag der Abstimmung, nicht ab Zugang des Protokolls.
- Vollmachten bedürfen nach § 25 Absatz 3 WEG der Textform; ein Eigentümer ist nach § 25 Absatz 4 WEG nicht stimmberechtigt, wenn über ein Rechtsgeschäft mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn abgestimmt wird.
Die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung wirkt wie eine organisatorische Beigabe zur Einladung. Rechtlich ist sie das Gegenteil. § 23 Absatz 2 WEG bestimmt: „Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.“ Wer diesen Satz kennt, liest jede Einladung anders — und weiß, welche Fragen vor der Sitzung gestellt werden müssen und nicht danach.
Was die Bezeichnungspflicht praktisch verlangt
Der Gegenstand muss so benannt sein, dass jede Eigentümerin und jeder Eigentümer erkennen kann, worüber abgestimmt werden soll, und entscheiden kann, ob eine Teilnahme nötig ist. Ein Tagesordnungspunkt „Verschiedenes“ trägt deshalb keinen Beschluss. Ein Punkt „Sanierung“ trägt keinen Beschluss über eine bestimmte Variante mit bestimmtem Kostenrahmen, wenn die Einladung diese Variante nicht erkennen ließ.
Für die Vorbereitung folgt daraus eine konkrete Arbeitsweise: Ordnen Sie jedem Punkt der Tagesordnung schriftlich eine Frage zu, die mit der Einladung allein nicht beantwortbar ist. Nicht „ist das rechtmäßig?“, sondern „welche konkrete Entscheidung könnte unter diesem Punkt fallen, und welche Unterlage bräuchte ich dafür?”. Diese Liste ist die Grundlage jeder Nachfrage an die Verwaltung — und später der Beleg dafür, dass eine Information rechtzeitig verlangt wurde.
Die Fristen in der Reihenfolge, in der sie laufen
| Zeitpunkt | Was gilt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| mindestens drei Wochen vor der Versammlung | Einberufung in Textform; die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt | § 24 Absatz 4 WEG |
| jederzeit vorher | mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung verlangen | § 24 Absatz 2 WEG |
| Tag der Versammlung | Beschluss über einen Gegenstand, der in der Einberufung bezeichnet war | § 23 Absatz 2 WEG |
| unverzüglich nach der Versammlung | Niederschrift über die gefassten Beschlüsse | § 24 Absatz 6 WEG |
| innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung | Erhebung der Anfechtungsklage | § 45 WEG |
| innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung | Begründung der Anfechtungsklage | § 45 WEG |
Der wichtigste Punkt dieser Tabelle steht in den letzten beiden Zeilen: Beide Fristen laufen ab der Beschlussfassung, also ab dem Tag der Abstimmung. Sie beginnen nicht mit dem Zugang des Protokolls und nicht mit dem Eintrag in die Beschluss-Sammlung. Wer auf das Protokoll wartet, um zu entscheiden, ob er anficht, verliert einen erheblichen Teil der Monatsfrist. § 45 WEG verweist ergänzend auf die §§ 233 bis 238 ZPO, die eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand betreffen — darauf lässt sich eine Planung jedoch nicht stützen.
Notieren Sie deshalb noch am Sitzungstag zu jedem Beschluss: Nummer des Tagesordnungspunkts, endgültiger Wortlaut des Antrags, Abstimmungsergebnis und Uhrzeit der Verkündung. Diese Notiz ist bei einer späteren Abweichung im Protokoll Ihre einzige eigene Grundlage.
Fünf Prüffragen an jede Einladung
- Ist der Gegenstand jedes Punktes so bezeichnet, dass die mögliche Entscheidung erkennbar ist? Andernfalls ist ein darauf gestützter Beschluss nach § 23 Absatz 2 WEG angreifbar.
- Liegen zwischen Zugang und Versammlung mindestens drei Wochen? Wenn nicht: Ist ein Fall besonderer Dringlichkeit erkennbar benannt (§ 24 Absatz 4 WEG)?
- Ist die Einladung in Textform zugegangen? Speichern Sie die ursprüngliche Nachricht samt Anhängen, nicht nur einen Ausdruck.
- Liegen die Anlagen bei, die zur Beurteilung nötig sind? Fehlende Angebote, Kostenverteilungsschlüssel oder Vertragslaufzeiten fordern Sie sachlich und mit Bezug auf den Punkt an. § 18 Absatz 4 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer das Recht, von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu verlangen.
- Soll virtuell oder in Präsenz getagt werden? Eine rein virtuelle Versammlung setzt nach § 23 Absatz 1a WEG einen Beschluss mit Dreiviertelmehrheit voraus, gilt höchstens drei Jahre und muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Die praktischen Folgen behandelt der Beitrag zur virtuellen Eigentümerversammlung.
Stimmrecht, Vollmacht und Stimmverbot
§ 25 WEG regelt die Abstimmung knapp und eindeutig. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme; steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Abweichende Stimmkraftregelungen können sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben.
Zwei Punkte werden regelmäßig übersehen:
- Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform (§ 25 Absatz 3 WEG). Eine mündliche Bevollmächtigung genügt nicht. Prüfen Sie vor der Sitzung, ob die Vollmacht den Tagesordnungspunkt und mögliche Weisungen abdeckt.
- Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft, die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn — oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig verurteilt ist (§ 25 Absatz 4 WEG). Das ist besonders relevant, wenn ein Eigentümer zugleich Auftragnehmer einer geplanten Maßnahme ist.
Neben der Versammlung ist auch der Umlaufbeschluss möglich: Nach § 23 Absatz 3 WEG ist ein Beschluss ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären; die Eigentümer können für einzelne Gegenstände beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Niederschrift und Beschluss-Sammlung sind zwei verschiedene Dinge
Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist nach § 24 Absatz 6 WEG unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Sie ist vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer zu unterschreiben, und falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, zusätzlich von dessen Vorsitzendem oder Vertreter.
Davon zu unterscheiden ist die Beschluss-Sammlung nach § 24 Absatz 7 WEG. Sie enthält fortlaufend nummeriert die verkündeten Beschlüsse, die schriftlichen Beschlüsse und die gerichtlichen Entscheidungen ab dem 1. Juli 2007, jeweils mit Anmerkungen etwa zu Anfechtungen. Geführt wird sie vom Verwalter; ist kein Verwalter bestellt, obliegt sie dem Versammlungsvorsitzenden, sofern die Eigentümer nicht mit Stimmenmehrheit jemand anderen bestimmen (§ 24 Absatz 8 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht.
Für die eigene Akte heißt das: Protokoll und Beschluss-Sammlung gegeneinander abgleichen. Weicht der protokollierte Wortlaut von Ihrer Notiz ab, stellen Sie eine präzise Rückfrage mit Fundstelle. Eine Protokollberichtigung entscheidet nichts über die Wirksamkeit des Beschlusses — sie stellt nur den dokumentierten Sachverhalt richtig.
Wenn ein Beschluss angegriffen werden soll
§ 44 WEG kennt drei Klagearten: die Anfechtungsklage auf Ungültigerklärung, die Nichtigkeitsklage auf Feststellung der Nichtigkeit und die Beschlussersetzungsklage, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Alle drei sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, nicht gegen einzelne Eigentümer oder den Verwalter. Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen anfechtbar und nichtig. Nach § 23 Absatz 4 WEG ist ein Beschluss nichtig, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht wirksam verzichtet werden kann. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist — auch ein fehlerhafter Beschluss ist also zunächst umzusetzen. Wie ein Anfechtungsverfahren praktisch abläuft, beschreibt der Beitrag Eigentümerversammlung: Beschluss anfechten.
Bei erheblichen Kosten, baulichen Veränderungen, Verwaltervertrag oder Gerichtspost gehört die Bewertung in die Hand WEG-erfahrener Rechtsberatung — und zwar innerhalb der ersten Tage nach der Versammlung, nicht kurz vor Ablauf des Monats. Ein Beispiel dafür, wie stark einzelne Beschlüsse die Kostenverteilung verschieben können, liefert die BGH-Entscheidung zur Kostenverteilung bei der WEG-Heizung.
Was diese Anleitung nicht leistet
Sie ordnet Fristen, Formanforderungen und Zuständigkeiten nach dem Gesetzeswortlaut. Sie bewertet nicht, ob ein konkreter Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ob eine Bezeichnung im Einzelfall ausreichend war oder ob eine Dringlichkeit die verkürzte Ladungsfrist trägt. Diese Fragen entscheiden Gerichte anhand des Einzelfalls. Maßgeblich sind neben dem WEG stets die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung Ihrer Anlage; sie können Stimmkraft, Ladungsmodalitäten und Zuständigkeiten abweichend regeln.
