BGH: Heizungserneuerung in der WEG nicht ohne Weiteres pro Wohnung abrechnen

Eine Eigentümergemeinschaft muss die Heizung erneuern, die Rechnung soll über eine Sonderumlage laufen – und in der Versammlung setzt die Mehrheit durch, dass jede Wohnung denselben Betrag zahlt. Für Eigentümer großer Wohnungen ist das bequem, für Eigentümer kleiner Einheiten wird es teurer. Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis mit Urteil vom 24. April 2026 (Az. V ZR 50/25) enge Grenzen gesetzt.

Die Kernaussage des V. Zivilsenats: Ist in einer Anlage mit unterschiedlich großen Wohnungen vereinbart, dass Erhaltungskosten nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen verteilt werden, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme per Mehrheitsbeschluss nach Einheiten umzulegen. Juristen sprechen vom Objektprinzip.

Der Fall: 25.000 Euro für die Heizung in Haus A

Geklagt hatten Eigentümer aus einer Mehrhausanlage mit 15 Wohnungen in drei Häusern. Die Miteigentumsanteile reichen laut Tatbestand von 41,37/1.000 bis 130,44/1.000, die Einheit der Kläger hat 43/1.000. Die Gemeinschaftsordnung von 1993 bestimmt, dass Kosten des Gemeinschaftseigentums außer den Betriebskosten nach der Größe der Wohnung getragen werden.

Am 19. September 2023 beschloss die Versammlung eine Sonderumlage von 25.000 Euro für die Instandsetzung der Heizungsanlage in Haus A, verteilt nach Einheiten. Ein Gegenantrag, nach Miteigentumsanteilen abzurechnen, fand keine Mehrheit. Das Amtsgericht erklärte die Beschlüsse für ungültig, das Landgericht Frankfurt am Main wies die Klage ab: Die Verteilung sei nicht willkürlich, 1.666,67 Euro seien eine relativ geringe Belastung.

Die Rechnung, auf die der BGH abstellt

Der BGH rechnet selbst vor, was der Unterschied für die Kläger bedeutet – unter der Voraussetzung, dass ihr Flächenanteil ungefähr ihrem Miteigentumsanteil entspricht:

Verteilungsschlüssel	Anteil der Kläger	Betrag
Miteigentumsanteile	43/1.000 = 4,3 %	1.075,00 €
Einheiten (25.000 € ÷ 15)	1/15 ≈ 6,7 %	1.666,67 €
Differenz		591,67 € (rund 55 % mehr)

Eine Mehrbelastung von rund 55 Prozent, so der Senat, müssten die Kläger nicht hinnehmen. Dass auch Eigentümer mit ähnlich kleinen Anteilen zugestimmt hatten, spiele keine Rolle.

Bei größeren Vorhaben wird die Verschiebung schnell vierstellig. Ein fiktives Beispiel: Kostet die Heizungserneuerung in einer Anlage mit 15 Einheiten 150.000 Euro, zahlt bei gleichen Anteilen jede Wohnung 10.000 Euro. Nach Miteigentumsanteilen (Nenner 1.000, Spannweite wie im BGH-Fall) entfielen auf die kleinste Einheit mit 41,37/1.000 rund 6.205 Euro, auf die größte mit 130,44/1.000 rund 19.566 Euro. Die Umlage nach Einheiten kostet die kleinste Wohnung also rund 3.795 Euro mehr (plus 61 Prozent), die größte spart rund 9.566 Euro. Wie viel Sie selbst zahlen würden, rechnen Sie mit dem WEG-Kostenrechner nach.

Was der BGH neu festlegt

Rechtsgrundlage ist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Danach können Wohnungseigentümer „für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen“. Diese Beschlusskompetenz gibt es seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 1. Dezember 2020; sie gilt laut BGH auch für ältere Gemeinschaftsordnungen, die – wie hier – nur das damals geltende Einstimmigkeitserfordernis wiedergeben. Der Beschluss war also nicht nichtig, sondern musste sich an ordnungsmäßiger Verwaltung messen lassen.

Drei Punkte sind neu oder ausdrücklich klargestellt:

1. Keine bloße Willkürkontrolle mehr. Den Begriff hält der Senat für missverständlich und gibt ihn auf. Maßgeblich ist, ob der neue Schlüssel den Interessen aller angemessen ist und niemanden ungerechtfertigt benachteiligt.
2. Wer mehr besitzt, zahlt mehr. Erhaltungsmaßnahmen erhalten oder steigern den Wert, und das umso stärker, je größer die Einheit ist. Die Heizungsanlage wird zudem nach der zu beheizenden Fläche dimensioniert.
3. Niedrige Schwelle. Bei einem allgemeinen Wechsel zum Objektprinzip für alle Erhaltungsmaßnahmen müssen kleinere Einheiten schon Mehrkosten „um die 5 %“ nicht hinnehmen. Die 25-Prozent-Grenze, die für einen Anspruch auf Anpassung des Schlüssels nach § 10 Abs. 2 WEG gilt, ist hier ausdrücklich nicht maßgeblich.

Welche Schlüssel es gibt und wann sie gelten, erklärt Kostenverteilung in der WEG.

Wo die Umlage nach Einheiten zulässig bleibt

Das Urteil verbietet das Objektprinzip nicht generell. Unbedenklich ist es, wenn die Wohnungen ungefähr gleich groß sind. Zulässig kann es auch sein, wenn es dem Gebrauch besser Rechnung trägt: Hat jede Wohnung einen gleich großen Balkon, darf die Balkonsanierung nach Einheiten statt nach Fläche verteilt werden. Zu prüfen ist zudem, ob die Miteigentumsanteile die Größenverhältnisse überhaupt angemessen abbilden.

Was noch offen ist

Endgültig entschieden ist der Fall nicht. Der BGH hob das Berufungsurteil zum Umlagebeschluss auf und verwies die Sache an das Landgericht Frankfurt am Main zurück, weil die Wohnfläche der Kläger nicht festgestellt war. Erfolglos blieb die Klage gegen die Ablehnung des Gegenantrags: Einen Anspruch darauf, gerade nach Miteigentumsanteilen abzurechnen, hatten die Kläger nicht, weil die Gemeinschaftsordnung auf die Wohnungsgröße abstellt. Das Urteil schützt also vor dem unangemessenen Schlüssel, erzwingt aber keinen bestimmten anderen.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

Prüfen Sie vor der nächsten Versammlung die Einladung: Steht eine Sonderumlage für Heizung, Dach oder Fassade an, klären Sie, welcher Schlüssel in der Gemeinschaftsordnung steht und nach welchem abgerechnet werden soll. Wie Umlage und Rücklage zusammenspielen, erklärt Erhaltungsrücklage und Sonderumlage. Rechnen Sie Ihren Anteil unter beiden Schlüsseln aus und tragen Sie die Differenz vor der Abstimmung vor.

Ist der Beschluss gefasst, gilt § 45 WEG: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden. Wer das versäumt, muss den Beschluss hinnehmen. Welches Kostenrisiko eine Klage mit sich bringt, steht in WEG-Beschluss anfechten.