BGH: WEG darf Sanierungskosten nicht einfach pro Einheit verteilen
Der BGH hat entschieden, dass eine WEG die Kosten für die Heizungserneuerung nicht per Mehrheitsbeschluss gleichmäßig pro Einheit verteilen darf, wenn die Wohnungen sehr unterschiedlich groß sind.
Das Wichtigste in Kürze
- Der BGH hat am 24. April 2026 entschieden, dass eine WEG Sanierungskosten nicht einfach pro Wohneinheit verteilen darf, wenn die Wohnungen sehr unterschiedlich groß sind.
- Die Verteilung nach Miteigentumsanteilen bleibt die Regel – Abweichungen erfordern eine besondere Rechtfertigung.
- Das Urteil betrifft insbesondere Heizungserneuerungen und andere Erhaltungsmaßnahmen.
- Eigentümer kleinerer Wohnungen können sich gegen eine ungerechtfertigte Mehrbelastung wehren.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24. April 2026 (Az. V ZR 50/25) klargestellt, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen wie eine Heizungserneuerung nicht per Mehrheitsbeschluss gleichmäßig auf alle Wohneinheiten verteilen darf, wenn die Wohnungen sehr unterschiedlich groß sind. Die Verteilung nach Miteigentumsanteilen bleibt die Regel. Abweichungen müssen sich an den tatsächlichen Interessen der Eigentümer orientieren und dürfen niemanden unbillig benachteiligen.
Das Urteil betrifft eine Gemeinschaft aus drei Häusern mit 15 Wohnungen. Die Miteigentumsanteile reichten von 41/1.000 bis 130/1.000. Die Gemeinschaftsordnung sah vor, dass alle Kosten nach der Wohnungsgröße zu verteilen sind. Die Mehrheit wollte die Kosten für eine neue Heizungsanlage jedoch nach Einheiten verteilen – jede Wohnung sollte den gleichen Betrag zahlen, unabhängig von der Größe.
Was der BGH entschieden hat
Der V. Zivilsenat des BGH erklärte die Verteilung nach Einheiten für unzulässig. Er begründete dies mit dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG. Zwar dürfe die WEG grundsätzlich von der in der Teilungserklärung vorgesehenen Kostenverteilung abweichen. Diese Kompetenz sei aber materiell begrenzt: Der gewählte Verteilungsschlüssel müsse den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen sein und dürfe keine ungerechtfertigte Benachteiligung bewirken.
Im konkreten Fall hätte eine 40 m²-Wohnung denselben Anteil zahlen müssen wie eine 240 m²-Wohnung. Diese Ungleichbehandlung widersprach dem Grundsatz, dass wer von einer Gemeinschaftsmaßnahme stärker profitiert, regelmäßig auch einen höheren Kostenanteil tragen muss.
Welche Kosten betroffen sind
Das Urteil betrifft insbesondere fundamentale Sanierungs- und Investitionskosten:
- Heizungsanlagen – Erneuerung oder Modernisierung der zentralen Heizung
- Dachsanierungen – Austausch oder Dämmung des Dachs
- Fassadenarbeiten – Wärmedämmung oder Sanierung der Außenwand
- Tiefgarage – Instandsetzung gemeinschaftlicher Tiefgaragen
Für verbrauchs- oder gebrauchsabhängige Kosten gelten andere Maßstäbe. Die WEG darf beispielsweise Müllgebühren nach Personen, Kabelfernsehen pro Anschluss oder Aufzugskosten nach tatsächlichen Nutzern verteilen. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil sie zeigt, dass der BGH nicht pauschal gegen abweichende Verteilung spricht, sondern die Verteilung am konkreten Vorteil ausrichten will.
Was das für Eigentümer bedeutet
Für Eigentümer kleinerer Wohnungen ist das Urteil ein Schutz vor Mehrbelastung. Wenn die Versammlung einen Beschluss fasst, der die Kosten nach Einheiten statt nach Fläche verteilt, kann dies gerichtlich angefochten werden. Der BGH hat die Hürde für eine solche Anfechtung gesenkt: Es reicht nicht mehr, das abstrakte Willkürverbot zu verletzen – der Beschluss muss auch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Für Eigentümer größerer Wohnungen bedeutet das Urteil, dass sie weiterhin einen höheren Anteil tragen müssen. Die Mehrheitsmacht der kleineren Eigentümer reicht nicht aus, um diesen Grundsatz zu umgehen.
Wann Abweichungen trotzdem möglich sind
Der BGH schließt nicht jede Abweichung von der flächenbezogenen Verteilung aus. In folgenden Fällen kann eine abweichende Verteilung zulässig sein:
- Gleich große Wohnungen – Wenn alle Wohnungen in der Größenordnung ähnlich sind, ist die Verteilung nach Einheiten vertretbar.
- Spezifische Vorteile – Wenn bestimmte Eigentümer von der Maßnahme unverhältnismäßig stark profitieren, kann dies eine höhere Belastung rechtfertigen.
- Einvernehmliche Lösung – Wenn alle Eigentümer zustimmen, ist die Verteilung freigestellt.
Die Beweislast liegt bei der Versammlung. Sie muss nachweisen, dass die abweichende Verteilung sachlich gerechtfertigt ist und keine unbillige Benachteiligung bewirkt.
Was Eigentümer jetzt prüfen sollten
Wenn Sie in einer WEG leben und eine Sanierung ansteht, prüfen Sie folgende Punkte:
- Teilungserklärung – Welche Kostenverteilung ist dort vorgesehen? Abweichungen davon bedürfen einer besonderen Rechtfertigung.
- Beschlussfassung – Wird die Kostenverteilung separat beschlossen? Falls ja, prüfen Sie, ob der Verteilungsschlüssel sachlich gerechtfertigt ist.
- Anfechtungsfrist – Beschlüsse können innerhalb von drei Monaten nach Bekanntgabe angefochten werden. Diese Frist ist kurz und sollte beachtet werden.
- Rechtsberatung – Bei unklaren Fällen ist eine Prüfung durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht ratsam. Die Kosten für eine Erstberatung sind in der Regel überschaubar.
Mit dem WEG-Kosten-Rechner können Sie Ihren individuellen Kostenanteil nach Miteigentumsanteil berechnen und mit einer gleichmäßigen Verteilung vergleichen. So sehen Sie auf einen Blick, ob ein Beschluss Ihre Wohnung über- oder unterversteuert.
Das Urteil stärkt die Position der Eigentümer, die sich gegen eine unfaire Kostenverteilung wehren wollen. Es macht deutlich, dass die Mehrheitsentscheidung in der WEG nicht beliebig ist, sondern an die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung gebunden bleibt.
