BGH: Wohnungseigentümer können Klimaanlage verlangen

Wohnungseigentümer haben grundsätzlich Anspruch darauf, ein Klima-Splitgerät auf ihrem Balkon einbauen zu dürfen. Das hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs am 17. Juli 2026 entschieden. Eine Eigentümergemeinschaft kann den Antrag nicht allein mit möglichen späteren Geräuschen, Kondenswasser oder Abluftwärme ablehnen. Eigenmächtig montieren dürfen Eigentümer das Gerät trotzdem nicht. Der Eingriff in Fassade und Gemeinschaftseigentum braucht weiterhin einen Beschluss.

Das Urteil trägt das Aktenzeichen V ZR 162/25. Es stärkt Eigentümer, die ihre Wohnung gegen sommerliche Hitze kühlen wollen, trennt aber klar zwischen der Genehmigung des Einbaus und möglichen Störungen während des Betriebs.

Die Fassadenbohrung macht den Einbau zur baulichen Veränderung

Ein Splitgerät besteht aus einer Innen- und einer Außeneinheit. Für die Verbindungsleitungen wird regelmäßig die Außenwand durchbohrt; häufig wird das Außengerät außerdem an Fassade oder Balkon befestigt. Weil dabei gemeinschaftliches Eigentum betroffen ist, handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Daraus folgt: Sie müssen die geplante Maßnahme vor Beginn bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beantragen. Das BGH-Urteil ersetzt diesen Verfahrensschritt nicht. Wer ohne Gestattungsbeschluss bohrt oder montiert, riskiert einen Rechtsstreit und einen Rückbau.

Klima-Splitgeräte zählen zugleich nicht zu den ausdrücklich privilegierten Maßnahmen nach § 20 Absatz 2 WEG. Dort nennt das Gesetz unter anderem Umbauten für Menschen mit Behinderungen und Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge. Der Anspruch auf eine Klimaanlage ergibt sich stattdessen unter den Voraussetzungen des § 20 Absatz 3 WEG.

Vermuteter Lärm genügt nicht als Ablehnungsgrund

Im entschiedenen Berliner Fall hatte die Eigentümerversammlung den Antrag eines Eigentümerpaars im Dezember 2023 abgelehnt. Das Amtsgericht wies die anschließende Klage zunächst ab. Das Landgericht Berlin II ersetzte den fehlenden Gestattungsbeschluss und machte nähere Vorgaben zum Gerät und zum Betriebsmodus. Der BGH bestätigte diese Entscheidung.

Maßgeblich ist, ob nicht zustimmende Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ein sachgerecht geplanter und fachgerecht ausgeführter Fassadendurchbruch überschreitet diese Schwelle nicht automatisch. Im konkreten Fall war das für den deutschen Markt zugelassene Gerät grundsätzlich in der Lage, die Vorgaben der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm einzuhalten. Das nächste Schlafzimmerfenster lag zudem mehrere Meter vom vorgesehenen Aufstellort entfernt.

Geräusche entstehen erst beim späteren Betrieb. Sie hängen unter anderem vom Gerät, der Befestigung, dem Betriebsmodus und der tatsächlichen Nutzung ab. Deshalb dürfen bloße Befürchtungen eine Gestattung regelmäßig nicht verhindern. Gleiches gilt für pauschale Hinweise auf Kondenswasser oder die vom Außengerät abgegebene Wärme. Anders liegt der Fall, wenn bereits vor dem Einbau feststeht, dass erhebliche Beeinträchtigungen eintreten werden.

Die WEG kann Ort, Technik und Betrieb verbindlich regeln

Ein Anspruch auf Gestattung ist kein Anspruch auf freie Ausführung. Die Gemeinschaft darf den Beschluss so fassen, dass vermeidbare Konflikte von Anfang an begrenzt werden. Regeln kann sie insbesondere Gerätetyp, Aufstellort, Befestigung, Leitungsführung und fachgerechte Abdichtung des Fassadendurchbruchs.

Auch Schallentkopplung, Ableitung des Kondenswassers und Betriebsmodus können festgelegt werden. Bei engem Abstand zu Schlafräumen kommen Vorgaben für den Nachtbetrieb oder bestimmte Nutzungszeiten in Betracht. Für Eigentümer ist eine präzise technische Planung deshalb wichtiger als ein allgemein formulierter Antrag.

Legen Sie der Verwaltung ein Datenblatt mit den Schallleistungs- und Schalldruckwerten, eine Skizze des Standorts und der Leitungswege sowie ein Montagekonzept eines Fachbetriebs vor. Beschreiben Sie, wie Körperschall entkoppelt und Kondenswasser sicher abgeführt wird. Je konkreter der Antrag ist, desto eher kann die Versammlung eine belastbare Entscheidung treffen.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden bleiben öffentlich-rechtliche Vorgaben zu beachten. Auch örtliche Bauvorschriften können eine Rolle spielen. Der WEG-Beschluss ersetzt keine zusätzlich erforderliche Genehmigung der Denkmalschutz- oder Baubehörde.

Bei späteren Störungen bleiben Abwehransprüche bestehen

Die Gestattung nimmt Nachbarn nicht das Recht, sich gegen tatsächlich unzumutbaren Lärm zu wehren. Der BGH verweist auf Abwehransprüche nach § 14 Absatz 2 Nummer 1 WEG sowie § 1004 BGB in Verbindung mit § 906 BGB. Für die Bewertung können die Richtwerte der TA Lärm maßgeblich sein.

Stellt sich nach der Montage heraus, dass das Gerät andere Wohnungen erheblich stört, muss der verursachende Eigentümer Abhilfe schaffen. Denkbar sind eine bessere Schwingungsentkopplung, ein anderer Betriebsmodus oder zeitliche Einschränkungen. Eine vollständige Stilllegung kann nach dem Urteil „in aller Regel“ nicht verlangt werden. Vorrangig sind Lösungen, die den zulässigen Betrieb erhalten und zugleich die Störung beseitigen. Die Gemeinschaft kann dazu ergänzende Regeln in die Hausordnung aufnehmen.

Mieter können sich nicht unmittelbar auf das Urteil berufen

Die Entscheidung betrifft das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und ihrer Eigentümergemeinschaft. Sie gibt Mietern keinen eigenen Anspruch gegen den Vermieter. Wer eine Wohnung mietet, benötigt für Fassadenbohrung und feste Montage weiterhin die Zustimmung des Vermieters. Gehört die Wohnung zu einer WEG, muss der vermietende Eigentümer gegebenenfalls zusätzlich einen Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft einholen.

Wenn Sie als Wohnungseigentümer ein Splitgerät planen, lassen Sie jetzt vom Fachbetrieb Standort, Schallwerte, Befestigung und Kondenswasserführung dokumentieren und reichen Sie auf dieser Grundlage einen konkreten Beschlussantrag bei Ihrer Verwaltung ein.