Gebäudetyp E: Was der Gesetzentwurf für Ihren Bauvertrag ändert

Das Bundesjustizministerium will einfacheres Bauen im Bauvertrag rechtssicher machen. Der am 26. Oktober 2026 veröffentlichte Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E sieht einen freiwilligen „gesetzlichen Basisstandard“ vor: Wer ihn mit seinem Bauunternehmer in Textform vereinbart, schuldet bei allem, was die Technischen Baubestimmungen der Länder regeln, nur deren Mindestmaß, nicht den höheren Standard vergleichbarer Neubauten. Es ist ein Referentenentwurf, kein beschlossenes Gesetz. Stellungnahmen sind bis zum 9. November 2026 möglich, und wer den Basisstandard nicht vereinbart, behält die bisherigen Regeln.

Für Sie relevant ist das, wenn Sie ein Haus bauen lassen, eine Wohnung vom Bauträger kaufen oder größere Umbauten beauftragen wollen. Der Entwurf spricht von Herstellung, Wiederherstellung und Umbau eines Gebäudes oder Gebäudeteils. Wer heute einen Bauvertrag unterschreibt, kann sich auf den neuen gesetzlichen Basisstandard nicht berufen. Abweichungen vom üblichen Standard lassen sich auch jetzt schon vereinbaren, allerdings nur mit der bisher geforderten Aufklärung über Folgen und Risiken.

Was sich im Bauvertrag ändert: heute und nach dem Entwurf

Bisher gilt nach § 633 Abs. 2 BGB und ständiger BGH-Rechtsprechung: Ohne anderslautende Vereinbarung darf der Besteller den Standard erwarten, den vergleichbare Bauwerke zur Zeit der Abnahme haben. Das sind in der Praxis die anerkannten Regeln der Technik, oft deutlich über den baurechtlichen Mindestanforderungen. Wer davon nach unten abweichen will, muss den Besteller nach der Rechtsprechung über Konsequenzen und Risiken aufklären. Genau diese Rechtsunsicherheit will der Gesetzentwurf beseitigen.

Frage	Heute	Mit vereinbartem Gebäudetyp E (§ 650a BGB-E)
Landesrecht regelt die Anforderung (zum Beispiel Brandschutz, Schallschutz-Mindestmaß)	Geschuldet ist der übliche, oft höhere Standard vergleichbarer Neubauten	Es genügt die Einhaltung der Technischen Baubestimmungen (Absatz 3)
Landesrecht regelt nichts (zum Beispiel Ausstattung, Elektroinstallation, Fassade)	Abweichung nach unten nur mit Aufklärung über Folgen und Risiken	Deutlicher Hinweis in Textform vor Vertragsschluss genügt (Absatz 4)
Besteller hat die Planung selbst vorgegeben	Kein ausdrücklicher Gesetzestext	Kein Hinweis nötig, wenn der Besteller wesentliche Planungsvorgaben machte oder die Abweichung bei üblicher Sorgfalt selbst erkennen kann (Absatz 5)
Abweichung von den Technischen Baubestimmungen	Nur mit wirksamer Vereinbarung mangelfrei	Kein Sachmangel, soweit die Abweichung baurechtlich genehmigt wurde (Absatz 3 Satz 2)
Zusätzliche Mindestanforderungen	Keine Ermächtigung im BGB	Landesregierungen dürfen sie per Verordnung festlegen, etwa für Elektroinstallation, Lüftung oder Bauwerksabdichtung (Absatz 6, im Entwurf noch in eckigen Klammern)

Der Hinweis gilt nach dem Entwurf als deutlich, wenn er hervorgehoben ist und ein durchschnittlich informierter Besteller ihm entnehmen kann, welche Beschaffenheitsmerkmale den üblichen Standard unterschreiten. Ein pauschaler Satz „gebaut wird nach Gebäudetyp E“ dürfte dafür nicht genügen.

Was unverändert bleibt

Das Ministerium betont, dass das Gesetz an zwingenden öffentlich-rechtlichen Vorgaben nichts ändert. Brandschutz, Statik, Belichtung und Belüftung bleiben Pflicht. Der Entwurf ändert ausschließlich das Bauvertragsrecht im BGB und das zugehörige Einführungsgesetz; Förderprogramme mit eigenen Effizienzanforderungen regelt er nicht, wie sie etwa beim KfW-Neubaukredit Effizienzhaus 55 gelten.

Einen Haken sollten Sie kennen: Die Technischen Baubestimmungen sind Landesrecht. Der Mindeststandard fällt daher je nach Standort und Abnahmezeitpunkt unterschiedlich aus. Beim Schallschutz verweisen sie laut Begründung beispielsweise auf die DIN 4109-1; wer das bisher übliche, höhere Schallschutzniveau will, muss es künftig ausdrücklich vereinbaren. Wie sich das im Bestand auswirkt, erklärt unser Beitrag zum Schallschutz in Bestandswohnungen.

Rechnung: Wie viel Ersparnis ist realistisch?

Das Ministerium beziffert die Ersparnis mit etwa 10 bis 15 Prozent der Bauwerkskosten und beruft sich auf Pilotprojekte. Die tatsächliche Einsparung hänge von den Rahmenbedingungen und den umgesetzten Maßnahmen ab. Im Entwurf selbst stützt sich die Kostenschätzung auf eine Untersuchung der ARGE Kiel zum „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ in Schleswig-Holstein: dort lagen die Einsparungen im Wohnungsbau bei rund 1.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche oder rund 25 Prozent der Gesamtbaukosten.

Wir haben beide Marken auf ein Haus mit 140 m² Wohnfläche übertragen. Die 3.000 Euro Bauwerkskosten je Quadratmeter sind eine Annahme zur Veranschaulichung, keine Marktpreisangabe.

Rechenweg	Annahme	Einsparung bei 140 m²
Ministerium, untere Marke	10 % von 420.000 Euro Bauwerkskosten (140 m² × 3.000 Euro)	42.000 Euro
Ministerium, obere Marke	15 % von 420.000 Euro Bauwerkskosten	63.000 Euro
ARGE Kiel (Schleswig-Holstein)	1.000 Euro je m² Wohnfläche × 140 m²	140.000 Euro

Die Spanne von 42.000 bis 140.000 Euro zeigt vor allem, wie unsicher die Schätzung ist. Die ARGE-Zahl stammt aus Wohnungsbauprojekten im Vergleich zum jeweiligen Ausgangsstandard und lässt sich nicht einfach auf Ihr Haus übertragen. Sie setzt außerdem eine andere Basis voraus: 1.000 Euro entsprechen dort 25 Prozent der Gesamtbaukosten, also rechnerisch rund 4.000 Euro je m², während unsere Annahme bei 3.000 Euro je m² Bauwerkskosten liegt. 140.000 Euro wären bei uns ein Drittel der angenommenen Summe. Planen Sie mit den ministeriellen 10 bis 15 Prozent, und halten Sie dagegen, was Sie dafür aufgeben: Jede unterschrittene Eigenschaft, die Sie später nachrüsten wollen, kostet dann zusätzlich.

Das Ministerium rechnet im Entwurf mit einem jährlichen Einsparpotenzial der Wirtschaft von rund 6,6 Milliarden Euro. Das ist eine volkswirtschaftliche Schätzung auf Basis von Annahmen zu Wohnfläche, Bauherrenanteilen und Anwendungsquoten, kein Preisversprechen für einzelne Bauherren.

Checkliste: Was Sie bei einem Angebot nach Gebäudetyp E prüfen sollten

Die folgenden Schritte ergeben sich aus dem Entwurf. Sie gelten erst, wenn er so Gesetz wird.

1. Textform-Vereinbarung: Die Geltung des Basisstandards muss eindeutig vereinbart sein, zum Beispiel im Bauvertrag oder in einer E-Mail, die beide Seiten bestätigen.
2. Hinweisliste verlangen: Lassen Sie sich jede Abweichung vom üblichen Standard einzeln und hervorgehoben vor Vertragsschluss nennen, auch bei Ausstattung, Elektroinstallation oder Fassade, wo es keine Landesvorgabe gibt.
3. Schallschutz festlegen: Wird bei einem Verbraucherbauvertrag der Gebäudetyp E vereinbart, muss die Baubeschreibung nach dem Entwurf immer Angaben zum Schallschutzstandard enthalten. Prüfen Sie, welches Niveau gemeint ist.
4. Ersparnis nachvollziehen: Die Baubeschreibung soll überschlägig darstellen, welche Kosten durch die Abweichungen erspart werden. Fehlt die Zahl oder ist sie nicht plausibel, fragen Sie nach.
5. Eigene Planungsvorgaben bedenken: Haben Sie oder Ihr Architekt die Planung vorgegeben, entfällt der Hinweis des Unternehmers. Dann tragen Sie diese Entscheidung selbst.
6. Unterlagen aufbewahren: Der Entwurf regelt nicht, wie spätere Käufer oder Mieter eine solche Abweichung bewerten. Mieter müssen laut Begründung über relevante Abweichungen, etwa beim Schallschutz, vertraglich informiert werden.

Allgemeine Grundlagen zu Baubeschreibung und Widerruf finden Sie im Ratgeber zum Verbraucherbauvertrag. Wie Sie Leistungen sauber festschreiben, erklärt der Beitrag zur Leistungsbeschreibung im Bauvertrag. Zahlungspläne prüfen Sie mit dem Artikel zu Abschlagszahlungen am Bau, Mängelrechte nach der Übergabe mit dem Beitrag zu Baumängeln nach der Abnahme.

Zeitplan: Was jetzt offen ist

Schritt	Stand
Referentenentwurf veröffentlicht	26. Oktober 2026
Stellungnahmen von Ländern und Verbänden	bis 9. November 2026
Kabinettsbeschluss, Bundestag, Bundesrat	offen
Inkrafttreten laut Entwurf	erster Tag des dritten Kalendermonats nach der Verkündung
Evaluierung durch das BMJV	fünf Jahre nach Inkrafttreten

Beispiel zur Fristberechnung: Würde das Gesetz am 15. Mai 2027 verkündet, träte es am 1. August 2027 in Kraft. ZDFheute berichtet, die beiden Ministerinnen peilten ein Inkrafttreten frühestens Mitte 2027 an und der Entwurf sei innerhalb der Bundesregierung noch nicht abgestimmt. Das Ministerium selbst nennt kein Datum.

Die Übergangsvorschrift ist für Sie wichtig: Auf Schuldverhältnisse, die vor dem Inkrafttreten entstanden sind, gilt das bisherige Recht. Ein Bauvertrag, den Sie heute oder in den nächsten Monaten schließen, kann also nicht rückwirkend nach Gebäudetyp E bewertet werden.

Offene Punkte im Gesetzentwurf

• Umbau im Bestand: Der Gesetzestext nennt Herstellung, Wiederherstellung oder Umbau eines Gebäudes oder Gebäudeteils. An einer Stelle der Begründung ist von einem „neuen Gebäude“ die Rede. Ob Sanierungen und Anbauten am Altbau gleichermaßen erfasst sind, klärt sich erst im weiteren Verfahren.
• Landesverordnungen: Absatz 6 ist im Entwurf nur als Ermächtigung mit Beispielbereichen angelegt. Welche Länder zusätzliche Mindestanforderungen setzen, ist offen.
• Verbraucherbauvertrag: Die zusätzlichen Pflichtangaben gelten nach der Begründung nicht, wenn der Umbau die Kriterien eines Verbraucherbauvertrags nach § 650i BGB sachlich nicht erfüllt.

Der Gesetzentwurf kann sich bis zum Gesetz noch ändern. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald der Kabinettsentwurf vorliegt. Bauen Sie bis dahin auf dem geltenden Recht und lassen Sie jede Abweichung vom üblichen Standard schon heute einzeln und schriftlich vereinbaren.