Schaden während einer Baumaßnahme: Wer den Sturm am halbfertigen Dach bezahlt, steht im Vertrag

In der Nacht zum Freitag zieht ein Sturm über das Haus, dessen Dach seit Dienstag offen liegt. Die Plane hält nicht, zwei Sparrenfelder sind durchnässt, die neue Dämmung liegt im Garten. Am Montag steht die Frage im Raum, die kein Beteiligter gern zuerst stellt: Wer bezahlt das?

Die Antwort hängt nicht davon ab, wie stark der Wind war. Sie hängt an drei Papieren: dem Bauvertrag, den Bedingungen der Wohngebäudeversicherung und der Frage, ob es eine Bauleistungsversicherung gibt – und wenn ja, was in ihr eingeschlossen ist.

Bis zur Abnahme liegt die Gefahr beim Unternehmer – meistens

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt den Fall in einem Satz. § 644 Abs. 1 BGB: „Der Unternehmer trägt die Gefahr bis zur Abnahme des Werkes.“ Wird die halbfertige Leistung vorher zerstört, ohne dass jemand schuld ist, verliert der Unternehmer seinen Vergütungsanspruch für den zerstörten Teil und muss neu herstellen. Er bekommt dafür kein zusätzliches Geld. Ausnahme ist § 645 BGB: Geht das Werk wegen eines Mangels des vom Besteller gelieferten Stoffs oder wegen einer Anweisung des Bestellers unter, kann der Unternehmer einen Teil der Vergütung verlangen.

Ist dagegen die VOB/B vereinbart, dreht sich das Ergebnis. § 7 Abs. 1 VOB/B: Wird die ganz oder teilweise ausgeführte Leistung vor der Abnahme durch höhere Gewalt, Krieg, Aufruhr oder andere objektiv unabwendbare, vom Auftragnehmer nicht zu vertretende Umstände beschädigt oder zerstört, hat er für die ausgeführten Teile die Ansprüche nach § 6 Abs. 5 VOB/B – er wird also bezahlt. Für die übrigen Schäden besteht keine gegenseitige Ersatzpflicht. Wichtig ist dabei die Abgrenzung in den Absätzen 2 und 3: Zur ausgeführten Leistung zählt, was mit dem Bauwerk verbunden und in seine Substanz eingegangen ist; noch nicht eingebaute Stoffe, die Baustelleneinrichtung, Hilfskonstruktionen und Gerüste gehören nicht dazu.

Das Kreuz im Vertrag ist damit eine Zahl mit vier Stellen. Für einen privaten Bauherrn gibt es allerdings eine Korrektur: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.07.2008 (VII ZR 55/07) entschieden, dass einzelne VOB/B-Klauseln auch dann der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegen, wenn die VOB/B gegenüber einem Verbraucher als Ganzes vereinbart wurde – die frühere Privilegierung gilt nur noch, wenn kein Verbraucher Vertragspartei ist. Ob eine konkrete Klausel im Einzelfall standhält, ist eine Frage für die Rechtsberatung, nicht für eine Ratgeberseite; die Ausgangslage sollten Sie trotzdem kennen, bevor Sie unterschreiben.

Der Handwerker haftet für sein Verschulden, nicht für das Wetter

Neben der Gefahrtragung steht die Haftung. Sie greift, wenn der Betrieb eine Pflicht verletzt hat – etwa die Pflicht, ein geöffnetes Dach bei Arbeitsunterbrechung gegen vorhersehbare Witterung zu sichern. Eine Plane, die nur mit Latten beschwert ist, obwohl der Wetterbericht Sturmböen angekündigt hat, ist ein klassischer Fall dafür.

Höhere Gewalt ist sie nicht. Der entscheidende Punkt ist daher fast immer die Vorhersehbarkeit: Was am Freitagmittag in der Warnung des Deutschen Wetterdienstes stand, ist kein unabwendbares Ereignis mehr. Sichern Sie sich deshalb die Wetterdaten des Schadentags, und notieren Sie, wann die Baustelle zuletzt verlassen wurde und in welchem Zustand. Für den späteren Streit ist das wertvoller als jede Erinnerung. Wie ein Sturmereignis am fertigen, unbeschädigten Gebäude dagegen abgewickelt wird und welche Windstärke die Bedingungen verlangen, steht im Beitrag zum Sturm- und Hagelschaden.

Wo eine Pflichtverletzung feststeht, ist die Betriebshaftpflichtversicherung des Handwerkers zuständig. Melden Sie den Schaden dem Betrieb schriftlich und bitten Sie ausdrücklich um Weiterleitung an dessen Haftpflichtversicherer – das ist keine Unhöflichkeit, sondern der Weg, auf dem der Fall überhaupt bearbeitet wird.

Ihre Wohngebäudeversicherung weiß nichts von der Baustelle

Hier liegt die Falle, die im Schadenfall am meisten kostet. Eine Baumaßnahme kann eine Gefahrerhöhung im Sinne des Versicherungsvertragsgesetzes sein: ein Gerüst, das den Einstieg erleichtert, ein wochenlang offenes Dach, ausgebaute Fenster, eine abgeschaltete Heizung im Winter, Brennarbeiten am Flachdach. Nach § 23 Abs. 1 VVG darf der Versicherungsnehmer ohne Einwilligung des Versicherers keine Gefahrerhöhung vornehmen; erkennt er sie nachträglich, hat er sie unverzüglich anzuzeigen.

Die Folgen stehen in § 26 VVG. Bei vorsätzlicher Verletzung ist der Versicherer leistungsfrei; bei grober Fahrlässigkeit darf er seine Leistung in einem der Schwere des Verschuldens entsprechenden Verhältnis kürzen – und die Beweislast dafür, dass keine grobe Fahrlässigkeit vorlag, trägt der Versicherungsnehmer. Entlastend wirkt § 27 VVG: Der Versicherer bleibt zur Leistung verpflichtet, wenn die Gefahrerhöhung weder für den Eintritt des Versicherungsfalls noch für den Umfang der Leistung ursächlich war.

Die praktische Konsequenz ist unspektakulär und wird trotzdem fast nie befolgt: Melden Sie Ihrem Gebäudeversicherer die Baumaßnahme, bevor sie beginnt – Art, Umfang, Zeitraum – und lassen Sie sich die Bestätigung schriftlich geben. Eine E-Mail genügt. Sie kostet zehn Minuten und entscheidet im Schadenfall darüber, ob über eine Kürzung überhaupt gesprochen wird. Das gilt für einzelne Gewerke genauso wie für Kernsanierungen; welche Ursachen die Gebäudeversicherung dabei überhaupt abdeckt, ist am Beispiel des Leitungswasserschadens durchgespielt.

Die Bauleistungsversicherung versichert die Bauleistung, nicht Ihr Haus

Die Bauleistungsversicherung – oft nach den Allgemeinen Bedingungen für die Bauleistungsversicherung abgeschlossen – deckt unvorhergesehene Beschädigungen an der entstehenden Bauleistung und an den auf der Baustelle lagernden Baustoffen. Sie ist die Antwort auf genau die Lücke zwischen Handwerkerhaftung und Gebäudeversicherung: Wo niemandem ein Verschulden nachzuweisen ist und die Gebäudepolice nicht greift, kann sie einspringen.

Ihr Name führt allerdings in die Irre. Versichert ist, was neu entsteht – nicht das Gebäude, in dem gebaut wird. Soll der Bestand mitversichert sein, muss das ausdrücklich vereinbart werden; in der Praxis geschieht das über Altbauklauseln, die als eigene Klauselnummern in den Vertrag aufgenommen werden. Und diese Klauseln haben eine Bedingung, die der eigentliche Knackpunkt ist: Ersetzt wird ein Schaden am Bestand in der Regel nur, wenn sich nachweisen lässt, dass er durch die Bauarbeiten entstanden ist und nicht schon vorher bestand.

Wer also mit Rissen im Nachbargebäude, Setzungen, Erschütterungen oder Ausschachtungen zu tun hat, braucht vor dem ersten Bagger eine Beweissicherung: ein Sachverständigengutachten über den Ist-Zustand mit Rissbildern, Maßen und Datum. Im Streit mit einem Dritten führt der Weg über das selbstständige Beweisverfahren nach § 485 ZPO, das den Zustand gerichtsverwertbar feststellt. Wo dafür das Nachbargrundstück betreten werden muss, gelten die Anzeigefristen des Hammerschlags- und Leiterrechts – nachzulesen im Beitrag zum Betreten des Nachbargrundstücks für Bauarbeiten. Ohne diese Aufnahme steht später Aussage gegen Aussage – und die Beweislast liegt bei dem, der den Anspruch geltend macht.

Vier Verträge, vier Zuständigkeiten

Ordnen Sie die Beteiligten, bevor etwas passiert. Erstens die Wohngebäudeversicherung: für das bestehende Gebäude, in den Grenzen der versicherten Gefahren und unter dem Vorbehalt der Gefahrerhöhung. Zweitens die Betriebshaftpflicht des ausführenden Betriebs: für Schäden, die er verschuldet hat. Drittens die Bauleistungsversicherung: für unvorhergesehene Schäden an der Bauleistung, und nur mit Altbauklausel auch am Bestand. Viertens die Bauherrenhaftpflicht: für Ansprüche Dritter gegen Sie als Bauherrn, etwa wenn ein Passant über Ihre Baustelleneinrichtung stürzt oder das Nachbarhaus Risse bekommt.

Diese vierte Position wird am häufigsten vergessen. Als Bauherr trifft Sie die Verkehrssicherungspflicht für die Baustelle, unabhängig davon, wer dort arbeitet. Viele Privathaftpflichtverträge schließen Bauvorhaben nur bis zu einer im Vertrag genannten Bausumme ein – wie hoch diese Grenze ist, steht in Ihren Bedingungen und unterscheidet sich von Tarif zu Tarif erheblich. Lesen Sie die Stelle nach, statt sie zu vermuten. Nicht hierher gehört dagegen die Frage, ob Starkregen oder Rückstau am fertigen Haus überhaupt versichert sind – das ist eine Frage der Elementarschadendeckung und im Beitrag zu Überschwemmung und Rückstau behandelt.

Die ersten 24 Stunden

Ist der Schaden eingetreten, gilt nach § 82 VVG die Obliegenheit, ihn abzuwenden und zu mindern – und zwar auch dann, wenn noch völlig unklar ist, wer am Ende zahlt. Sichern Sie also zuerst: abdecken, abpumpen, Strom abschalten, Trocknung beauftragen, wenn nötig.

Fotografieren Sie vor jeder Veränderung, großflächig und im Detail, mit Zeitstempel. Entsorgen Sie nichts, was als Beweismittel taugt – nasse Dämmung, gerissene Bauteile, die zerstörte Plane. Melden Sie den Schaden noch am selben Tag schriftlich an alle, die infrage kommen: Gebäudeversicherer, ausführender Betrieb, Bauleitung, gegebenenfalls Bauleistungsversicherer. Eine Meldung an den falschen Adressaten schadet nicht; eine verspätete Meldung an den richtigen schon.

Und dann warten Sie mit der Reparatur, bis der Zustand aufgenommen ist – es sei denn, weitere Schäden drohen. Diese Reihenfolge, gesichert vor besichtigt vor beseitigt, ist der einzige Teil des Verfahrens, den Sie allein in der Hand haben.