Grundsteuer erlassen bei Leerstand: Wann Mietausfall 25 oder 50 Prozent spart

Wenn eine Wohnung oder ein ganzes Haus leer steht, erlässt die Gemeinde Ihnen die Grundsteuer wegen des Mietausfalls nur unter zwei Bedingungen: Der normale Rohertrag des Grundstücks ist um mehr als 50 Prozent gesunken, und Sie haben das nicht zu vertreten. Dann werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, bei einem Totalausfall von 100 Prozent sind es 50 Prozent (§ 34 Abs. 1 GrStG). Der Erlass kommt nicht von selbst, Sie müssen ihn bis zum 31. März des Folgejahres beantragen. Für das Jahr 2026 läuft die Frist also bis zum 31. März 2027.

Die Staffel auf einen Blick

Das Gesetz kennt nur zwei Stufen, keinen gleitenden Anteil. Als Beispiel dient ein Haus mit 1.200 Euro Grundsteuer im Jahr:

Minderung des normalen Rohertrags	Erlass	Bei 1.200 Euro Grundsteuer
bis einschließlich 50 Prozent	kein Erlass	0 Euro
mehr als 50 Prozent, weniger als 100 Prozent	25 Prozent	300 Euro
100 Prozent	50 Prozent	600 Euro

Beide Stufen setzen voraus, dass Sie die Minderung nicht zu vertreten haben. Maßstab ist der normale Rohertrag: die zu Beginn des Jahres geschätzte übliche Jahresmiete für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung, ohne Betriebskosten (§ 34 Abs. 1 Satz 3 bis 5 GrStG). Nicht Ihre tatsächliche Miete zählt, sondern die übliche.

Rechenbeispiel: Mietausfall im Vierfamilienhaus mit Teilleerstand

Annahmen: vier Wohnungen mit je 8.400 Euro üblicher Jahresmiete, zusammen 33.600 Euro normaler Rohertrag. Die Grundsteuer beträgt 2.400 Euro. Die Minderung rechnen wir als Unterschied zwischen üblicher und tatsächlich erzielter Jahresmiete in Prozent. Das ist eine Modellannahme: Das Gesetz definiert nur den normalen Rohertrag, wie Ihre Gemeinde Teilleerstand im Einzelfall berechnet, kann abweichen.

Fall	Tatsächliche Miete	Mietausfall (Minderung)	Erlass
Zwei Wohnungen ganzjährig leer, zwei vermietet	16.800 Euro	16.800 Euro = 50,0 Prozent	keiner, denn nicht „mehr als 50 Prozent“
Zwei Wohnungen ganzjährig leer, eine bis Juni leer, eine vermietet	8.400 + 4.200 = 12.600 Euro	21.000 Euro = 62,5 Prozent	25 Prozent = 600 Euro
Ganzes Haus ganzjährig leer	0 Euro	100 Prozent	50 Prozent = 1.200 Euro

Der Unterschied zwischen dem ersten und zweiten Fall liegt nur bei einem halben Jahr Leerstand einer weiteren Wohnung, bringt aber 600 Euro. Das Grenzverhalten sollten Sie vor dem Antrag mit den Mietverträgen und Zahlungsbelegen nachrechnen.

Was „nicht zu vertreten“ bedeutet

Das Gesetz nennt keine Beispiele und keine Mindestnachweise. Entscheidend ist, ob der Leerstand außerhalb Ihrer Entscheidung lag, etwa weil trotz ernsthafter Vermietungsbemühungen kein Mieter zu marktüblichen Konditionen zu finden war. Legen Sie dafür ein Belegpaket an:

• Inserate mit Datum und Mietpreis, Maklerauftrag und Besichtigungstermine
• Absagen von Interessenten mit Begründung
• Nachweis, dass die geforderte Miete der üblichen Miete entspricht, etwa über den örtlichen Mietspiegel
• Schriftverkehr zu Mietern, die ausgezogen sind

Schwer wird es, wenn Sie den Leerstand selbst herbeigeführt haben, etwa durch Kündigung für eine freiwillige Modernisierung oder durch einen Mietpreis deutlich über dem üblichen. Ob die Gemeinde das als „zu vertreten“ wertet, entscheidet sie im Einzelfall. Wie Sanierungskosten bei vermieteten Objekten steuerlich laufen, zeigt der Beitrag zu den Sanierungskosten bei Vermietung.

Antrag und Fristen

Der Erlass wird jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres für die Grundsteuer ausgesprochen, die für dieses Jahr festgesetzt wurde. Maßgebend sind die Verhältnisse dieses Jahres (§ 35 Abs. 1 GrStG). Den Antrag stellen Sie bis zum 31. März des folgenden Jahres (§ 35 Abs. 2 GrStG). Das Gesetz nennt keine Behörde für den Antrag. Wenden Sie sich in der Regel an die Gemeinde, die Ihren Grundsteuerbescheid erlassen hat; sie bestimmt auch den Hebesatz (§ 1 GrStG).

Erlasszeitraum	Antrag spätestens
Kalenderjahr 2025	31. März 2026, bereits abgelaufen
Kalenderjahr 2026	31. März 2027
Kalenderjahr 2027	31. März 2028

Bis zur Entscheidung zahlen Sie die Grundsteuer weiter. Wie Sie Ihren Bescheid vorab auf Fehler prüfen, steht im Beitrag Grundsteuerbescheid 2026 prüfen. Ein eigenes Antragsformular schreibt das Gesetz nicht vor; erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde, ob sie eines bereitstellt.

Dauerhafter Leerstand oder Abbruch: erst der Wert, dann der Erlass

Der Erlass hilft bei vorübergehendem Mietausfall. Ist die Minderung dauerhaft oder lässt sie sich über den Grundsteuerwert abbilden, greift § 34 Abs. 4 GrStG: Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitigem Antrag hätte berücksichtigt werden können. Prüfen Sie deshalb bei baulichen Veränderungen, ob Sie dem Finanzamt eine Änderung anzeigen müssen. Wie Grundsteuerwert und Messbetrag zusammenhängen, erklärt der Beitrag Grundsteuerwert und Messbetrag.

Gewerbliche Nutzung, Landwirtschaft und Kulturgut

Wird ein Teil des Grundstücks eigengewerblich genutzt, rechnet das Gesetz diesen Teil anders: Hier gilt als Minderung die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks, und der Erlass setzt zusätzlich voraus, dass die Einziehung nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre (§ 34 Abs. 2 und 3 GrStG). Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gilt § 33 GrStG mit denselben Prozentstufen, aber mit dem tatsächlichen Reinertrag als Maßstab. Zusätzlich muss die Einziehung nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig sein; ein für das maßgebliche Wirtschaftsjahr ermittelter Gewinn schließt den Erlass insbesondere aus (§ 33 Abs. 2 GrStG). Kulturgut und öffentliche Grünanlagen regelt § 32 GrStG, dort ist der Erlass jährlich nicht neu zu beantragen (§ 35 Abs. 3 GrStG).

Ab wann diese Staffel gilt und was in den Ländern gilt

Die hier beschriebene Fassung gilt erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025 (§ 37 Abs. 1 GrStG). Für die Grundsteuer bis einschließlich 2024 gilt weiterhin die alte Fassung von 1973 (§ 37 Abs. 2 GrStG). Fünf Länder (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) haben für die Bewertung eigene Grundsteuergesetze. Die amtlichen Fußnoten zu §§ 32 bis 35 GrStG nennen keine Landesabweichung, ob die Länder dennoch eigene Erlassvorschriften haben, haben wir nicht geprüft; schauen Sie im Landesgesetz nach. Hintergrund zu den Landesmodellen finden Sie im Beitrag Grundsteuer: Landesmodelle und BFH-Verhandlung zu Hamburg und Hessen.

Checkliste vor dem Antrag

1. Übliche Jahresmiete je Wohnung (ohne Betriebskosten) ermitteln und belegen.
2. Tatsächlich erzielte Miete des Jahres je Wohnung addieren und Minderung in Prozent errechnen.
3. Prüfen, ob die Grenze von mehr als 50 Prozent sicher überschritten wird.
4. Belegpaket zu Vermietungsbemühungen und Leerstandsursache zusammenstellen.
5. Antrag mit Frist 31. März des Folgejahres schriftlich bei der Gemeinde stellen und Zugang dokumentieren.

Wer das Grundstück erst kürzlich erworben hat, findet im Beitrag Grundsteuer bei Eigentümerwechsel, wer Steuerschuldner ist. Die weiteren Pflichten von Vermietern fasst Laufende Pflichten privater Vermieter zusammen.

Methodenhinweis: Dieser Beitrag wurde mit automatischer Unterstützung recherchiert, geschrieben und geprüft; die Gesetzestexte wurden am 11.11.2026 direkt auf gesetze-im-internet.de abgerufen. Eine steuerliche Einzelberatung ersetzt er nicht.