Sanierungsbudget für die Bestandsimmobilie: Maßnahmen, Reserve und Förderung vor dem Kauf durchrechnen

Ein Sanierungsbudget für ein gebrauchtes Haus rechnen Sie vor der Kaufentscheidung in fünf Zeilen: die Maßnahmen selbst, Planung und Bauleitung, eine Reserve nach Risiko, die Preissteigerung bis zur Vergabe und nur die Förderung, die Ihnen schon zugesagt ist. Kaufnebenkosten führen Sie getrennt, weil die Bank sie fast nie mitfinanziert. Das folgende Modell zeigt, wie aus 59.600 Euro Maßnahmen ein Budget von knapp 71.000 Euro wird.

Zeile	Ansatz	Betrag	Grundlage
Pflichtdämmung oberste Geschossdecke und Kellerleitungen	Mitte der Richtwerte	2.600 €	§§ 35, 69 GModG, Spanne 1.800 bis 3.400 €
Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Nebenarbeiten	Modellprojekt	32.000 €	Marktspanne 20.000 bis 35.000 €
Badsanierung, rund 8 m²	Annahme	25.000 €	Marktspanne 18.000 bis 52.500 € (Aroundhome)
Summe Maßnahmen		59.600 €
Planung, Energieberatung, Bauleitung	Annahme 5 %	2.980 €
Reserve auf offen liegende Arbeiten (Dämmung, Heizung)	5 % von 34.600 €	1.730 €
Reserve auf verdeckte Arbeiten (Bad: Leitungen, Estrich)	20 % von 25.000 €	5.000 €
Preissteigerung bis zur Vergabe, 6 Monate	2,8 %	1.669 €	Instandhaltung +5,6 % im Jahr (Destatis, Mai 2026)
Budget vor Förderung		70.979 €
KfW-Zuschuss Wärmepumpe, Selbstnutzer mit Klimageschwindigkeitsbonus	46 % von 28.000 €	−12.880 €	nur mit Zusage
Eigenmittel oder Kredit		58.099 €

Die Prozentsätze für Planung und Reserve sind offengelegte Annahmen, keine Norm. Der Gewinn liegt darin, dass die Reserve mit dem Risiko wächst und nicht mit der Rechnungssumme; die Methode erklärt der Beitrag zur Kostenreserve für die Altbausanierung. Die Wärmepumpenzeile stammt aus dem Ratgeber Wärmepumpe kaufen, die Kaufnebenkosten von 19.600 bis 45.900 Euro bei 400.000 Euro Kaufpreis aus dem Beitrag zu den Kaufnebenkosten.

Was nach dem Kauf Pflicht ist

Ein Kesseltausch nach 30 Jahren ist seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz keine Pflicht mehr. Zwei Nachrüstungen bleiben: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Beim ersten Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002 haben Sie dafür zwei Jahre ab Eintragung im Grundbuch. Verstöße sind mit Bußgeld bis 50.000 Euro bewehrt. Einzelheiten stehen im Beitrag zu den Pflichten nach dem Hauskauf.

Vor Abbrucharbeiten verlangt § 5a der Gefahrstoffverordnung, dass Sie als Auftraggeber die verfügbaren Angaben zu Bau- und Nutzungsgeschichte an die ausführende Firma geben. Für Häuser vor 1993 gehört eine Asbesterkundung deshalb vor die Vergabe, nicht in die Reserve.

Befunde vor Zahlen

Jede Budgetzeile braucht eine Grundlage: Angebot, Aufmaß, Gutachten oder offen gekennzeichnete Annahme. Ordnen Sie Verkäuferangaben einen Status zu: belegt durch Rechnung, sichtbar bei der Besichtigung, nur behauptet. „Dach 2018 saniert“ im Exposé mit einer Rechnung über Rinnenarbeiten ist keine Dachsanierung.

Beobachtung bei der Besichtigung	Mögliche Erklärung	Klärung vor dem Kauf
Frischer Putz im Keller	Renovierung oder überdeckte Feuchte	Messung, Schadenshistorie erfragen
Dachraum nicht zugänglich	Lagerung oder fehlender Zutritt	Zweittermin mit Dachdecker
Riss mit Versatz	Setzung oder Putzriss	Bausachverständiger
Alte Dämmplatten oder Bodenbeläge	Asbestverdacht vor 1993	Materialprobe vor Rückbau
Elektro ohne Fehlerstromschutz	Altanlage	Elektro-Check, ggf. neuer Verteiler

Ein unklarer Befund ist eine Informationslücke, die Sie vor der Beurkundung schließen oder mit einer höheren Reserve tragen. Ein pauschaler Preisnachlass löst ihn technisch nicht.

Förderung und Steuer richtig einplanen

• KfW-Heizungsförderung (458): 30 Prozent Grundförderung auf höchstens 28.000 Euro, für Selbstnutzer mit Klimageschwindigkeitsbonus 46 Prozent, mit Einkommensbonus bis 80 Prozent. Der Bonus setzt voraus, dass eine funktionstüchtige Öl- oder Gasheizung ersetzt wird. Ab dem 1. Februar 2027 sinken Obergrenze und Bonus halbjährlich.
• BAFA-Einzelmaßnahmen an der Hülle: seit 21. Juli 2026 15 Prozent; den iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gibt es nur auf Kosten oberhalb von 30.000 Euro je Antrag. Einzelheiten im Beitrag zu den BEG-Einzelmaßnahmen.
• Steuerbonus für energetische Maßnahmen (§ 35c EStG): 20 Prozent über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt, nur für selbst genutzte Häuser über zehn Jahre. Nicht zusätzlich zu einer Förderung derselben Maßnahme.
• Handwerkerbonus (§ 35a EStG): 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr, nur bei Überweisung und nicht für geförderte Maßnahmen. Im Modell trägt ihn das Bad: Bei 12.000 Euro Arbeitskosten deckelt ein Jahr auf 1.200 Euro; verteilen sich die Zahlungen auf zwei Kalenderjahre, sind zweimal 1.200 Euro möglich. Ein Regierungsentwurf will den Bonus ab 2027 auf 15 Prozent und 900 Euro kürzen, beschlossen ist das nicht; Stand im Beitrag zur Kürzung des Handwerkerbonus.

Welche Kombination für welche Maßnahme günstiger ist, rechnet der Beitrag zur Kombination von Steuerbonus und Förderung durch. Setzen Sie Förderung erst ein, wenn die Zusage vorliegt; ausgezahlt wird sie nach dem Verwendungsnachweis, also nach Ihren Zahlungen an die Betriebe.

Zahlungen an den Baufortschritt binden

Liegt ein Verbraucherbauvertrag vor (§ 650i BGB: neues Gebäude oder erhebliche Umbaumaßnahmen aus einer Hand), gelten zwei feste Grenzen aus § 650m BGB:

Regel	Fundstelle	Im Modell (Bad 25.000 €)
Abschläge höchstens 90 % der Gesamtvergütung	§ 650m Abs. 1 BGB	höchstens 22.500 € vor Abnahme
Sicherheit 5 % mit dem ersten Abschlag	§ 650m Abs. 2 BGB	1.250 €
Weitere 5 % Sicherheit, wenn Nachträge die Vergütung um über 10 % erhöhen	§ 650m Abs. 2 Satz 2 BGB	5 % des Mehrbetrags

Vergeben Sie gewerkeweise an mehrere Betriebe, greift diese Schutzregel nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel nicht; dann müssen Sie Abschläge und Einbehalte im Vertrag selbst vereinbaren. Wie Sie Abschlagsrechnungen prüfen, steht im Beitrag zu Abschlagszahlungen im Bauvertrag.

Halten Sie den Kredit für die Reserve abrufbereit statt ausgezahlt; das kostet bei Banken üblicherweise 0,25 Prozent Bereitstellungszins pro Monat auf den nicht abgerufenen Teil. Rate, Zinsbindung und Restschuld rechnet der Beitrag zur Finanzierung der Sanierung vor.

Abnahme und Gewährleistung

Reagieren Sie auf jede Abnahmeaufforderung: Setzt der Betrieb nach Fertigstellung eine angemessene Frist und verweigern Sie die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen (§ 640 Abs. 2 BGB); gegenüber Verbrauchern nur, wenn der Betrieb in Textform auf diese Folge hingewiesen hat. Mit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche, bei Bauwerken fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Tragen Sie das Enddatum je Gewerk in den Kalender ein; die Zusammenhänge mit Sicherheitseinbehalten erklärt der Beitrag zu Abnahme und Sicherheitsleistung.

Prüfliste vor der Unterschrift beim Notar

1. Liegt für jede Budgetzeile ein Angebot, Aufmaß oder eine offen gekennzeichnete Annahme vor?
2. Ist die Reserve nach offenem und verdecktem Untergrund getrennt?
3. Steht die Preissteigerung bis zur Vergabe als eigene Zeile im Budget?
4. Ist Förderung nur mit Zusage eingerechnet und die Auszahlung zeitlich nach Ihren Zahlungen geplant?
5. Sind die Pflichten nach §§ 35 und 69 GModG mit Frist im Kalender?
6. Trägt die Finanzierung auch den Fall, dass die Reserve vollständig gebraucht wird?