Grundstücksrechte vor dem Kauf prüfen: Grundbuch, Baulasten und Altlasten

Wer ein Grundstück oder ein Eigenheim erwirbt, verlässt sich häufig auf den Grundbuchauszug. Zwar genießt das Grundbuch nach § 892 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) öffentlichen Glauben für die eingetragenen dinglichen Rechte, doch es spiegelt nur einen Teil der tatsächlichen rechtlichen Bindungen wider.

Wesentliche Nutzungsbeschränkungen, teure Sanierungspflichten oder finanzielle Nachforderungen verbergen sich in Registern, die ein Notar beim Kaufvertrag nicht automatisch von Amts wegen prüft. Käufer müssen diese fünf Quellen vor der Beurkundung eigenständig anfordern.

Die fünf Register im Vergleich

Prüfquelle	Zuständige Stelle	Rechtsgrundlage	Typische Eintragungen / Inhalte	Risiko bei Nichtprüfung
Grundbuch (Abt. II & III)	Grundbuchamt (Amtsgericht)	GBO / BGB (§§ 873, 1018 ff.)	Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnungsrechte, Grundschulden	Duldung fremder Nutzung, Wertminderung
Baulastenverzeichnis	Untere Bauaufsichtsbehörde (Stadt/Kreis)	jeweilige Landesbauordnung (z. B. § 83 MBO)	Abstandsflächenübernahme, Stellplatzauflagen, Vereinigungsbaulast	Bauverbot, Abrissverfügung bei Neuanbauten
Altlastenkataster	Untere Bodenschutzbehörde (Umweltamt)	§ 4 BBodSchG	Altstandorte (Gewerbe), Altablagerungen, Bodenkontaminationen	Haftung für Bodensanierung (Zustandshaftung)
Erschließungsbeitragsbescheinigung	Gemeindeverwaltung / Tiefbauamt	§§ 127 ff. BauGB / KAG der Länder	Offene Straßenbaubeiträge, Kanalanschluss, Erschließung	Nachforderung vier- bis fünfstelliger Beträge
Liegenschaftskataster / Flurkarte	Vermessungs- und Katasteramt	Landesvermessungsgesetze	Flurstücksgrenzen, tatsächliche Grenzpunkte, Grenzüberbauten	Grenzstreitigkeiten mit Nachbarn, Überbauten

1. Grundbuch: Abteilung II und die Bewilligungsurkunden

Im Grundbuchauszug ist für Beschränkungen vor allem die zweite Abteilung entscheidend. Wie der Auszug im Detail aufgebaut ist, erläutert der Leitfaden zum Grundbuchauszug und seinen Abteilungen.

In Abteilung II eingetragene Rechte mindern oft den Grundstückswert oder schränken die Nutzung ein:

• Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB): Typisch sind Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten des Nachbargrundstücks. Details zu Rechten und Unterhaltspflichten regelt der Beitrag zum Wegerecht und Grunddienstbarkeiten im Grundbuch.
• Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§ 1090 BGB): Häufig zugunsten von Versorgungsunternehmen (Gas-, Strom-, Wasserleitungen) eingetragen. Sie verbieten oft eine spätere Überbauung mit Garage oder Pool.
• Wohnungsrechte (§ 1093 BGB) und Nießbrauch (§ 1030 BGB): Ein eingetragenes Wohnungsrecht blockiert die Eigennutzung des Hauses vollständig, solange der Berechtigte lebt.
• Sanierungs- und Umlegungsvermerke (§ 143 BauGB): Sie zeigen an, dass das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Folge: Für Bauvorhaben und Verkäufe ist eine behördliche Genehmigung erforderlich, und nach Abschluss der Maßnahme drohen Ausgleichsbeträge.

Wichtig: Der Grundbucheintrag selbst enthält oft nur ein Stichwort (beispielsweise „Geh- und Fahrrecht für Flurstück 12/3“). Der genaue Verlauf, die zulässigen Fahrzeugarten und die Verteilung der Instandhaltungskosten stehen ausschließlich in der sogenannten Bewilligungsurkunde (Bezugsurkunde). Fordern Sie diese Urkunde über den Notar oder das Grundbuchamt vor der Unterschrift an.

2. Das Baulastenverzeichnis: Schutz vor Bauverboten

Ein weit verbreiteter Irrtum: Wer denkt, ohne Eintrag in Abteilung II sei das Grundstück frei von behördlichen Bauauflagen, riskiert teure Überraschungen. Das Grundbuch weist öffentlich-rechtliche Baulasten nicht aus (einzige Ausnahme ist Bayern, wo es kein eigenständiges Baulastenverzeichnis gibt und solche Bindungen ersatzweise im Grundbuch stehen). In allen anderen 15 Bundesländern führt die untere Bauaufsichtsbehörde ein Baulastenverzeichnis nach der jeweiligen Landesbauordnung (z. B. § 83 MBO). Ausführliche Hintergründe liefert der Fachbeitrag zur Baulast.

Typische Baulasten sind:

• Abstandsflächenbaulast: Ein Nachbar durfte dichter an die Grenze bauen, weil der frühere Eigentümer Ihres Grundstücks die fehlende Abstandsfläche auf seinem Boden rechtlich gesichert hat. Folge: Sie selbst müssen auf Ihrem Grundstück nun einen entsprechend größeren Grenzabstand einhalten.
• Vereinigungsbaulast: Zwei Grundstücke werden baurechtlich wie eine Einheit behandelt.
• Stellplatzbaulast: Auf Ihrem Grundstück müssen Stellplätze für ein fremdes Nachbargebäude dauerhaft frei gehalten werden.

Einsicht in das Baulastenverzeichnis erhalten Kaufinteressenten mit einer schriftlichen Vollmacht des Verkäufers bei der Bauaufsichtsbehörde. Die Gebühr für einen schriftlichen Auszug liegt je nach Gemeinde zwischen 20 und 100 Euro.

3. Altlastenkataster: Haftung ohne eigenes Verschulden

Nach § 4 Abs. 3 des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) sind nicht nur der Verursacher einer Bodenverunreinigung, sondern auch der aktuelle Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt verpflichtet, den Boden und Altlasten zu sanieren (Zustandshaftung).

War auf dem Areal früher eine Tankstelle, eine Kfz-Werkstatt, eine chemische Reinigung oder eine Gerberei angesiedelt, können Schadstoffe wie Mineralölkohlenwasserstoffe oder Schwermetalle im Erdreich lagern. Die Sanierungskosten übersteigen nicht selten den gesamten Verkehrswert der Immobilie.

Verlangen Sie daher vor dem Kauf eine schriftliche Auskunft aus dem Altlastenkataster bei der zuständigen Bodenschutzbehörde (oft beim Umweltamt des Landkreises oder der kreisfreien Stadt). Eine „Negativbescheinigung“ belegt, dass für das Flurstück kein Eintrag und kein Altlastenverdacht vorliegt.

4. Offene Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB

Wurde vor der Immobilie vor kurzem die Straße neu asphaltiert, eine Straßenbeleuchtung installiert oder ein Kanalanschluss erneuert, können noch Jahre später Erschließungsbeitragsbescheide der Gemeinde ergehen.

• Nach den Grundsätzen des Baugesetzbuchs (§§ 127 ff. BauGB) und den Kommunalabgabengesetzen (KAG) richtet sich der Beitragsbescheid gegen denjenigen, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheids als Eigentümer im Grundbuch steht.
• Zwar enthalten Standard-Kaufverträge Klauseln wie „Erschließungsmaßnahmen bis zum Stichtag trägt der Verkäufer“, doch die Gemeinde fordert das Geld direkt vom neuen Eigentümer ein. Ist der Verkäufer zahlungsunfähig oder verzogen, bleibt der Käufer auf der Forderung sitzen.

Eine schriftliche Anliegerbescheinigung der Gemeindeverwaltung klärt vor dem Termin beim Notar, ob alle Erschließungsmaßnahmen rund um das Grundstück endgültig und bestandskräftig abgerechnet und bezahlt sind.

Checkliste vor dem Notartermin

Bereiten Sie den notariellen Kaufvertrag für das Haus systematisch vor:

1. Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 4 Wochen): Abteilung II und III vollständig durchsehen.
2. Bewilligungsurkunden aller Abteilung-II-Rechte: Vom Verkäufer oder Notar vorlegen lassen und auf konkrete Pflichten prüfen.
3. Schriftlicher Auszug aus dem Baulastenverzeichnis: Bei der Bauaufsicht beantragen (Vollmacht des Verkäufers beilegen).
4. Altlastenkataster-Auskunft: Negativbescheinigung der Bodenschutzbehörde einholen.
5. Erschließungsbeitragsbescheinigung der Gemeinde: Bestätigung über Beitragsfreiheit verlangen.
6. Liegenschaftskarte (Katasterauszug): Übereinstimmung von Zäunen und Grenzsteinen vor Ort mit dem amtlichen Plan abgleichen.