Heizung und Energiezustand beim Hauskauf: Die 30-Jahre-Regel für alte Kessel gibt es nicht mehr

In fast jeder Hausbesichtigung fällt derselbe Satz: „Der Kessel ist von 1996, den müssen Sie sowieso rausreißen, das schreibt das Gesetz vor.“ Das stimmt seit der letzten Novelle nicht mehr. Die §§ 71 bis 73 des Gebäudeenergiegesetzes sind weggefallen – mit ihnen sowohl die vieldiskutierte 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen als auch das Betriebsverbot für Heizkessel nach 30 Jahren. Das Gesetz heißt inzwischen Gebäudemodernisierungsgesetz.

Für Käufer verschiebt das die Rechnung erheblich. Der alte Kessel darf weiterlaufen, solange er funktioniert und der Schornsteinfeger ihn nicht stilllegt. Teuer wird nicht das Behalten, sondern das Ersetzen – und zwar in einer Weise, die man vor dem Kauf kennen sollte.

Die Pflicht entsteht beim Einbau, nicht beim Weiterbetrieb

§ 42 GModG listet zehn Optionen auf, aus denen beim Ersatz einer Heizungsanlage gewählt werden kann: Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung, elektrisch angetriebene Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse oder Wasserstoff, Wärmepumpen-Hybrid, Solarthermie-Hybrid, hocheffiziente KWK-Anlage, Stromdirektheizung, Hausübergabestation für ein Wärmenetz oder eine andere innovative Heizungslösung. Jede Option hat eigene Maßgaben.

Die folgenreichste steht in § 43. Wird nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss der Eigentümer sicherstellen, dass ein wachsender Anteil der bereitgestellten Wärme aus grünen Brennstoffen stammt:

ab	Mindestanteil grüner Brennstoffe
1. Januar 2029	10 Prozent
1. Januar 2030	15 Prozent
1. Januar 2035	30 Prozent
1. Januar 2040	60 Prozent

Erfüllen lässt sich das auch anders als über den Brennstoff. Eine solarthermische Anlage genügt von 2029 bis Ende 2034, wenn bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen mindestens 0,04 Quadratmeter Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche installiert sind – bei 140 Quadratmetern also rund 5,6 Quadratmeter Kollektorfläche. Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung zählt ebenfalls, wenn sie mindestens 73 Prozent Rückgewinnungsgrad erreicht, eine Leistungszahl von mindestens 10 aufweist und das gesamte Gebäude versorgt. Bei einer Wärmepumpen-Hybridheizung gilt die Anforderung als erfüllt, wenn die Wärmepumpe im Teillastpunkt A nach DIN EN 14825 mindestens 30 Prozent der Leistung des Spitzenlasterzeugers liefert.

Parallel steht in § 42a eine Ankündigung, die den Brennstoffpreis betrifft: Bis zum 1. Dezember 2026 soll die Bundesregierung ein Gesetz für eine Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen, das die Inverkehrbringer verpflichtet, die Brennstoffe bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Alternativen umzustellen. Wer ein Haus mit Gasheizung kauft, kauft damit auch eine Preisentwicklung, die nicht vom Kesselalter abhängt.

Die eine Pflicht, die tatsächlich am Eigentümerwechsel hängt

§ 35 GModG verlangt, dass oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllen, so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Statt der Decke darf auch das darüberliegende Dach gedämmt werden.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es eine Ausnahme mit Ablaufdatum: Hat der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung im Haus bewohnt, trifft die Pflicht erst den neuen Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel – und zwar binnen zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Prüfen Sie deshalb im Grundbuch, ob das Haus seit 2002 bereits einmal den Besitzer gewechselt hat. Ist das der Fall, ist die Frist längst gelaufen und die Dämmung war schon vom Voreigentümer geschuldet; kaufen Sie von jemandem, der seit vor 2002 dort wohnt, beginnt Ihre eigene Zweijahresfrist mit der Eintragung.

Eine Entlastung gibt es: Bei selbst bewohnten Häusern mit höchstens zwei Wohnungen entfällt die Pflicht, soweit sich der Aufwand nicht in angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lässt. Das ist keine pauschale Freistellung, sondern eine Einzelfallrechnung – die konkreten Aufbauten und Kosten behandelt der Beitrag zur Dämmung der obersten Geschossdecke.

Den Energieausweis lesen und prüfen, ob es der richtige ist

Der Verkäufer oder Makler muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen. Wichtiger als der Wert darauf ist zunächst die Ausweisart. § 80 Absatz 3 GModG schreibt für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, einen Energiebedarfsausweis vor. Ein Verbrauchsausweis genügt dort nur, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt hat oder später dorthin gebracht wurde.

Der Unterschied ist kein Formalismus. Ein Verbrauchsausweis bildet ab, wie die Vorbesitzer geheizt haben – ein sparsames Rentnerpaar, das drei Zimmer kalt lässt, erzeugt eine bessere Klasse als eine vierköpfige Familie im selben Haus. Er darf ohnehin nur ausgestellt werden, wenn Abrechnungen aus drei zusammenhängenden Jahren vorliegen und der Abrechnungszeitraum höchstens 18 Monate zurückliegt. Ein Bedarfsausweis rechnet dagegen mit genormten Randbedingungen und ist vergleichbar; er kostet 300 bis 500 Euro, ein Verbrauchsausweis bis etwa 250 Euro.

Die Energieeffizienzklasse ergibt sich unmittelbar aus dem Endenergiekennwert: A+ bis 30, A bis 50, B bis 75, C bis 100, D bis 130, E bis 160, F bis 200, G bis 250 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, alles darüber ist H. Nach § 87 müssen Ausweisart, Kennwert, wesentliche Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse bereits in der Immobilienanzeige stehen. Weicht die Anzeige vom vorgelegten Ausweis ab, ist das ein Gesprächsanlass.

Die Heizlast steht nicht im Ausweis – rechnen Sie sie selbst

Für die Frage, ob eine Wärmepumpe ins Haus passt, ist der Kennwert des Energieausweises die falsche Größe. Entscheidend ist die Heizlast in Kilowatt. Sie lässt sich aus den Abrechnungen der letzten drei Jahre erstaunlich gut schätzen.

Ein Beispiel: Der Gaszähler weist im Mittel 25.000 Kilowattstunden im Jahr aus. Für zwei Personen rechnen Sie rund 3.000 Kilowattstunden Warmwasser heraus, es bleiben 22.000 Kilowattstunden für die Heizung. Ein alter Kessel setzt davon etwa 90 Prozent in nutzbare Wärme um, also rund 19.800 Kilowattstunden. Geteilt durch etwa 2.100 Vollbenutzungsstunden, die für Wohngebäude in Deutschland ein gängiger Ansatz sind, ergibt das eine Heizlast von rund 9,4 Kilowatt.

Neben dem Kessel steht dann häufig ein Typenschild mit 24 Kilowatt. Diese Differenz ist der Normalfall im Bestand und erklärt beides: warum der alte Kessel ständig taktet und warum eine Wärmepumpe deutlich kleiner ausfallen darf, als das Typenschild suggeriert. Ob sie mit den vorhandenen Heizflächen funktioniert, hängt an der nötigen Vorlauftemperatur – dazu genügt beim Besichtigungstermin ein Blick auf die Größe der Heizkörper und der Abgleich mit dem Beitrag zu Vorlauftemperatur und Heizflächen. Was die Umstellung insgesamt kostet, gehört in die Aufstellung aus dem Beitrag zum Sanierungsbudget für die Bestandsimmobilie.

Sieben Unterlagen, die vor dem Notartermin vorliegen sollten

1. Feuerstättenbescheid des Bezirksschornsteinfegers – er nennt die Feuerstätten, ihre Daten und die nächsten Prüftermine.
2. Die letzten Kehr- und Messprotokolle, aus denen Abgasverluste und Beanstandungen hervorgehen.
3. Drei aufeinanderfolgende Jahresabrechnungen für Gas, Öl, Fernwärme und Strom – die Grundlage der Heizlastschätzung.
4. Wartungsprotokolle der Heizung der letzten Jahre, einschließlich eines etwaigen Nachweises über den hydraulischen Abgleich.
5. Bei Öltanks der letzte Prüfbericht eines zugelassenen Sachverständigen sowie die Angabe des Restbestands, der beim Kauf gesondert vergütet wird.
6. Verträge zu Fernwärme, Contracting, Photovoltaik oder Batteriespeicher, weil diese den Käufer binden oder abgelöst werden müssen.
7. Rechnungen zu früheren energetischen Maßnahmen, die den Zustand belegen und später für Förderanträge gebraucht werden.

Was der Verkäufer Ihnen zusagt, gehört in den Vertrag und nicht ins Exposé. Kaufverträge über Bestandsimmobilien schließen die Sachmängelhaftung regelmäßig aus; nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer darauf jedoch nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung zu Baujahr und Funktionsfähigkeit der Heizung ist deshalb mehr wert als jede mündliche Zusicherung – die Formulierung gehört in die Abstimmung zum notariellen Kaufvertrag. Den baulichen Teil der Prüfung, von Dach bis Keller, deckt der Beitrag zur Bausubstanz bei der Hausbesichtigung ab.