Bausubstanz bei der Hausbesichtigung: Was Sie sehen, können Sie später nicht mehr einklagen

Die verbreitetste Annahme beim Hauskauf lautet: Wer gründlich besichtigt, schützt sich. Juristisch ist beinahe das Gegenteil richtig. Eine Besichtigung sichert keine Ansprüche — sie beseitigt sie. Jeder Mangel, den Sie an diesem Nachmittag sehen, ist einer, wegen dessen Sie den Verkäufer später nicht mehr belangen können.

Das hat Folgen für die Art, wie man einen Besichtigungstermin nutzt. Es geht nicht darum, möglichst viel zu entdecken, sondern darum, das Entdeckte in eine Form zu bringen, die nach dem Notartermin noch etwas wert ist.

Kenntnis kostet Rechte

Die maßgebliche Norm ist knapp. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB: Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Satz 2 geht weiter: Ist ein Mangel dem Käufer infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann er Rechte nur noch geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.

Grobe Fahrlässigkeit bedeutet, dass man die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders hohem Maß verletzt und den Mangel bei gebotener Aufmerksamkeit hätte erkennen können. Ein durchgehender Riss über zwei Stockwerke, ein durchhängender First, eine nasse Kellerecke — das sind Befunde, bei denen ein Gericht die Frage stellen wird, warum der Käufer sie nicht bemerkt hat.

Diese Vorschrift gilt beim Kauf vom privaten Voreigentümer uneingeschränkt. Die seit 2022 geltende Ausnahme für den Verbrauchsgüterkauf hilft hier nicht: Sie betrifft Waren, die ein Unternehmer an einen Verbraucher verkauft, nicht das Haus aus zweiter Hand.

Was danach noch übrig bleibt

Praktisch jeder Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie enthält einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Er ist wirksam — mit einer Grenze, die § 444 BGB zieht: Auf den Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.

Damit bleiben genau zwei Wege, und beide führen über die Frage, was gesagt und was geschrieben wurde.

Der erste Weg ist Arglist. Sie setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kannte und wusste oder damit rechnete, dass er für die Kaufentscheidung erheblich ist. Der Nachweis gelingt am ehesten, wenn eine gestellte Frage falsch beantwortet wurde. Deshalb ist die wichtigste Handlung bei einer Besichtigung nicht das Suchen, sondern das Fragen — schriftlich, mit Zeugen, und mit einer Kopie der Antworten.

Der zweite Weg ist die Beschaffenheitsvereinbarung, und hier liegt die härteste Hürde. Der Bundesgerichtshof hat am 6. November 2015 entschieden (V ZR 78/14), dass die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss in der Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung begründet, wenn sie keinen Niederschlag in der notariellen Urkunde gefunden hat. Im entschiedenen Fall ging es um Flächenangaben aus Exposé, Internetauftritt und übergebenen Grundrissen — sämtlich unbeachtlich, weil sie nicht beurkundet waren.

Was im Exposé steht, was der Makler erzählt, was auf dem Küchentisch versprochen wurde: rechtlich weitgehend Luft. Wirksam wird es erst, wenn es im notariellen Kaufvertrag steht. Genau dorthin gehört das Ergebnis Ihrer Besichtigung.

Risse lesen, nicht zählen

Feine Putzrisse bis etwa 0,2 mm sind in jedem älteren Haus zu finden und ohne Aussagekraft. Als weitgehend unkritisch gelten Breiten bis rund 0,4 mm. Entscheidend ist ohnehin nicht die Breite allein, sondern der Verlauf.

Achten Sie auf drei Muster, die einen Statiker rechtfertigen: Risse, die treppenförmig den Lagerfugen des Mauerwerks folgen und deren Ränder gegeneinander versetzt sind — typisch für Setzungen im Baugrund. Horizontale Risse in tragenden Wänden, die anders als Schwind- und Putzrisse fast nie harmlos sind. Und Risse über Fenster- und Türstürzen sowie an Deckenauflagern, weil dort Lasten konzentriert eingeleitet werden.

Für eine Besichtigung von 45 Minuten heißt das: fotografieren, mit einem Maßstab oder einer Münze im Bild, und notieren, ob der Riss nur im Putz sitzt oder durch den Stein geht. Ob sich ein Riss bewegt, lässt sich an einem Nachmittag nicht klären — dafür braucht es Gipsmarken oder Rissmonitore und mehrere Wochen. Die Frage an den Verkäufer lautet deshalb: Seit wann ist der Riss da, und wurde er schon einmal verspachtelt?

Feuchte zeigt sich am Salz, nicht am Fleck

Ein dunkler Fleck kann von einer umgekippten Gießkanne stammen. Was sich nicht in einer Woche aufbaut, sind weiße, pulvrige Ausblühungen auf Kellerwänden und Sockeln. Sie entstehen, wenn Wasser über lange Zeit Salze aus dem Mauerwerk transportiert und an der Oberfläche zurücklässt — ein Befund über Jahre, nicht über Tage.

Zwei weitere Zeichen wiegen ähnlich schwer: Putz, der bis in etwa 80 Zentimeter Höhe abplatzt oder hohl klingt, deutet auf aufsteigende Feuchte bei fehlender Horizontalsperre hin. Und ein frisch gestrichener Kellersockel in einem ansonsten unrenovierten Haus ist kein Zufall.

Ob dahinter drückendes oder nicht drückendes Wasser steht, entscheidet über die Größenordnung der Sanierung; die Unterscheidung und ihre Folgen sind bei der Drainage am Haus ausgeführt. Klopfen Sie außerdem an Holzbauteilen im Keller und im Dach. Zerfällt Holz würfelförmig und finden sich watteartige weiße Geflechte oder rostbraune Fruchtkörper, ist der Verdacht auf Echten Hausschwamm begründet. Er wächst durch Mauerwerk hindurch, verlangt eine Sanierung weit über den sichtbaren Bereich hinaus — und in einzelnen Bundesländern verpflichtet die Landesbauordnung dazu, den Befall der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Dieser eine Befund rechtfertigt es, den Kauf abzubrechen.

Die zweite Besichtigung entscheidet

Der erste Termin dient dem Grundriss und der Lage. Alles, was in diesem Beitrag steht, gehört in den zweiten — und der wird anders gelegt: bei Tageslicht und möglichst ein bis zwei Tage nach kräftigem Regen. Ein Keller, der trocken aussieht, während seit drei Wochen die Sonne scheint, sagt wenig.

Nehmen Sie fünf Dinge mit, die zusammen keine 60 Euro kosten: eine starke Taschenlampe für Kriechkeller und Dachboden, einen Zollstock als Maßstab auf jedem Foto, ein Fernglas für Ziegelversatz, Kaminkopf und Dachrinne, eine Glasmurmel als Gefällekontrolle auf Böden und einen Schraubendreher, um im Keller und am Sparrenfuß ins Holz zu stechen. Gibt das Holz weich nach, ist es geschädigt.

Bestehen Sie darauf, Dachboden, Spitzboden und Kriechkeller zu betreten — das sind die Räume, die bei Besichtigungen regelmäßig ausgelassen werden, und genau dort sind Konstruktion, Dämmung und Feuchtespuren unverkleidet sichtbar. Wird der Zugang verweigert oder ist er zugestellt, ist das selbst ein Befund, den Sie protokollieren.

Eine begleitete Besichtigung mit mündlicher Einschätzung ist deutlich günstiger als ein schriftliches Gutachten und liegt meist im mittleren dreistelligen Bereich; Beratungen bei Verbraucherzentralen und Bauherrenvereinen beginnen bei rund 100 bis 300 Euro. Ein vollständiges Wertgutachten kostet bei einem Objektwert um 150.000 Euro mindestens rund 725 Euro. Marktangaben mit Stand September 2026.

Der Nutzen liegt nicht nur in den Funden. Ein Sachverständiger stellt die Fragen, deren falsche Beantwortung später Arglist begründet — und er ist Zeuge. Wer allein besichtigt, hat im Streitfall nur sein eigenes Wort.

Für die Budgetseite gilt: Die aufgenommenen Befunde sind die Eingangsgröße für das Sanierungsbudget der Bestandsimmobilie. Getrennt davon zu beurteilen sind Heizung und Energiezustand, die anderen Regeln folgen als die Substanz.

Das Protokoll, das in den Notartermin gehört

Schreiben Sie noch am Tag der Besichtigung auf, was Sie gesehen und was Sie gefragt haben. Vier Punkte entscheiden darüber, ob dieses Papier später etwas wert ist:

1. Frage und Antwort wörtlich. „Gab es jemals Wasser im Keller?“ und die Antwort, mit Datum und Namen der anwesenden Personen. Unbeantwortete Fragen werden als solche vermerkt.
2. Fotos mit Maßstab und Ort. Jedes Bild mit Raum, Wand und Blickrichtung, damit es einem Bauteil zugeordnet werden kann.
3. Was der Verkäufer zugesagt hat. Neues Dach 2018, Elektrik erneuert, Grundleitung gespült — jede dieser Aussagen ist ein Kandidat für eine Beschaffenheitsangabe im Vertrag.
4. Was offen bleibt. Punkte, die ohne Öffnung eines Bauteils nicht zu klären sind, gehören als Vorbehalt formuliert, nicht als Vermutung.

Schicken Sie dem Notar den Entwurf dieser Angaben rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin zu und bestehen Sie darauf, dass die entscheidenden Zusagen als Beschaffenheit in die Urkunde aufgenommen werden. Ein Satz wie „Der Verkäufer sichert zu, dass in den letzten zehn Jahren kein Wasser in den Keller eingedrungen ist“ ist das einzige Ergebnis einer Besichtigung, das einen Prozess überlebt.

Und planen Sie die Übergabe der Bestandsimmobilie gleich mit: Zwischen Beurkundung und Schlüsselübergabe liegen oft Monate, in denen sich der Zustand ändern kann.