Geplante Sonderumlage in der WEG: Fälligkeit, Rechenbeispiel und Haftung beim Kauf

Muss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) das Dach erneuert, die Tiefgarage saniert oder die Heizungsanlage ausgetauscht werden, reicht das über das monatliche Hausgeld angesparte Geld oft nicht aus. Reicht das Bankguthaben auf dem Rücklagenkonto nicht zur Begleichung der Handwerkerrechnungen, greift der Verwalter zur Sonderumlage. Für Eigentümer bedeutet das oft Nachzahlungen von mehreren tausend bis zehntausend Euro auf einen Schlag.

Besonders brisant ist das Thema beim Immobilienkauf: Wer nicht genau in die Beschlussprotokolle schaut, haftet plötzlich für Sanierungskosten, die noch vom Voreigentümer beschlossen wurden.

Was eine Sonderumlage rechtlich ist – und was nicht

Eine Sonderumlage ist ein einmaliger, zusätzlicher Vorschuss der Wohnungseigentümer zur Deckung eines außerordentlichen Finanzbedarfs nach § 28 Abs. 1 und 2 WEG.

Wichtig für Eigentümer und Kaufinteressenten: Ein Kostenvoranschlag, ein Sanierungskonzept des Energieberaters oder die Ankündigung des Verwalters auf der Einladung zur Eigentümerversammlung („TOP 5: Beratung über Dachsanierung“) begründet noch keine Zahlungspflicht! Erst wenn die Versammlung die Sonderumlage mit einfacher Mehrheit formell als Beschluss fasst, entsteht eine rechtlich durchsetzbare Verbindlichkeit.

Mindestanforderungen an einen wirksamen Beschluss

Ein rechtssicherer Beschluss über eine Sonderumlage muss zwingend folgende vier Kernpunkte enthalten:

1. Konkreter Verwendungszweck: Aus dem Text muss hervorgehen, welche Maßnahme finanziert werden soll (z. B. „Erneuerung der Steigleitungen gemäß Angebot der Firma Musterbau vom …“).
2. Gesamtsumme: Der Gesamtbetrag muss exakt beziffert sein (z. B. 150.000 Euro). Ein Beschluss über eine „Sonderumlage in noch festzulegender Höhe“ ist wegen Verstoßes gegen das Bestimmtheitsgebot anfechtbar.
3. Verteilungsschlüssel: Die Umlage erfolgt im Zweifel nach Miteigentumsanteilen (MEA) gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, es sei denn, die Gemeinschaft beschließt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit einen abweichenden Verteilerschlüssel (z. B. nach Wohnfläche oder nur für einen bestimmten Hauseingang).
4. Fälligkeitsdatum: Der Beschluss muss festlegen, bis wann das Geld auf das WEG-Konto überwiesen sein muss (oder ob Ratenzahlung möglich ist). Fehlt ein Datum, ist die Umlage mit Beschlussfassung sofort fällig.

Rechenbeispiel: Wie hoch fällt Ihr Anteil aus?

Die Berechnung des eigenen Zahlungsanteils richtet sich nach den im Grundbuchauszug und in der Teilungserklärung fixierten Miteigentumsanteilen (MEA).

In einer Wohnanlage mit 20 Wohnungen und insgesamt 10.000/10.000 MEA soll die Tiefgaragendecke für insgesamt 120.000 Euro saniert werden. Auf dem Rücklagenkonto stehen dafür nur 40.000 Euro zur Verfügung. Es verbleibt eine Finanzierungslücke von 80.000 Euro, die über eine Sonderumlage finanziert wird.

Wohnung / Eigentümer	Miteigentumsanteil (MEA)	Berechnung des Anteils	Zahlbetrag der Sonderumlage
Wohnung A (klein, 50 m²)	350 / 10.000 MEA	$80.000\text{ Euro} \times 0{,}035$	2.800 Euro
Wohnung B (Muster, 85 m²)	580 / 10.000 MEA	$80.000\text{ Euro} \times 0{,}058$	4.640 Euro
Wohnung C (Penthouse, 140 m²)	920 / 10.000 MEA	$80.000\text{ Euro} \times 0{,}092$	7.360 Euro
Gesamte WEG	10.000 / 10.000 MEA	$80.000\text{ Euro} \times 1{,}000$	80.000 Euro

Bevor eine Sonderumlage erhoben wird, lohnt immer der Abgleich mit den vorhandenen liquiden Mitteln der Gemeinschaft. Wie Sie die Rücklagensituation richtig analysieren, zeigt der Ratgeber Erhaltungsrücklage der WEG prüfen.

Die Haftungsfalle beim Wohnungskauf: Stichtag der Fälligkeit

Die folgenschwerste Rechtsunsicherheit entsteht beim Eigentümerwechsel. Viele Käufer gehen davon aus, dass derjenige zahlen muss, der bei der Eigentümerversammlung anwesend war und über die Sonderumlage abgestimmt hat. Das ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 15.12.2017, Az. V ZR 257/16) falsch.

• Das Fälligkeitsprinzip: Es haftet gegenüber der Gemeinschaft ausnahmslos derjenige, der im Zeitpunkt der Fälligkeit der Sonderumlage als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
• Klassischer Praxisfall: Die WEG beschließt am 10. März eine Sonderumlage von 6.000 Euro je Einheit, fällig zum 1. Juli. Ein Verkäufer veräußert seine Wohnung im April. Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt am 15. Juni. Am 1. Juli steht der Käufer im Grundbuch. Der Verwalter fordert die 6.000 Euro vollumfänglich vom Käufer ein – obwohl dieser den Beschluss weder gefasst noch gekannt hat.
• Regelung im Notarvertrag: Käufer müssen im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich regeln, wer Sonderumlagen trägt, die vor Beurkundung bereits beschlossen oder in Versammlungen diskutiert wurden. Wichtig: Diese Vereinbarung gilt nur im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer! Gegenüber der WEG muss zunächst der eingetragene Käufer zahlen und sich das Geld anschließend vom Verkäufer zurückholen.

Wie die laufenden Vorschüsse im Jahresverlauf kalkuliert werden, erläutert die Redaktion unter Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung der WEG.

Kann man eine Sonderumlage anfechten oder verweigern?

Wer mit einer beschlossenen Sonderumlage nicht einverstanden ist (weil etwa die Maßnahme überdimensioniert ist, keine drei Vergleichsangebote eingeholt wurden oder die Kostenschätzung zweifelhaft ist), darf die Zahlung nicht einfach einstellen.

• Zahlungspflicht trotz Protest: Beschlüsse der WEG sind ab Beschlussfassung bindend und sofort vollstreckbar (§ 23 Abs. 4 WEG). Der Verwalter kann säumige Eigentümer sofort mahnen und verklagen.
• Anfechtungsklage binnen eines Monats: Ein fehlerhafter Beschluss wird nur dann unwirksam, wenn mindestens ein Eigentümer innerhalb einer Frist von einem Monat ab Beschlussfassung Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreicht (§ 44 Abs. 1, § 45 WEG). Wie Sie vorgehen und welches Kostenrisiko besteht, zeigt der Leitfaden WEG-Beschluss anfechten.

Nächster Schritt für Eigentümer und Käufer

Fordern Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung immer die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre sowie die aktuelle Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG an. Prüfen Sie insbesondere die Berichte des Verwaltungsbeirats und die Tagesordnungen auf bevorstehende Sanierungsmaßnahmen an Dach, Fassade, Fenstern oder Heizung. Wurde bereits eine Sonderumlage beschlossen, lassen Sie im Kaufvertrag fixieren, dass der Verkäufer diese noch vor Übergabe vollständig begleicht.