Sanierung bei laufender Nutzung: Wer im Haus wohnt, nimmt unfreiwillig ab

Das Bad ist fertig, die Fliesen sind verfugt, der Monteur räumt seinen Werkzeugkoffer ein und sagt, man könne ab morgen duschen. Niemand unterschreibt etwas. Sie duschen. Damit haben Sie möglicherweise gerade abgenommen — mit allen Folgen, die das Werkvertragsrecht daran knüpft.

Das ist der eine Unterschied zwischen einer Sanierung im leeren und einer im bewohnten Haus, den Bauzeitenpläne nicht abbilden. Der andere ist physikalisch: In einer leergeräumten Wohnung genügt die Schutzausrüstung der Handwerker. In einer, in der Sie schlafen und Ihre Kinder Hausaufgaben machen, muss die Abschottung halten — und zwar rund um die Uhr, auch wenn längst Feierabend ist.

Die Abnahme, die niemand erklärt hat

Die Abnahme nach § 640 BGB muss nicht ausdrücklich erfolgen. Nach ständiger Rechtsprechung kann sie sich auch schlüssig aus dem Verhalten ergeben, und die anstandslose Ingebrauchnahme eines Werks ist der Standardfall dafür. Wer in einem bewohnten Haus saniert, kommt an dieser Ingebrauchnahme kaum vorbei: Das neue Bad wird benutzt, weil es sonst kein zweites gibt.

Mit der Abnahme verschiebt sich drei Mal etwas zu Ihren Lasten. Die Gefahr für zufälligen Untergang geht auf Sie über. Die Beweislast für Mängel kehrt sich um — bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist, danach müssen Sie beweisen, dass es das nicht ist. Und die fünfjährige Verjährungsfrist für Bauwerksmängel beginnt zu laufen, bei jedem Gewerk zu einem anderen Datum.

Der Gegenzug heißt Zustandsfeststellung. Verweigern Sie die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Unternehmer nach § 650g BGB eine gemeinsame Feststellung des Zustands verlangen — datiert, von beiden unterschrieben. Lesen Sie dabei Absatz 3 genau: Ist das Werk Ihnen verschafft worden und ein offenkundiger Mangel steht nicht in der Feststellung, wird vermutet, dass er danach entstanden ist und von Ihnen zu vertreten ist. Der Kratzer in der neuen Wanne, den niemand protokolliert hat, ist damit Ihr Kratzer. Halten Sie bei jedem Teilschritt schriftlich fest, in welchem Zustand Sie das Gewerk übernehmen und was ausdrücklich offen bleibt.

Was Sie liefern müssen, bevor die erste Fliese fällt

§ 5a der Gefahrstoffverordnung richtet sich nicht an Betriebe, sondern an den Veranlasser — und das sind bei einer privaten Sanierung Sie. Vor Beginn der Arbeiten haben Sie dem ausführenden Unternehmen alle Ihnen vorliegenden Informationen zur Bau- oder Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe schriftlich oder elektronisch zu übermitteln. Zur Beschaffung müssen Sie sich in zumutbarem Aufwand der zugänglichen Unterlagen bedienen: Bauakte, alte Rechnungen, Produktdatenblätter aus früheren Umbauten.

Dazu gehört das Baujahr, und bei Objekten aus den Jahren 1993 bis 1996 sogar das genaue Datum des Baubeginns. Der Grund steht in § 11a: Wurde mit dem Bau nach dem 31. Oktober 1993 begonnen, darf in der Regel vermutet werden, dass kein Asbest vorhanden ist. Davor gilt die umgekehrte Vermutung, solange kein Befund etwas anderes belegt. Praktisch heißt das für fast jeden Altbau: Bevor Fliesen abgeschlagen, Bodenbeläge gelöst oder Putze gefräst werden, steht eine Erkundung an. Welche Materialien betroffen sind und wer daran arbeiten darf, führt der Beitrag zu Asbest in Boden und Kleber aus.

Diese Auskunft ist keine Formalie. Fehlt sie und findet der Betrieb mitten in der Arbeit belastetes Material, steht die Baustelle — im bewohnten Haus möglicherweise mitten in der einzigen Küche.

Staub bleibt nicht auf der Baustelle

Für Staub ohne besondere toxische Wirkung gilt der allgemeine Staubgrenzwert: 1,25 Milligramm je Kubikmeter für die alveolengängige A-Fraktion und 10 Milligramm je Kubikmeter für die einatembare E-Fraktion. Diese Werte sind Arbeitsplatzgrenzwerte für eine Achtstundenschicht. Sie wohnen aber vierundzwanzig Stunden dort.

Deshalb gehören drei Dinge in die Leistungsbeschreibung, nicht ins freundliche Gespräch: Handmaschinen werden ausschließlich mit angeschlossenem Bauentstauber mindestens der Staubklasse M betrieben; die Baustelle wird mit einer staubdichten Schottwand mit Reißverschlusstür abgetrennt, nicht mit einer angeklebten Malerfolie; und in der abgetrennten Zone läuft ein Unterdruckhaltegerät, das die Luft nach außen führt, damit der Druckunterschied den Staub in der Baustelle hält, wenn jemand die Tür öffnet.

Nehmen Sie Möbel und Textilien aus dem angrenzenden Raum heraus, auch wenn die Wand hält. Feiner Bohrstaub setzt sich in Polstern fest und ist danach nur mit Aufwand wieder herauszubekommen, den niemand bezahlt.

Zwischen 20 und 7 Uhr ist Ruhe — auch bei Ihnen

Die Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm setzt für Gebiete, in denen vorwiegend Wohnungen liegen, einen Immissionsrichtwert von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts an; in reinen Wohngebieten 50 und 35 dB(A). Als Nachtzeit gilt die Zeit von 20 bis 7 Uhr. Behördliche Maßnahmen sollen angeordnet werden, wenn der Beurteilungspegel den Richtwert um mehr als 5 dB(A) überschreitet.

Unabhängig davon verbietet die 32. BImSchV den Betrieb einer langen Liste von Geräten und Maschinen in Wohngebieten an Sonn- und Feiertagen ganztägig sowie werktags zwischen 20 und 7 Uhr. Das betrifft auch den Kompressor und den Betonmischer im eigenen Garten.

Zwei Konsequenzen für die Planung: Der Wunsch, „abends noch schnell fertig zu werden“, ist rechtlich nicht frei verfügbar. Und die lauten Gewerke — Stemmen, Kernbohren, Fräsen — gehören gebündelt in wenige Tage, die Sie den Nachbarn vorher ankündigen, statt über sechs Wochen verteilt.

Die Woche ohne Bad und die Nacht ohne Heizung

Zwei Ausfälle entscheiden darüber, ob eine bewohnte Sanierung erträglich bleibt. Beim Bad hilft die Reihenfolge: Gäste-WC oder eine provisorische Dusche zuerst herstellen, dann das Hauptbad sperren. Wo es keinen zweiten Nassbereich gibt, ist ein Ausweichquartier für die harten zehn bis vierzehn Tage meist billiger als ein zweigeteilter Bauablauf mit doppelter Anfahrt und doppeltem Schutzaufbau.

Beim Wärmeerzeuger zählt das Datum. Ein Kesseltausch im November ist ein anderes Vorhaben als derselbe Tausch im Mai. Lassen Sie sich die geplante Dauer der Heizungsunterbrechung schriftlich zusagen und regeln Sie, wer Heizgeräte stellt, wenn sie überschritten wird. Gleiches gilt für den Estrichaufbau: Wie lange ein Raum bei einer nachträglichen Fußbodenheizung tatsächlich gesperrt ist, behandelt der Beitrag zur Fußbodenheizung im bewohnten Altbau.

Der abgeklebte Rauchwarnmelder

Gegen den Baustaub wird der Rauchwarnmelder mit einer Tüte überzogen oder abgeklebt. Das ist während des Fräsens richtig — und es wird zum Problem, weil die Tüte abends niemand abnimmt und am Wochenende niemand daran denkt. In einem Haus, in dem gleichzeitig gewohnt und gearbeitet wird, treffen genau dann erhöhtes Brandrisiko und ausgeschaltete Warnung aufeinander.

Machen Sie das Abnehmen der Abdeckung deshalb zum letzten Punkt jedes Arbeitstages und tragen Sie es in den Bauzeitenplan ein. Wo ein Melder während längerer Arbeiten demontiert bleiben muss, gehört für die Dauer ein Ersatzgerät in den angrenzenden Flur.

Zwei weitere Punkte gehören in dieselbe Abendroutine. Nach heißen Arbeiten — Löten an Kupferleitungen, Trennschleifen, Heißluft an alten Anstrichen — bleibt eine Nachkontrolle erforderlich, weil Schwelbrände in Dämmstoff oder Holzkonstruktion mit Verzögerung sichtbar werden; bei Arbeiten in Hohlräumen ist eine Brandwache über mehrere Stunden üblich und sollte im Angebot stehen. Und die Fluchtwege: Ein Treppenhaus, in dem Fliesenpaletten, Bauschuttsäcke und eine Kreissäge stehen, ist der Weg, über den Sie nachts das Haus verlassen müssten. Er bleibt frei, oder es wird nicht weitergearbeitet.

Vier Zeilen, die in den Vertrag gehören

Halten Sie fest, an welchen Wochentagen und zu welchen Uhrzeiten Handwerker Zugang haben und wer einen Schlüssel bekommt. Regeln Sie, wer Baustrom, Bauwasser und die Entsorgung stellt und ob die Verbräuche pauschal oder nach Zähler abgerechnet werden. Vereinbaren Sie Staubschutz, Bodenschutz und die bauabschnittsweise Feinreinigung als eigene, bepreiste Positionen. Und schreiben Sie hinein, dass jeder Bauabschnitt mit einer Zustandsfeststellung endet.

Der Rest folgt aus der Reihenfolge: Welche Maßnahme wovon abhängt, ordnet der Beitrag zur Sanierungsreihenfolge im bewohnten Haus; was vorher erhoben werden muss, steht in der technischen Bestandsaufnahme im Altbau. Und für den Fall, dass während der Arbeiten etwas zu Bruch geht, klärt der Beitrag zum Schaden während einer Baumaßnahme, welcher der vier beteiligten Verträge greift.