Technische Bestandsaufnahme im Altbau: Was das Baujahr über die Risiken verrät

Die teuersten Überraschungen einer Altbausanierung stehen nicht im Angebot, sondern in der Wand. Sie werden entdeckt, wenn der erste Handwerker sie öffnet — und dann steht die Baustelle, während geklärt wird, wer den Fund entsorgt und wer ihn bezahlt.

Die Bestandsaufnahme ist der Versuch, diesen Zeitpunkt vorzuverlegen. Sie kostet einen niedrigen vierstelligen Betrag und ist der einzige Posten im ganzen Vorhaben, der sich rechnet, indem er verhindert.

Ein Teil davon ist keine Empfehlung, sondern Pflicht

Seit der Neufassung der Gefahrstoffverordnung trifft § 5a GefStoffV den Veranlasser von Tätigkeiten an baulichen Anlagen. Er muss vor Beginn der Arbeiten alle ihm vorliegenden Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe schriftlich oder elektronisch zur Verfügung stellen.

Zwei Punkte daran werden regelmäßig übersehen. Erstens gilt diese Pflicht auch für private Haushalte — wer einen Handwerker beauftragt, ist Veranlasser. Zweitens ist die Angabe des Baujahrs ausdrücklich Teil der Information: Bei Gebäuden der Baujahre 1993 bis 1996 ist sogar das genaue Baudatum erforderlich, bei älteren und neueren genügt das Jahr.

Dieses Zeitfenster hat einen Grund. Herstellung und Verwendung von Asbest sind in Deutschland seit dem 31. Oktober 1993 verboten; Restbestände wurden aber noch einige Jahre verbaut. Genau in dieser Übergangszeit entscheidet das Datum, nicht das Jahrzehnt.

Verlangt wird kein Gutachten um jeden Preis: Der Veranlasser muss sich der ihm zugänglichen Unterlagen in zumutbarem Aufwand bedienen. Wer nichts hat und nichts findet, muss das jedoch sagen — und dann arbeitet der Fachbetrieb unter Verdacht, was Verfahren und Preis verändert.

Was das Baujahr erwarten lässt

Die Bau- und Nutzungsgeschichte lässt sich in eine Suchliste übersetzen. Die Zeiträume sind Anhaltswerte für den Verdacht, keine Gewähr — nachgewiesen wird ein Stoff nur durch Probenahme und Laboranalyse.

Stoff	Typischer Verwendungszeitraum	Wo er sitzt
Asbest	bis 31.10.1993, Restverbau bis etwa 1996	Faserzementplatten an Dach und Fassade, Bodenbelagsplatten und deren Kleber, Fliesenkleber, Putze und Spachtelmassen, Rohrdämmung, Nachtspeicheröfen
Alte künstliche Mineralfasern (KMF)	bis Mitte der 1990er-Jahre	Dämmung in Dach, Wand und Rohrleitungen
PCB	etwa 1955 bis Mitte der 1970er	dauerelastische Fugendichtmassen, Deckenplatten, Anstriche
PAK und Teer	bis in die 1970er	Parkettkleber, Schwarzanstriche, Bitumen- und Teerabdichtungen
Holzschutzmittel (PCP, Lindan)	etwa 1960er bis 1980er	Dachstühle, Holzverkleidungen, Fachwerk
Blei in Trinkwasserleitungen	bis in die 1970er	Zuleitungen und Steigleitungen im Altbestand

Praktisch bedeutsam ist vor allem der erste Eintrag. Dass Asbest in Wellplatten und Nachtspeicheröfen steckt, ist bekannt; dass er in Fliesenkleber, Putz und Spachtelmasse vorkommt, ist es nicht. Diese Anwendungen betreffen Arbeiten, die viele für harmlos halten — ein Bad entkernen, eine Wand glattziehen, alte Bodenplatten herausnehmen. Wer in einem Haus aus den 1970er-Jahren Fliesen abschlägt, ohne den Kleber untersucht zu haben, kann Fasern freisetzen, ohne es zu merken.

Was gemessen und nicht geschätzt wird

Neben den Schadstoffen gehören fünf Bereiche in eine belastbare Aufnahme.

Feuchte. Kellerwände, Sockelbereich, Anschlüsse an Balkone und Terrassen, Bad und Dachanschlüsse. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen aufsteigender Feuchte, Kondensat und einem Leitungsschaden — sie führt zu völlig verschiedenen Maßnahmen.

Tragwerk. Sparrenquerschnitte und -abstände, Zustand der Sparrenfüße, Auflager von Deckenbalken in Außenwänden, sichtbare Risse und deren Verlauf. Holzbalkendecken in Altbauten sind der Punkt, an dem Grundrissänderungen und schwere neue Bodenaufbauten scheitern.

Elektroinstallation. Vorhandensein eines Schutzleiters, klassische Nullung, Zustand des Zählerschranks, Fehlerstromschutzschalter, Leitungsquerschnitte. In Häusern vor den 1970er-Jahren ist die Elektrik oft der Posten, der die Kostenschätzung sprengt, weil er sich nicht in Teilen erneuern lässt.

Leitungen für Wasser und Abwasser. Material der Trinkwasserleitungen, Zustand der Grundleitungen, Lage der Stränge. Eine Kamerabefahrung der Grundleitung kostet wenig und beantwortet die Frage, ob unter dem Haus ein zweites Projekt wartet.

Energetischer Ist-Zustand. Aufbau der Außenwände, Dämmstärken, Fensteralter und Verglasung, Heizungsalter und Verteilung — die Grundlage jeder späteren Heizlastberechnung.

Wer die Aufnahme macht

Die Zuständigkeiten überschneiden sich, und die Unterschiede sind wichtig.

Ein Energieberater nimmt den energetischen Zustand auf und erstellt daraus den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Der beschreibt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind — er ist die Grundlage für die Sanierungsreihenfolge, aber er ist kein Bauzustandsgutachten und keine Schadstofferkundung.

Ein Bausachverständiger beurteilt Substanz, Tragwerk und Feuchte. Diese Aufnahme brauchen Sie, wenn Grundrisse geändert, Wände entfernt oder Lasten erhöht werden sollen.

Ein Schadstoffgutachter nimmt Proben und lässt sie analysieren. Er kommt ins Spiel, sobald die Baujahrestabelle einen Verdacht hergibt und die betroffenen Bauteile angefasst werden sollen.

Die drei ersetzen einander nicht. Wer nur den iSFP machen lässt und danach eine Wand öffnet, hat die Reihenfolge falsch herum begonnen.

Wenn die Unterlagen fehlen

Bei Häusern, die durch mehrere Hände gegangen sind, fehlt die Bauakte häufig ganz. Der erste Weg führt dann nicht ins Internet, sondern zur Bauaufsichtsbehörde: Kommunen und Landkreise führen Bauaktenarchive, und Eigentümer können in der Regel Einsicht in die Akte ihres Grundstücks nehmen oder Kopien anfordern. Verfahren, Formulare und Gebühren regeln die Länder unterschiedlich; ein Anruf klärt beides in wenigen Minuten.

Häufig liegen dort Dinge, die für die Sanierung unmittelbar zählen: der genehmigte Grundriss, die Statik, Angaben zum Wandaufbau, manchmal Nachweise über spätere Umbauten. Zwei Nebeneffekte lohnen die Mühe zusätzlich. Sie erfahren, ob am Haus etwas gebaut wurde, das nie genehmigt war — ein Punkt, der spätestens beim Verkauf oder bei einer neuen Genehmigung auftaucht. Und Sie bekommen ein belastbares Baudatum, das bei Gebäuden aus den Jahren 1993 bis 1996 nach § 5a GefStoffV ohnehin verlangt wird.

Ergänzend helfen der Schornsteinfeger (Protokolle zur Feuerungsanlage), der Wasserversorger (Material der Hausanschlussleitung) und der Netzbetreiber (Zählerplatz und Anschlussleistung). Alle drei geben Auskunft, ohne dass ein Gutachten nötig wäre.

Was das kostet

Leistung	Größenordnung
Energieberatung mit iSFP, Ein- und Zweifamilienhaus	rund 800–2.200 €
BAFA-Zuschuss darauf	bis 50 %, max. 650 € (EFH/ZFH), max. 850 € ab drei Wohneinheiten
Schadstoffprobe je Material, Laboranalyse	meist niedriger zweistelliger bis niedriger dreistelliger Bereich
Kamerabefahrung der Grundleitung	meist niedriger dreistelliger Bereich

Marktspannen mit Stand September 2026, kein Angebotsersatz. Weil sich die Förderbedingungen zuletzt mehrfach geändert haben, lassen Sie sich den zum Zeitpunkt Ihrer Antragstellung geltenden Stand schriftlich bestätigen — und beachten Sie, dass der Antrag vor der Beauftragung gestellt sein muss.

Vor der ersten Baumaßnahme

Tragen Sie zuerst zusammen, was ohnehin existiert: Baupläne, Baugenehmigung, Statik, Rechnungen früherer Umbauten, Schornsteinfegerprotokolle, alte Energieausweise. Diese Unterlagen sind zugleich das, was § 5a von Ihnen verlangt — und sie kosten nichts außer einem Nachmittag.

Ordnen Sie das Ergebnis anschließend dem Baujahr zu und markieren Sie die Bauteile, die Sie anfassen wollen. Erst diese Schnittmenge sagt, wo untersucht werden muss: Nicht jeder Verdacht muss geklärt werden, sondern der Verdacht an den Stellen, an denen gearbeitet wird.

Halten Sie alles an einem Ort fest, an dem es der nächste Handwerker findet — dazu gibt es einen eigenen Beitrag zur digitalen Baudokumentation. Und planen Sie eine Kostenreserve ein: Auch die gründlichste Aufnahme findet nicht alles, was hinter einer Wand aus dem Jahr 1908 liegt.