Altbausanierung: Genehmigungsfrei heißt nicht ohne Pflichten

Eine Altbausanierung braucht nicht pauschal eine Baugenehmigung. Entscheidend sind die einzelnen Eingriffe und die geltende Landesbauordnung. Auch ohne Bauantrag können Anzeigen, bautechnische Nachweise, Denkmalschutz oder örtliche Erhaltungssatzungen relevant bleiben. Prüfen Sie deshalb vor der Bestellung nicht nur „genehmigungsfrei?“, sondern auch „welche weiteren Pflichten und Zustimmungen gelten?“.

Drei Prüfungen statt einer pauschalen Freigabe

Ebene	Was Sie klären müssen	Warum die Antwort allein nicht genügt
Bauordnungsrecht	Bauantrag, Verfahrensfreiheit, Anzeige und erforderliche Nachweise nach Landesrecht	Verfahrensfreiheit ist keine Befreiung von materiellen Anforderungen.
Weitere öffentlich-rechtliche Vorgaben	Denkmal, Ensemble, Erhaltungssatzung und weitere einschlägige Vorschriften	Eine Maßnahme ohne Bauantrag kann dennoch erlaubnis- oder genehmigungspflichtig sein.
Privatrecht	Betroffenes Gemeinschaftseigentum und notwendige Beschlüsse	Eine behördliche Entscheidung ersetzt keine Gestattung der Eigentümergemeinschaft.

Die nachstehenden Zahlen und Freistellungen sind ausdrücklich Beispiele aus Bayern, Rechtsstand 6. Oktober 2026. Übertragen Sie sie nicht auf ein Haus in einem anderen Bundesland. Das Alter des Hauses allein entscheidet keine dieser Fragen.

Welche Arbeiten in Bayern verfahrensfrei sein können

Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 BayBO nennt unter anderem Fenster und Türen einschließlich ihrer Öffnungen, die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden sowie Außenwandbekleidungen und Bedachungen einschließlich Wärmedämmung. Für die beiden letztgenannten Gruppen nimmt die Vorschrift Hochhäuser aus.

Daraus folgt gerade nicht, dass ein Wanddurchbruch statisch unbedenklich ist. Nach Art. 55 Abs. 2 BayBO bleiben öffentlich-rechtliche Anforderungen und bauaufsichtliche Eingriffsbefugnisse auch bei Genehmigungsfreiheit bestehen. Verfahrensfreiheit beschreibt den Verfahrensweg, nicht die Tragfähigkeit Ihrer Konstruktion.

Beauftragen Sie deshalb bei unklaren Tragwerksverhältnissen die passende Fachplanung. Alte Grundrisse, Fotos und Baubeschreibungen helfen, ersetzen aber keine Prüfung des tatsächlichen Bestands. Hinweise zur Vorbereitung finden Sie in der technischen Bestandsaufnahme im Altbau.

Dachausbau: Die Anzeige kann trotz Verfahrensfreiheit bleiben

Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO stellt Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich Dachgauben unter der dort genannten Bedingung verfahrensfrei: Konstruktion und äußere Gestalt dürfen im Übrigen nicht verändert werden. Auch der Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Gebäude ist dort unter zusätzlichen Voraussetzungen erfasst.

Für Ausbauten nach dieser Nummer verlangt Abs. 7 eine Anzeige bei der Gemeinde in Textform zwei Wochen vor Baubeginn. Bei Nutzungsänderungen nach Abs. 4 Nr. 1 ist die Anzeige zwei Wochen vor Aufnahme der geänderten Nutzung erforderlich.

Eine Planung sollte deshalb Dachform, bisherige und neue Nutzung sowie die konkreten Änderungen getrennt darstellen. „Dach sanieren“ lässt offen, ob nur die Deckung ersetzt, Wohnraum geschaffen oder die Dachkonstruktion verändert wird. Der Ausbau einer Einliegerwohnung hat zusätzliche Nutzungs- und Erschließungsfragen; dieser Artikel behandelt den Genehmigungsweg, nicht deren komplette Planung.

Denkmal: Nicht alles ist verboten, nicht alles erlaubnispflichtig

Das bayerische Denkmalschutzgesetz verlangt nach Art. 6 grundsätzlich eine Erlaubnis für Veränderungen an Baudenkmälern, mit gesetzlichen Ausnahmen. Auch Vorhaben in ihrer Nähe können erfasst sein, wenn Bestand oder Erscheinungsbild betroffen sein können.

Die seit 1. Mai 2026 geltende Fassung enthält ausdrückliche Erlaubnisfreistellungen. Beispielsweise sind Küchen- und Baderneuerungen am Baudenkmal unter den genannten Bedingungen erlaubnisfrei: kein Verlust historischer Ausstattungs- und Bauelemente, keine Grundrissänderung und keine erheblichen Substanzeingriffe in Mauerwerk und Boden. „Nur innen“ ist also keine ausreichende Einordnung.

Ist eine Baugenehmigung erforderlich, entfällt nach Art. 6 Abs. 5 die gesonderte denkmalrechtliche Erlaubnis. Das bedeutet nicht, dass Denkmalschutz unbeachtlich wird. Klären Sie mit den zuständigen Stellen, wie er im Verfahren behandelt wird. Die konkrete Material- und Gestaltungsplanung erläutert Fassade und Fenster im Denkmal.

Erhaltungssatzung und Eigentümergemeinschaft extra prüfen

Nach § 172 BauGB können Gemeinden Erhaltungsgebiete festlegen, in denen Rückbau, Änderungen oder Nutzungsänderungen einer Genehmigung bedürfen. Fragen Sie anhand der Objektadresse, ob eine solche Satzung gilt und ob Ihr Vorhaben erfasst ist. Ein nicht denkmalgeschütztes Haus ist nicht automatisch frei von örtlichen Vorgaben.

Bei Wohnungseigentum sind Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zusätzlich einzuordnen. § 20 WEG sieht für bauliche Veränderungen, die über ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, Beschlüsse oder eine Gestattung durch Beschluss vor. Nicht jede Instandhaltung ist eine solche Veränderung. Lassen Sie deshalb sowohl die Eigentumszuordnung als auch die konkrete Maßnahme prüfen, statt einen Bauamtsbescheid als WEG-Zustimmung zu behandeln.

So erhalten Sie eine brauchbare Behördenauskunft

Bereiten Sie eine kurze Maßnahmenliste vor: Adresse, vorhandene Nutzung, betroffene Bauteile, Maße, neue Nutzung und sichtbare Änderungen. Legen Sie Bestands- und Entwurfspläne sowie aussagekräftige Fotos bei. Fragen Sie ausdrücklich nach Verfahren, Anzeigen, Nachweisen und örtlichen Satzungen.

Eine allgemeine telefonische Auskunft ist keine vollständige Projektgenehmigung. Muss eine einzelne entscheidende Frage verbindlich geklärt werden, kann in Bayern ein Vorbescheid nach Art. 71 BayBO beantragt werden. Er gilt grundsätzlich vier Jahre, sofern keine andere Frist bestimmt ist. Seine Bindung reicht nur über die tatsächlich entschiedenen Fragen.

Halten Sie im Auftrag an die Planung fest, wer welche Unterlagen erstellt und welche Anzeigen oder Anträge übernimmt. Bestellen Sie maßgebliche Bauteile erst, wenn die dafür relevante Ausführung geklärt ist. Eine schriftlich dokumentierte Zuständigkeit schützt besser vor Terminproblemen als die Annahme, der Handwerksbetrieb werde jede Genehmigungsfrage nebenbei lösen.