Sanierungsreihenfolge im bewohnten Haus: Schwellenwerte bestimmen die Etappen, nicht die Amortisation

Die gängige Empfehlung lautet: erst die Hülle, dann die Technik. Sie ist physikalisch richtig und in der Praxis trotzdem selten die Reihenfolge, die am Ende gefahren wird. Denn wer im Haus wohnen bleibt und in Etappen arbeitet, stößt vorher auf etwas anderes — auf Grenzwerte, die eine Maßnahme in dem Moment teurer machen, in dem sie eine bestimmte Fläche überschreitet, und auf bauliche Abhängigkeiten, die eine Reihenfolge schlicht erzwingen.

Diese beiden Dinge lassen sich vorher nachlesen und ausmessen. Die Amortisationsrechnung dagegen hängt an Energiepreisen, die niemand für fünfzehn Jahre kennt. Wer die Reihenfolge plant, sollte deshalb mit dem beginnen, was feststeht.

Zehn Prozent: die Grenze, an der aus Reparatur eine Anforderung wird

§ 36 GModG regelt, was passiert, wenn an einem bestehenden Gebäude Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden: Die betroffenen Flächen müssen dann die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen.

Der Schlüssel steckt im Wort „jeweiligen“. Anlage 7 kennt getrennte Bauteilgruppen — Außenwände bilden eine, Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster und Außentüren zusammen eine weitere. Die 10 Prozent werden also nicht über das ganze Haus gemittelt, sondern je Gruppe gerechnet. Drei von zwanzig Fenstern sind 15 Prozent der Fenstergruppe und lösen die Anforderung aus; derselbe Eingriff bezogen auf die Gesamtfläche aller Außenbauteile läge darunter.

Die Werte, die dann gelten, sind konkret: 0,24 W/(m²·K) für Außenwände, ob ersetzt oder außen mit einer Dämmschicht oder neuem Putz versehen; Uw = 1,3 W/(m²·K) für Fenster und Fenstertüren gegen Außenluft; 1,4 für Dachflächenfenster; und wenn nur die Verglasung getauscht wird, Ug = 1,1.

Schwelle	Was sie auslöst	Fundstelle
mehr als 10 % einer Bauteilgruppe	Höchstwerte der Anlage 7 für die geänderte Fläche	§ 36 GModG
jede Verschlechterung der energetischen Qualität	unzulässig, außer bis 10 % der Bauteilgruppe	§ 34 GModG
mehr als ein Drittel der Fensterfläche	Prüfung, ob ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 nötig ist	DIN 1946-6
Bilanzweg statt Bauteilwerte	Referenzgebäude um höchstens 40 % überschritten	§ 38 GModG

Die letzte Zeile ist der Ausweg für Häuser, bei denen ein einzelnes Bauteil den Wert nicht schafft: Statt jedes Bauteil einzeln nachzuweisen, darf das geänderte Wohngebäude insgesamt bilanziert werden — dann dürfen Jahres-Primärenergiebedarf und spezifischer Transmissionswärmeverlust die Referenzwerte um jeweils höchstens 40 Prozent überschreiten. Dieser Weg lohnt vor allem dort, wo die Fassade denkmalbedingt dünn bleiben muss und die Ersparnis anderswo geholt wird.

Das Beratungsgespräch, das laut Gesetz vor der Planung steht

Ein Detail in § 36 GModG geht in der Praxis fast immer unter, obwohl es die Reihenfolge direkt betrifft. Nimmt der Eigentümer eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen Änderungen vor und wird dafür der Bilanzweg nach § 38 gewählt, muss er vor der Beauftragung der Planungsleistungen ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person führen — sofern ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. Und wer geschäftsmäßig solche Arbeiten anbietet, muss im Angebot schriftlich auf diese Pflicht hinweisen.

Das Gesetz setzt damit die Beratung an den Anfang der Kette, nicht ans Ende. Praktisch heißt das: Wenn im Angebot Ihres Handwerksbetriebs dieser Hinweis fehlt, fehlt auch etwas an Ihrer Planung. Welche Formate es dafür gibt und wie die geförderte Beratung abläuft, beschreibt der Beitrag zu Energieberatung und iSFP-Bonus; die Höhe der Zuschüsse bewegt sich derzeit — verbindlich sind allein die aktuellen Merkblätter von BAFA und KfW.

Die oberste Geschossdecke hängt am Eigentümerwechsel

Es gibt genau eine Dämmmaßnahme, die das Gesetz unabhängig von jeder Baustelle verlangt. Nach § 35 GModG müssen oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllen, so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet. Als erfüllt gilt das auch, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es eine Ausnahme mit einem festen Datum: Hat der Eigentümer eine der beiden Wohnungen am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, trifft ihn die Pflicht nicht — wohl aber den Käufer, und zwar binnen zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag. Wer ein Haus geerbt oder gekauft hat, sollte diese Frist im Kalender haben, bevor sie im Rahmen einer ganz anderen Maßnahme zur Sprache kommt.

Praktisch ist das die dankbarste erste Etappe im bewohnten Haus: Sie findet über den Wohnräumen statt, erzeugt kaum Staub in der Wohnung, ist reversibel und kostet einen Bruchteil einer Fassadendämmung. Details zu Aufbau und Begehbarkeit stehen im Beitrag zur Dämmung der obersten Geschossdecke.

Was wovon abhängt — vier Zwangsläufigkeiten

Nicht jede Reihenfolge ist Geschmackssache. Vier Abhängigkeiten sind baulich zwingend, und jede von ihnen wird teuer, wenn man sie umdreht.

Das Dach kommt vor der Fassade. Eine Außendämmung verbreitert die Wand um 14 bis 20 Zentimeter. Reicht der Dachüberstand nicht, muss das Dach an der Traufe verlängert werden — ein Eingriff, den man sinnvollerweise erledigt, solange das Dach ohnehin offen ist, und nicht zwei Jahre später mit einem zweiten Gerüst.

Die Fensterposition gehört zur Dämmplanung, nicht zum Fenstertausch. Im gedämmten Zustand sitzt das Fenster idealerweise in der Dämmebene, damit die Laibung keine Wärmebrücke bildet. Wer zuerst neue Fenster in die alte Mauerflucht setzt und die Fassade später dämmt, baut sich kalte Laibungen ein — die Ursache für einen großen Teil der Fälle von Schimmel an Fensterlaibungen.

Leitungen kommen vor Oberflächen. Neue Elektro- und Sanitärstränge werden geschlitzt, verputzt und überstrichen. Jede Oberfläche, die vorher fertig wird, wird zweimal bezahlt. Das gilt genauso für Fußbodenaufbauten; wie viel Aufbauhöhe und Sperrzeit dabei zusammenkommen, zeigt die Fußbodenheizung im bewohnten Altbau.

Die Heizlast wird nach der Hülle bestimmt, nicht davor. Eine Wärmepumpe, die für den ungedämmten Zustand ausgelegt wurde, läuft nach der Dämmung dauerhaft im Teillastbetrieb und taktet. Lässt sich die Reihenfolge nicht halten, gehört wenigstens die geplante Hüllenqualität in die Heizlastberechnung — schriftlich, mit Angabe der angenommenen U-Werte.

Wenn der Kessel ausfällt, bevor die Hülle fertig ist

Das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme, und er hebelt jede Planung aus. Ein Heizkessel wartet nicht auf das Gerüst. Zwei Zwischenlösungen halten die Reihenfolge trotzdem offen.

Erstens: Die Hülle lässt sich vorwegnehmen, wo sie schnell geht. Oberste Geschossdecke, Kellerdecke und Rohrdämmung sind zusammen in wenigen Tagen zu haben und senken die Heizlast messbar, bevor der neue Wärmeerzeuger dimensioniert wird.

Zweitens: Die Auslegung kann auf einen Zielzustand rechnen. Ein Fachplaner darf die Heizlast auf die geplante, nicht die vorhandene Hülle beziehen, wenn die Maßnahmen verbindlich terminiert sind — dann wird die Übergangszeit über einen zweiten Wärmeerzeuger oder einen höheren Vorlauf gefahren und nicht über ein zu großes Gerät, das anschließend zwanzig Jahre falsch läuft.

Was in beiden Fällen an den Anfang gehört, ist die Bestandsaufnahme: Ohne belastbare Angaben zu Bauteilaufbauten, Leitungsführungen und Schadstoffen ist jede Reihenfolge eine Vermutung. Wie diese Aufnahme abläuft, steht in der technischen Bestandsaufnahme im Altbau.

Ihre Reihenfolge in drei Schritten

Messen Sie zuerst die Flächen aus, die Sie ohnehin anfassen wollen, und setzen Sie sie ins Verhältnis zur jeweiligen Bauteilgruppe. Liegt eine geplante Etappe knapp über 10 Prozent, haben Sie eine echte Entscheidung: entweder die Anforderung erfüllen — was meist ohnehin sinnvoll ist — oder die Etappe anders schneiden.

Zählen Sie zweitens die Fensterfläche. Überschreiten Sie das Drittel, klären Sie das Lüftungskonzept, bevor die Fenster bestellt sind: Ob Fensterfalzlüfter, Außenwandluftdurchlässe oder eine Anlage nötig werden, entscheidet über den Rahmen, den Sie kaufen, und nicht erst über den Einbau. Der Beitrag zum Lüftungskonzept nach Fenstertausch zeigt, welche Nachweise dabei geführt werden.

Legen Sie drittens die vier Abhängigkeiten über Ihren Wunschplan und verschieben Sie, was sich dabei als Doppelarbeit herausstellt. Was danach übrig bleibt, ist die Reihenfolge, die für Ihr Haus gilt — und die Sie mit dem Energieberater nur noch bestätigen statt erfinden lassen müssen.