Fassade und Fenster im Denkmal: Wann Sie eine Erlaubnis brauchen

Wer an einem Baudenkmal Fassade oder Fenster verändern will, braucht in der Regel vorher eine denkmalrechtliche Erlaubnis. Wer sie nicht hat, riskiert ein Bußgeld und verliert die Steuerbescheinigung, auf der die Denkmal-AfA beruht. Das Denkmalrecht ist Landesrecht; die folgenden Beispiele stammen aus Bayern, weil dessen Vorschriften geprüft werden konnten. In anderen Ländern gelten andere Wortlaute, die Grundregel „erst Erlaubnis, dann Bestellung“ aber überall.

Wann die Erlaubnis nötig wird

Nach Art. 6 Abs. 1 BayDSchG braucht eine Erlaubnis, wer ein Baudenkmal beseitigen, verändern oder versetzen will. Dazu zählt auch, wer in der Nähe eines Baudenkmals eine Anlage errichtet, verändert oder beseitigt, wenn sich das auf Bestand oder Erscheinungsbild des Denkmals auswirken kann. Welche Stufe bei Ihnen gilt, hängt vom Schutzstatus ab:

Schutzstatus	Was Art. 6 BayDSchG verlangt	Typischer Fall an Fassade und Fenster
Einzeldenkmal	Erlaubnis für jede Veränderung am Baudenkmal	Fenstertausch, neue Teilung, Putz in anderer Farbe, Außendämmung
Ensemble	Erlaubnis nur, wenn die Veränderung ein Einzeldenkmal betrifft oder sich auf das Erscheinungsbild des Ensembles auswirken kann	Straßenseitige Fassade, Fensterformate, Farbgebung
Denkmal, bei dem nur das Erscheinungsbild schützenswert ist	Erlaubnis nur, wenn sich die Änderung auf Bestand oder Erscheinungsbild auswirken kann	Fassade ja, Rückseite oft nein
Nachbargebäude in der Nähe	Erlaubnis, wenn sich das Vorhaben auf Bestand oder Erscheinungsbild eines Baudenkmals auswirken kann	Neubau, Anbau, auffällige Fassadengestaltung

Ausnahmen gibt es, sie sind aber eng. Art. 6 Abs. 3 BayDSchG nennt für Maßnahmen in der Nähe eines Baudenkmals Außenwandbekleidungen einschließlich Wärmedämmung, Verblendungen und Verputz ausdrücklich als erlaubnisfrei, aber nur ohne Änderung der Farbgebung. Am Baudenkmal selbst gilt diese Ausnahme nicht. Wer den Nachbarn dämmt, braucht also oft nichts; wer das Denkmal dämmt, fast immer.

Was ein Verstoß kostet

Wer ohne die nach Art. 6 Abs. 1 BayDSchG erforderliche Erlaubnis Maßnahmen an einem Denkmal durchführt, kann nach Art. 20 BayDSchG mit einer Geldbuße von bis zu fünf Millionen Euro belegt werden. Das ist der Rahmen, keine Regelhöhe. Zusätzlich gefährden Sie die Steuerbescheinigung, wie der Abschnitt zur Denkmal-AfA zeigt.

Was § 105 GModG erlaubt und was nicht

Das Gebäudeenergiegesetz ist inzwischen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) aufgegangen; die Denkmalklausel steht dort in § 105. Sie lautet im Kern: Soweit bei einem Baudenkmal oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen abgewichen werden.

Daraus folgt dreierlei:

• Es ist eine Kann-Regelung. Einen Anspruch auf Befreiung haben Sie nicht, die Behörde wägt im Einzelfall ab.
• Die Abweichung gilt „soweit“ die Beeinträchtigung reicht. Sie befreit nicht das ganze Haus, sondern das Bauteil, bei dem Substanz oder Erscheinungsbild leiden.
• § 105 ersetzt die denkmalrechtliche Erlaubnis nicht. Wer energetisch abweichen darf, muss die Maßnahme trotzdem nach Landesrecht genehmigen lassen.

Wie ein Fenster im Denkmal tatsächlich ertüchtigt wird und welche U-Werte dabei erreichbar sind, steht im Ratgeber zum Fenstertausch im Denkmal. Für die Fassade gilt das Gleiche: Ob eine Innendämmung statt der Außendämmung genehmigungsfähig ist, klärt die Behörde vorab; die bauphysikalischen Risiken erklärt der Beitrag zur Innendämmung im Altbau.

Denkmal-AfA: Abstimmung ist Voraussetzung

Die Steuervorteile sind der zweite Grund, vor dem ersten Handgriff mit der Behörde zu sprechen.

	§ 7i EStG	§ 10f EStG
Für wen	Gebäude in der Einkunftserzielung, etwa vermietet	selbst genutztes Baudenkmal
Satz	im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren bis zu 9 Prozent, in den folgenden vier Jahren bis zu 7 Prozent	im Jahr des Abschlusses und in den neun folgenden Jahren bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben
Summe	bis zu 100 Prozent der begünstigten Herstellungskosten in zwölf Jahren	bis zu 90 Prozent in zehn Jahren
Begünstigt	Maßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind	Aufwendungen, wenn die Voraussetzungen des § 7i vorliegen

Entscheidend ist, was in § 7i Abs. 1 Satz 6 und Abs. 2 steht. Die Maßnahmen müssen in Abstimmung mit der nach Landesrecht zuständigen Stelle durchgeführt worden sein, und Sie brauchen deren Bescheinigung, dass die Voraussetzungen und die Erforderlichkeit der Aufwendungen vorliegen. Begünstigt sind nur die für den Denkmalerhalt erforderlichen Kosten, nicht jede Aufwertung. Es sind also nicht automatisch „100 Prozent der Sanierungskosten“ abziehbar, sondern bis zu 100 Prozent der als erforderlich bescheinigten Kosten.

Weitere Grenzen:

• Zuschüsse aus öffentlichen Kassen mindern die Bemessungsgrundlage (§ 7i Abs. 1 Satz 7). Erhalten Sie sie nach der Bescheinigung, ist diese zu ändern.
• Bei einem Gebäude, das nur Teil einer geschützten Gesamtanlage ist, sind nur Maßnahmen begünstigt, die zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes erforderlich sind (§ 7i Abs. 1 Satz 4).
• Das Eigennutzer-Pendant nach § 10f gilt nur für ein Gebäude je Steuerpflichtigem, bei Ehegatten für zwei (§ 10f Abs. 3).

Wer die Fenster einbauen lässt und danach erst fragt, hat keinen Abstimmungsmangel, sondern keine Abstimmung. Das Gesetz sieht eine nachträgliche Heilung nicht vor; ob die Stelle im Einzelfall eine Bescheinigung ausstellt, entscheidet sie. Planen Sie deshalb vor jedem Auftrag einen Termin ein.

So gehen Sie vor

1. Schutzstatus klären. Fragen Sie bei der Unteren Denkmalschutzbehörde, ob Ihr Haus Einzeldenkmal, Teil eines Ensembles oder Nachbar eines Denkmals ist.
2. Bestand dokumentieren. Eine technische Bestandsaufnahme zeigt, was an Putz, Fenstern und Anstrichen original ist. Alte Anstriche prüfen Sie vorher auf Blei.
3. Vorbesprechung vor Ort. Zeichnungen, Profilschnitte und Farbmuster bringen Sie zu diesem Termin mit.
4. Schriftlich beantragen und die Erlaubnis abwarten. Verträge mit Handwerkern unterschreiben Sie erst danach.
5. Steuerbescheinigung vorbereiten. Sammeln Sie Rechnungen und Zahlungsnachweise von Anfang an getrennt nach denkmalbedingten Maßnahmen; die Stelle bescheinigt die Kosten erst nach Abschluss.

Was für Altbauten ohne Denkmalstatus an Genehmigungen anfällt, steht in Genehmigungen bei der Altbausanierung.