Hebesatz der Gemeinde: So bestimmt er Ihre Grundsteuer und so prüfen Sie ihn

Der Hebesatz ist der Prozentsatz, mit dem Ihre Gemeinde den Steuermessbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts in die Jahresgrundsteuer umrechnet: Messbetrag × Hebesatz ÷ 100 = Grundsteuer (§ 25 Abs. 1 GrStG). Bei einem Messbetrag von 77,50 Euro und einem Hebesatz von 470 Prozent zahlen Sie 364,25 Euro im Jahr. Jeder Hebesatzpunkt kostet Sie in diesem Fall 0,78 Euro, eine Anhebung um 100 Punkte also 77,50 Euro jährlich.

Rechenbeispiel: dasselbe Haus in drei Kommunen

Annahme: ein Einfamilienhaus mit einem Grundsteuerwert von 250.000 Euro in einem Land mit Bundesmodell. Die Steuermesszahl für Wohngrundstücke beträgt dort 0,31 Promille (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a GrStG). Daraus folgt ein Messbetrag von 250.000 × 0,00031 = 77,50 Euro. Die Hebesätze sind die für 2026 veröffentlichten Werte.

Gemeinde	Hebesatz Grundsteuer B 2026	Rechnung	Grundsteuer im Jahr	Quartalsrate
Berlin	470 %	77,50 × 470 ÷ 100	364,25 €	91,06 €
Hemer (NRW), Satz für Wohngrundstücke	778 %	77,50 × 778 ÷ 100	602,95 €	150,74 €
Overath (NRW)	1.100 %	77,50 × 1.100 ÷ 100	852,50 €	213,13 €

Die Tabelle zeigt nur die Wirkung des Hebesatzes. In der Wirklichkeit unterscheidet sich auch der Grundsteuerwert, weil er vom Bodenrichtwert und von der Miete am Ort abhängt. Ein hoher Hebesatz bedeutet deshalb nicht automatisch eine hohe Grundsteuer. Overath hat seinen Satz von 995 Prozent im Jahr 2025 auf 1.100 Prozent im Jahr 2026 angehoben; bei gleichem Messbetrag sind das 81,38 Euro mehr pro Jahr. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen rechnen mit eigenen Landesmodellen. Die Formel Messbetrag × Hebesatz gilt dort ebenfalls, der Messbetrag entsteht aber anders. Wie Wert und Messbetrag zustande kommen, erklärt unser Beitrag zu Grundsteuerwert und Messbetrag.

Wann die Gemeinde den Hebesatz ändern darf

Regel	Fundstelle	Was das für Sie heißt
Beschluss für ein oder mehrere Jahre	§ 25 Abs. 2 GrStG	Der Satz steht meist in der Haushaltssatzung oder einer eigenen Hebesatzsatzung.
Erhöhung bis 30. Juni rückwirkend zum 1. Januar	§ 25 Abs. 3 Satz 1 GrStG	Eine Anhebung im Mai kann eine Nachforderung für Februar und Mai auslösen.
Nach dem 30. Juni nur gleich oder niedriger	§ 25 Abs. 3 Satz 2 GrStG	Eine Erhöhung, die erst im Herbst beschlossen wird, gilt frühestens ab dem Folgejahr.
Ein Satz für alle Grundstücke der Gemeinde	§ 25 Abs. 4 GrStG	Ausnahmen nur durch Grundsteuer C oder Landesrecht.
Grundsteuer C für baureife, unbebaute Grundstücke	§ 25 Abs. 5 GrStG	Die Gemeinde muss die Grundstücke in einer Karte bestimmen und öffentlich bekanntgeben.

Seit 2025 dürfen Kommunen in einigen Ländern für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festsetzen. Nordrhein-Westfalen hat das Gesetz am 4. Juli 2024 beschlossen, Sachsen-Anhalt und Rheinland-Pfalz haben ähnliche Regeln. In Hemer zahlen Wohngrundstücke 2026 einen Satz von 778 Prozent, Geschäftsgrundstücke 1.523 Prozent. Prüfen Sie deshalb im Bescheid, ob die Gemeinde Ihr Grundstück der richtigen Gruppe zugeordnet hat. Eine vermietete Wohnung im Wohnhaus gehört zur Gruppe Wohnen, ein reines Bürogebäude nicht.

Wer zahlt, wenn Sie im laufenden Jahr verkaufen

Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen am 1. Januar festgesetzt (§ 9 GrStG). Schuldner ist, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 GrStG). Verkaufen Sie Ihr Haus im Juni, bleiben Sie gegenüber der Gemeinde bis zum Jahresende Steuerschuldner. Der Käufer erstattet Ihnen den Anteil nur, wenn der Kaufvertrag das regelt, was Notarverträge üblicherweise ab dem Besitzübergang tun. Erst ab dem folgenden 1. Januar wird die Grundsteuer dem Käufer zugerechnet. Die Einzelheiten zum Verkauf stehen im Beitrag Grundsteuer bei Eigentümerwechsel.

Fälligkeit: vier Raten oder eine Jahreszahlung

Die Grundsteuer ist zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 Abs. 1 GrStG). Liegt der Jahresbetrag bei höchstens 15 Euro, kann die Gemeinde ihn komplett zum 15. August verlangen, bei höchstens 30 Euro zur Hälfte am 15. Februar und am 15. August. Wollen Sie einmal jährlich zum 1. Juli zahlen, müssen Sie das bis zum 30. September des Vorjahres beantragen (§ 28 Abs. 3 GrStG). Für eine Jahreszahlung 2027 ist der Stichtag also der 30.09.2026.

Bescheid prüfen: welcher Fehler wohin gehört

Sie bekommen drei Bescheide, und jeder Fehler muss dort angegriffen werden, wo er entstanden ist. Einwände gegen Wert oder Messbetrag können Sie nicht im Verfahren gegen den Bescheid der Gemeinde nachholen, denn die Gemeinde ist an die Grundlagenbescheide des Finanzamts gebunden (§ 351 Abs. 2 AO).

Fehler	Bescheid	Rechtsbehelf und Frist
Wohnfläche, Baujahr, Bodenrichtwert oder Grundstücksart falsch	Grundsteuerwertbescheid (Finanzamt)	Einspruch, ein Monat nach Bekanntgabe
Messzahl oder Ermäßigung falsch angewendet	Grundsteuermessbescheid (Finanzamt)	Einspruch, ein Monat nach Bekanntgabe
Falscher Hebesatz, falsche Grundstücksgruppe, Rechenfehler, falsches Jahr	Grundsteuerbescheid (Gemeinde)	Widerspruch oder Klage laut Rechtsbehelfsbelehrung, ein Monat

So prüfen Sie den Bescheid der Gemeinde in vier Schritten:

1. Messbetrag im Gemeindebescheid mit dem aktuellen Messbescheid des Finanzamts vergleichen. Weichen beide ab, ist das ein Übertragungsfehler der Gemeinde.
2. Den angesetzten Hebesatz mit der Haushalts- oder Hebesatzsatzung für genau dieses Jahr vergleichen. Ein Wert aus einem Vergleichsportal ersetzt die Satzung nicht.
3. Nachrechnen: Messbetrag × Hebesatz ÷ 100. Weicht das Ergebnis um mehr als ein paar Cent ab, fragen Sie unter Angabe der Bescheidzeile nach.
4. Bei Grundsteuer C oder differenzierten Sätzen prüfen, ob Ihr Grundstück in der veröffentlichten Karte oder der richtigen Gruppe steht.

Ein Widerspruch schiebt die Zahlung nicht auf. Die Raten bleiben fällig, solange die Gemeinde die Vollziehung nicht aussetzt. Mehr zu den Prüfpunkten im aktuellen Bescheid lesen Sie im Beitrag zum Grundsteuerbescheid 2026.

Hilft ein Widerspruch gegen einen hohen Hebesatz?

Selten. Der Hebesatz ist eine politische Entscheidung des Gemeinderats, und das Grundsteuergesetz setzt ihm keine Obergrenze. Erfolg haben Sie, wenn die Gemeinde formale Regeln verletzt hat: Erhöhung nach dem 30. Juni mit Rückwirkung, ein Satz aus einer Satzung, die für das Jahr noch nicht bekanntgemacht war, oder eine Grundsteuer C ohne bekanntgemachte Karte. Ob der Hebesatz aufkommensneutral ist, können Sie in mehreren Ländern über veröffentlichte Transparenzwerte vergleichen. Die Finanzverwaltung NRW hat solche Musterhebesätze im Juni 2024 für alle 396 Kommunen veröffentlicht. Ein Satz über diesem Wert ist rechtlich zulässig, aber ein Argument in der Ratsdebatte vor dem nächsten Haushaltsbeschluss.

Neben der Grundsteuer zieht die Gemeinde weitere grundstücksbezogene Abgaben ein, etwa die Niederschlagswassergebühr. Diese Gebühren haben eigene Satzungen und eigene Bescheide und hängen nicht vom Hebesatz ab. Die nächste Neubewertung aller Grundstücke steht mit der Hauptfeststellung 2029 an; danach müssen die Gemeinden ihre Hebesätze erneut anpassen.