Nachträgliche Baugenehmigung: Was Kosten, Verfahren und Risiken wirklich betreffen

Eine nachträgliche Baugenehmigung beantragen Sie wie einen normalen Bauantrag, sie kostet aber mehr. In NRW verlangt die Bauaufsicht das Dreifache der regulären Gebühr: Bei 50.000 Euro Rohbausumme sind das 900 statt 300 Euro, dazu kommen Planer- und Nachweiskosten. Solange der Bau nicht genehmigt ist, droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro (NRW, Bayern), in Baden-Württemberg bis zu 100.000 Euro. Abreißen lassen darf die Behörde nur, was auch nachträglich nicht genehmigungsfähig ist. Und war der Bau früher einmal genehmigungsfähig, genießt er Bestandsschutz.

Ihre Lage	Rechtsfolge	Was es kostet
Bau war früher genehmigt oder genehmigungsfähig	Bestandsschutz, keine nachträgliche Genehmigung nötig	Nachweis aus der Bauakte
Bau war nie genehmigt, ist aber nach heutigem Recht genehmigungsfähig	Anspruch auf nachträgliche Genehmigung, keine Beseitigung	NRW: dreifache Gebühr, z. B. 900 statt 300 € bei 50.000 € Rohbausumme, plus Planer und Nachweise
Bau ist auch heute nicht genehmigungsfähig	Nutzungsuntersagung, Beseitigungsanordnung (§ 82 BauO NRW)	Rückbau auf Ihre Kosten
In jedem Fall ohne Genehmigung	Bußgeld bis 500.000 € (NRW, Bayern) oder 100.000 € (Baden-Württemberg); Verfolgung verjährt 3 Jahre nach Bauende	nach Bedeutung und wirtschaftlichem Vorteil

Der häufigste Grund für die nachträgliche Genehmigung

Die nachträgliche Baugenehmigung wird in der Regel in drei Situationen nötig: Ein Eigenheimbesitzer hat einen Anbau, eine Terrassenüberdachung oder eine Dachgaube errichten lassen, ohne zu prüfen, ob eine Genehmigungspflicht bestand. Ein Käufer übernimmt ein Haus mit einem ungenehmigten Altbau oder Umbau, etwa einem Dachgeschossausbau aus den Siebzigern. Oder eine Nutzungsänderung wurde nie beantragt, etwa ein Gewerbe im ehemaligen Wohnhaus oder eine Ferienwohnung im Keller.

Ob ein Bau überhaupt eine nachträgliche Genehmigung braucht, hängt davon ab, ob er je rechtmäßig war. War er beim Bau oder später genehmigungsfähig, genießt er Bestandsschutz und darf nicht beseitigt werden (BVerfG, Beschluss vom 14.01.2010, 1 BvR 1627/09). Das betrifft vor allem den gekauften Altbau. Die nachträgliche Genehmigung macht den Bau dagegen legal, wenn er den Vorschriften entspricht, die heute gelten.

Was „nachträglich“ im Baurecht bedeutet

Der zentrale Unterschied zur regulären Genehmigung: Das Bauamt prüft das Bauwerk nicht rückwirkend nach dem Baurecht des Errichtungszeitpunkts, sondern nach dem aktuellen Recht. Das bedeutet konkret:

• Ein Dachausbau von 1978 muss heute nachweisen, was er damals nicht nachweisen musste: Brandschutz, Schallschutz und den Wärmeschutz nach dem Gebäudeenergierecht (heute Gebäudemodernisierungsgesetz). Barrierefreie Wohnungen verlangt NRW nur in Gebäudeklasse 3 bis 5 (§ 49 Abs. 1 BauO NRW), also nicht beim Einfamilienhaus.
• Ein Anbau, der damals genehmigungsfrei und rechtmäßig errichtet wurde, ist kein Schwarzbau. Er braucht keine nachträgliche Genehmigung, erst eine spätere Änderung oder Nutzungsänderung wird wieder genehmigungspflichtig. Wie genehmigungsfrei Vorhaben heute sind, regeln die Landesbauordnungen.
• Die behördliche Genehmigung setzt voraus, dass das Bauwerk „genehmigungsfähig“ ist: Es entspricht der Bebauungsplanung, den Abstandsflächen, der zulässigen Höhe und den örtlichen Bauvorschriften. Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt § 34 BauGB im Ort und § 35 BauGB im Außenbereich.

Das ist der wichtigste Punkt: Wer heute genehmigen will, muss das Bauwerk so präsentieren, wie es ist, mit allen Nachweisen, die das aktuelle Recht verlangt.

Was die Beantragung kostet

Die Kosten lassen sich in drei Blöcke aufteilen. Verlässliche Pauschalen gibt es nur für die amtlichen Gebühren, und auch die unterscheiden sich je nach Bundesland.

Kostenblock	Betrag	Anmerkung
Amtliche Gebühren	NRW: 0,6 % der Rohbausumme regulär, nachträglich das Dreifache (1,8 %), mindestens 50 €; ungenehmigte Nutzungsänderung 75 bis 7.500 €	AVerwGebO NRW, Tarifstellen 3.1.4.1.1, 3.1.8.1.1.1 und 3.1.8.1.1.2. In NRW z. B. dreifach bei baulichen Veränderungen
Planung, Antrag und Nachweise	nach Aufwand	Architekt oder Planer für Pläne, Antragstellung, Statik-, Brandschutz- und Schallschutznachweise. Lassen Sie sich Angebote einholen
Anpassungen und Nachbesserungen	nur bei Mängeln, nach Umfang	Entfällt, wenn das Bauwerk die heutigen Vorschriften schon erfüllt. Sonst richtet sich der Betrag nach der Auflage der Bauaufsicht

In NRW berechnet die Bauaufsicht die Gebühr aus der Rohbausumme, die sie aus Rauminhalt und einem amtlichen Rohbauwert ermittelt, nicht aus Ihrer Rechnung. Für Wohngebäude sind das 6 Promille, bei nachträglicher Genehmigung das Dreifache: Bei 50.000 Euro Rohbausumme kostet das 900 Euro statt 300 Euro, bei 150.000 Euro 2.700 Euro statt 900 Euro. Andere Länder rechnen nach eigenen Kostengesetzen; fragen Sie dort vor dem Antrag nach der Gebührenstelle für nachträgliche Genehmigungen.

Zusätzlich kann die Bauaufsichtsbehörde (§ 84 Abs. 1 BauO NRW) das Bauwerk bei einer Besichtigung vor Ort prüfen.

Wann eine nachträgliche Genehmigung realistisch ist

Nicht jedes Bauwerk lässt sich nachträglich legalisieren. Die Genehmigung ist realistisch, wenn:

• Das Bauwerk den Bebauungsplan nicht verletzt: Abstandsflächen, überbaubare Grundstücksflächen, zulässige Höhe.
• Die Statik den aktuellen Normen entspricht: Bei älteren Bauten oft der schwierigste Punkt, weil die Normen in den letzten Jahrzehnten verschärft wurden.
• Brandschutz und Schallschutz nachweisbar sind: Ein Dachausbau, der damals ohne Nachweis gebaut wurde, muss heute einen Brandschutznachweis erbringen.
• Kein Rückbau erforderlich ist: Wenn das Bauwerk eine unzulässige Nutzung enthält (etwa eine normale Wohnung im Gewerbegebiet; dort sind nur Betriebswohnungen ausnahmsweise zulässig, § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO), ist die Genehmigung ausgeschlossen und ein Rückbau droht.

Wenn eines dieser Kriterien nicht erfüllt ist, endet das Verfahren entweder in einer abgelehnten Genehmigung oder in einer Auflage, das Bauwerk anzupassen. Die Anpassung kann vom Austausch einzelner Dämmmaterialien bis zum Abriss reichen.

Was der Schwarzbau kostet, solange er nicht legalisiert ist

Solange das Bauwerk nicht genehmigt ist, ist es rechtlich ein Verstoß gegen die Landesbauordnung. Das hat drei Konsequenzen:

Bußgeld. Den Rahmen setzt die Landesbauordnung: bis 500.000 Euro in NRW (§ 86 Abs. 3 BauO NRW) und Bayern (Art. 79 Abs. 1 BayBO), bis 100.000 Euro in Baden-Württemberg (§ 75 Abs. 4 LBO). Die Behörde bemisst die Buße nach Bedeutung des Verstoßes, Vorwurf und wirtschaftlichen Verhältnissen. Sie soll den wirtschaftlichen Vorteil aus dem Schwarzbau übersteigen (§ 17 Abs. 3 und 4 OWiG).

Verfolgungsverjährung. Die Verfolgung verjährt nach drei Jahren (§ 31 Abs. 2 Nr. 1 OWiG). Die Frist beginnt erst mit Abschluss der Bauarbeiten. Wo auch das Nutzen ohne Genehmigung ordnungswidrig ist, etwa nach § 86 Abs. 1 Nr. 14 BauO NRW, beginnt sie für die Nutzung erst, wenn diese endet. Die Verjährung des Bußgeldes ändert nichts am baurechtlichen Zustand: Die Behörde kann die Nutzung schon wegen der fehlenden Genehmigung untersagen. Beseitigen lassen darf sie den Bau nur, wenn sich auf andere Weise keine rechtmäßigen Zustände herstellen lassen (§ 82 Abs. 1 BauO NRW), also nicht, wenn er genehmigungsfähig ist.

Rückbau. Wenn das Bauwerk nicht genehmigungsfähig ist, kann die Baubehörde zum Rückbau verpflichten. Die Kosten für den Abriss trägt der Eigentümer.

Die Reihenfolge

Die praktisch sinnvollste Reihenfolge:

1. Zuständigkeit klären. Welches Bauamt ist zuständig? In der Regel die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises oder der kreisfreien Stadt, in NRW auch die Großen und Mittleren kreisangehörigen Städte (§ 57 Abs. 1 Nr. 3 BauO NRW).
2. Bauwerk dokumentieren. Pläne, Fotos, Angaben zu Statik und Material. Wenn keine Pläne vorliegen, einen Vermessungsingenieur oder Architekten beauftragen, das Bauwerk zu dokumentieren.
3. Voraussetzungsprüfung. Bebauungsplan, Abstandsflächen, Höhenlage: im Zweifel beim Bauamt vorab abfragen.
4. Bauantrag stellen. Nach den örtlichen Formvorschriften, mit Plänen, Nachweisen und gegebenenfalls Gutachten.
5. Genehmigung abwarten. Die Bearbeitungszeit variiert von einigen Wochen bis mehreren Monaten; bei komplexen Vorhaben auch länger.

Warum Warten teurer wird

Die Verjährung des Bußgelds nach drei Jahren legalisiert nichts. Die Behörde kann die Nutzung weiter untersagen, solange die Genehmigung fehlt, und beim Verkauf müssen Sie einen bekannten Schwarzbau offenlegen; wie weit diese Pflicht reicht, steht im Beitrag zu Mängeln beim Hausverkauf. Ist der Bau genehmigungsfähig, haben Sie einen Anspruch auf die Genehmigung; je früher Sie ihn geltend machen, desto weniger hängt an Nachweisen, die mit der Zeit schwerer zu beschaffen sind.

Kleine Nebenanlagen brauchen oft gar keine Genehmigung. Ob Ihr Carport oder Ihre Garage verfahrensfrei war, zeigt die Übersicht zur Carport-Genehmigung mit den Grenzwerten der Länder. Prüfen Sie deshalb zuerst, ob Ihr Bau verfahrensfrei war oder Bestandsschutz genießt, und stellen Sie den Antrag nur dann, wenn beides fehlt.