Streetart an der Fassade: BGH erlaubt Mehrheitsbeschluss in der Eigentümergemeinschaft

Darf eine Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss eine ganze Hausfassade von einer Streetart-Künstlerin bemalen lassen, obwohl niemand vorher weiß, wie das Bild aussehen wird? Der Bundesgerichtshof hat das am 25. September 2026 mit Urteil V ZR 165/25 bejaht. Für Eigentümer reicht die Entscheidung weit über Wandmalerei hinaus: Sie zieht die Grenze für Fassadenumgestaltungen neu und macht klar, dass eine veränderte Optik allein selten ein Grund ist, Beschlüsse zu kippen.

Der Fall: Hochhausfassade in Wuppertal

Der Verein „Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW“ bot der Gemeinschaft an, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses im Rahmen eines von der Stadt unterstützten Projekts auf eigene Kosten durch eine internationale Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Bild soll möglichst lange, mehr als zehn Jahre, hängen bleiben. Nach fünf Jahren ist die Gemeinschaft jedoch frei: Sie darf die Fassade wieder überstreichen oder dämmen lassen.

Die Eigentümer ermächtigten die Verwalterin mehrheitlich, den angebotenen Gestattungsvertrag abzuschließen. Ein Eigentümer klagte: Das Gemälde gestalte die Anlage grundlegend um, und es sei offen, wie das Kunstwerk am Ende aussehe. Amtsgericht Wuppertal (Urteil vom 11.12.2024) und Landgericht Düsseldorf (Urteil vom 21.07.2025) wiesen die Klage ab; der BGH bestätigte das.

Die drei Prüfschritte des BGH

1. Bauliche Veränderung. Nach § 20 Abs. 1 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, beschlossen werden. Dazu zählen laut BGH auch auf Dauer angelegte Maßnahmen, die das optische Erscheinungsbild wesentlich verändern, einschließlich künstlerischer Fassadengestaltung.

2. Bestimmtheit. Ein Beschluss muss klar genug sein. Beim Fassadengemälde genügt es nach dem Urteil, wenn er die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung und die Dauer des Verbleibs regelt. Eine Beschreibung, wie das fertige Werk aussieht, ist nicht nötig. Die Begründung: Kunst entsteht im freien Schaffensprozess, das Ergebnis ist für den Auftraggeber nicht immer vorhersehbar. Ausreichend absehbar sei die Wirkung schon, wenn Rahmenbedingungen zu Farbgebung, Stil oder übriger Gestaltung festgelegt sind.

3. Keine Sperre nach § 20 Abs. 4 WEG. Nicht beschlossen werden dürfen bauliche Veränderungen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen. Beides verneinte der BGH.

Neu: Optik allein ist regelmäßig keine „grundlegende Umgestaltung“

Der Kern für alle Eigentümergemeinschaften steht im zweiten Teil der Begründung. Die mit einer baulichen Maßnahme verbundene Veränderung des optischen Gesamteindrucks ist regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung. Insbesondere eine andere farbliche Gestaltung der Fassade könne mehrheitlich beschlossen werden. Der Gesetzgeber habe mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, bauliche Maßnahmen in größerem Umfang mehrheitsfähig machen wollen.

Ganz ausgenommen sind optische Auswirkungen nicht; der BGH verlangt einen strengen Maßstab. Bezugspunkt ist die Wohnanlage als Ganzes, nicht nur das betroffene Bauteil oder das einzelne Haus. Wo die Grenze genau liegt, lasse sich revisionsrechtlich nicht näher definieren, das entscheiden die Tatsachengerichte im Einzelfall.

Frage	Antwort des BGH im Streetart-Fall
Ist ein Mural eine bauliche Veränderung?	Ja, § 20 Abs. 1 WEG erfasst auch dauerhafte, optisch wesentliche Maßnahmen
Muss das Motiv im Beschluss beschrieben sein?	Nein, Fläche, Kosten und Dauer plus Rahmen zu Farbe und Stil genügen
Grundlegende Umgestaltung (§ 20 Abs. 4 Alt. 1)?	Nein; Bezugspunkt ist die ganze Anlage, hier zudem Teil eines Stadtprojekts
Unbillige Benachteiligung (§ 20 Abs. 4 Alt. 2)?	Nein; Missfallen allein genügt nicht, es fehlt die Ungleichbehandlung
Kosten für die Gemeinschaft	Vollständige Kostenübernahme durch den Verein
Bindungsdauer	Wunsch über zehn Jahre, Gemeinschaft nach fünf Jahren frei

Warum der Einzelfall trotzdem zählt

Der BGH hat den Fall nicht als Freibrief für jede Fassadenaktion angelegt. Er berücksichtigte, dass das Gemälde Teil eines auf Prägung des Stadtbildes angelegten Projekts mit weiteren Werken ist, dass die Kosten vollständig übernommen werden und dass die Bindung nur fünf Jahre beträgt. Ein zu weites Verständnis der grundlegenden Umgestaltung hätte nach seiner Ansicht zur Folge, dass Gemeinschaften mangels Einstimmigkeit von solchen Projekten weitgehend ausgeschlossen blieben. Bei einer dauerhaften, kostenpflichtigen Fassadenbemalung ohne vergleichbare Rahmenbedingungen kann das Ergebnis anders ausfallen.

Auch die Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 Alt. 2 ist eng gefasst: Sie erfasst Maßnahmen, die einen Eigentümer stärker beeinträchtigen als andere. Dass ihm ein Bild weniger gefällt als den übrigen, reicht nicht.

Was das für Ihre Gemeinschaft heißt

Aus dem Urteil folgen einige praktische Konsequenzen (eigene Einordnung, keine Vorgabe des BGH):

1. Fassadenfarbe und Anstrich. Der Wechsel des Farbkonzepts einer Fassade dürfte künftig leichter mehrheitlich beschließbar sein. Was ein neuer Anstrich kostet und woraus die Rechnung besteht, zeigt der Beitrag Fassade streichen: Kosten. Zur handwerklichen Seite siehe Fassadenputz und Anstrich.
2. Dämmung bleibt planbar. Im Fall war ausdrücklich vorgesehen, dass die Fassade nach fünf Jahren wieder überstrichen oder gedämmt werden darf. Wer ein Kunstprojekt beschließt, sollte solche Ausstiegsklauseln ausdrücklich regeln; zu den Dämmkosten hilft die Übersicht Fassadendämmung: Kosten pro Quadratmeter.
3. Beschluss sauber formulieren. Fläche, Kostenträger, Dauer, Rückbau- oder Überarbeitungsrechte und Rahmen zu Stil und Farbe gehören hinein. Den Ablauf beschreibt Eigentümerbeschluss vorbereiten.
4. Anfechten nur mit Substanz. Wer gegen einen Fassadenbeschluss klagen will, muss die Frist nach § 45 WEG beachten: Klage binnen eines Monats nach Beschlussfassung, Begründung binnen zwei Monaten. Die Grundlagen stehen im Ratgeber Eigentümerbeschluss anfechten.

Dass bauliche Veränderungen im Wohnungseigentum zunehmend beschlussfähig werden, zeigte bereits die Entscheidung des BGH vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) zum Klima-Splitgerät auf dem Balkon; dazu unser Bericht BGH: Klimaanlage im Wohnungseigentum.

Einordnung und Grenzen

Grundlage ist die Pressemitteilung Nr. 175/2026 des Bundesgerichtshofs; die schriftlichen Urteilsgründe lagen bei Redaktionsschluss nicht vor. Die Aussagen zur grundlegenden Umgestaltung sind Einzelfallabwägungen und ersetzen keine Rechtsberatung für Ihre Anlage.