Haus in zwei Wohneinheiten teilen: Aus einem Grundstück werden zwei Rechtsobjekte

Das Obergeschoss steht seit dem Auszug der Kinder halb leer, die Tochter würde es übernehmen, oder eine Hälfte soll verkauft werden, um die Sanierung der anderen zu bezahlen. Zweiter Zugang, eigene Zähler, Trennwand: Das lässt sich planen und beziffern. Der Schritt, der darüber hinausgeht, ist die rechtliche Teilung — und der wird regelmäßig unterschätzt, weil er nach einem Notartermin aussieht und in Wahrheit die Verfassung für die nächsten Jahrzehnte schreibt.

Aus einem Grundstück mit einem Grundbuchblatt werden zwei Objekte, die einzeln verkauft, einzeln belastet und einzeln vererbt werden können. Gleichzeitig entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Beschlüssen, Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage — auch dann, wenn beide Einheiten zunächst weiter Ihnen gehören. Das unterscheidet die Teilung von der Einliegerwohnung, die ein untergeordneter Teil desselben Objekts bleibt. Wer teilt, kann das praktisch nicht mehr zurücknehmen: Die Wohnungsgrundbücher werden nur geschlossen, wenn sich alle Wohnungseigentumsrechte wieder in einer Person vereinigen oder das Sondereigentum aufgehoben wird, und Banken mit eingetragenen Rechten müssen zustimmen (§ 9 WEG).

Teilung durch Erklärung oder Vertrag: welcher Weg für Sie offensteht

Wohnungseigentum entsteht auf zwei Wegen (§ 2 WEG). Welcher davon in Betracht kommt, hängt allein daran, wer heute im Grundbuch steht.

Gehört das Haus Ihnen allein, ist § 8 WEG der Weg: Der Eigentümer teilt das Eigentum „durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt“ in Miteigentumsanteile, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist. Es braucht keinen Vertragspartner, keine Zustimmung, keinen Käufer. Nach der Eintragung gehören Ihnen beide Einheiten; die Übertragung einer davon an die Tochter oder an einen Käufer ist ein zweiter, eigenständiger Vorgang mit eigener Beurkundung.

Stehen dagegen zwei Miteigentümer im Grundbuch — der klassische Fall sind Eheleute mit je einem halben Anteil —, führt § 3 WEG direkter zum Ziel. Die Miteigentümer beschränken ihr Miteigentum vertraglich so, dass jedem das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung zusteht. Beide Wege führen über das Notariat und werden in der Praxis beurkundet; der Unterschied liegt darin, dass der Vertrag die Zuordnung sofort erledigt, während die einseitige Teilung sie offenlässt. § 8 Absatz 2 WEG erklärt die materiellen Anforderungen des § 3 Absatz 3 sowie die §§ 5 bis 7 WEG für entsprechend anwendbar — inhaltlich gelten für beide Wege also dieselben Maßstäbe.

Abgeschlossenheit und Aufteilungsplan: was die Baubehörde bescheinigt

Das Grundbuchamt prüft die Teilung nicht bautechnisch. Es verlangt stattdessen zwei Anlagen zur Eintragungsbewilligung (§ 7 Absatz 4 Satz 1 WEG): erstens eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung sowie Lage und Größe von Sonder- und Gemeinschaftseigentum hervorgehen — den Aufteilungsplan. Zweitens eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 WEG vorliegen, also die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Fehlt eine der beiden, wird nicht eingetragen.

Was „abgeschlossen“ bedeutet, konkretisiert die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung vom 6. Juli 2021. Verlangt sind eine vollständige bauliche Trennung durch Wände und Decken, ein eigener abschließbarer Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder von einem Vorraum — der Weg darf nicht durch fremde Räume führen — sowie Küche oder Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung. Im Aufteilungsplan tragen alle Räume einer Einheit dieselbe Nummer.

Zwei Missverständnisse kosten hier regelmäßig Zeit. Erstens sagt die Bescheinigung nichts über das Bauordnungsrecht: Ob aus dem Einfamilienhaus überhaupt ein Zweifamilienhaus werden darf, ob Rettungswege, Brandschutz, Schallschutz und Stellplatznachweis genügen, entscheidet ein separates Verfahren nach der Landesbauordnung. Man kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Hand halten und trotzdem nicht bauen dürfen. Zweitens muss der Aufteilungsplan den tatsächlich errichteten Zustand abbilden. Weicht der Bau später vom Plan ab, entsteht Sondereigentum an Räumen, die es so nicht gibt — ein Fehler, der erst beim Verkauf auffällt und dann eine Änderung der Teilungserklärung samt neuer Beurkundung erfordert.

Ab der Eintragung sind Sie ein Verband — auch zu zweit

Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als eigenes Rechtssubjekt, und zwar ausdrücklich „auch im Fall des § 8“ (§ 9a Absatz 1 Satz 2 WEG). Sie sind ab diesem Tag Mitglied eines Verbands, selbst wenn beide Einheiten Ihnen gehören und niemand eingezogen ist.

Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft (§ 18 Absatz 1 WEG), nicht mehr den Eigentümern persönlich. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören nach § 19 Absatz 2 WEG unter anderem die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, dessen angemessene Versicherung zum Neuwert, die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage und die Festsetzung von Vorschüssen. Dazu kommen Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht nach § 28 WEG. Nichts davon entfällt, weil die Gemeinschaft klein ist.

Praktisch wird die Größe erst dort zum Problem, wo Mehrheiten gebraucht werden. Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Absatz 1 und Absatz 2 Satz 1 WEG). Das frühere Quorum für die Beschlussfähigkeit ist mit dem WEMoG entfallen — die Versammlung ist also beschlussfähig, nur entscheidet sie bei zwei Stimmen nichts, sobald einer dagegen ist. Jede Gegenstimme ist eine Blockade.

Dass man diese Blockade nicht einfach übergehen kann, hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, der genau diese Konstellation betraf: eine Gemeinschaft aus zwei Doppelhaushälften auf einem gemeinschaftlichen Grundstück, in der ein Eigentümerpaar im eigenen Gartenteil einen Pool errichten wollte. Nach dem Urteil vom 17. März 2023 (Az. V ZR 140/22) muss jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 20 Absatz 1 WEG durch Beschluss gestattet werden, und zwar vor Baubeginn — auch dann, wenn ein Sondernutzungsrecht besteht und andere Eigentümer nicht spürbar beeinträchtigt werden. Bleibt der Beschluss aus, hilft nur die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG, mit der das Gericht den Beschluss an Stelle der Gemeinschaft fasst. Das dauert und kostet.

Eine zweite Falle ist der fehlende Verwalter. Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft „durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten“ (§ 9b Absatz 1 Satz 2 WEG) — jeder Handwerkervertrag der Gemeinschaft braucht dann beide Unterschriften. Und einberufen kann eine Versammlung nur der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 24 Absatz 3 WEG). In einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft ohne Beirat und ohne vorsorglichen Ermächtigungsbeschluss fehlt damit sogar der Weg, überhaupt abstimmen zu lassen. Die Ausnahme vom zertifizierten Verwalter nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG greift hier übrigens kaum: Sie setzt voraus, dass weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt — bei zwei Eigentümern reicht dafür schon einer.

Was die Gemeinschaftsordnung leisten muss

Die Gemeinschaftsordnung ist der Teil der Teilungserklärung, in dem Sie vom gesetzlichen Modell abweichen. § 10 Absatz 1 Satz 2 WEG erlaubt das, soweit nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist. Entscheidend ist § 10 Absatz 3 WEG: Solche Vereinbarungen wirken gegen einen späteren Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Was Sie später mündlich oder per Nebenabrede regeln, bindet den Erwerber der anderen Einheit nicht. Deshalb gehört die inhaltliche Arbeit vor die Beurkundung, nicht danach.

Diese Punkte entschärfen die typischen Konflikte einer Zweiergemeinschaft:

1. Abgrenzung so weit wie zulässig zugunsten des Sondereigentums. Nicht sondereigentumsfähig sind Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, und Anlagen zum gemeinschaftlichen Gebrauch (§ 5 Absatz 2 WEG) — Dach, Fassade, tragende Wände, Geschossdecken. Alles andere lässt sich zuordnen. Seit dem WEMoG können auch Stellplätze und Freiflächen echtes Sondereigentum sein, wenn sie im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sind (§ 3 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 WEG). Für Garten und Terrasse ist das der klarere Weg als ein bloßes Sondernutzungsrecht.
2. Erhaltungslast und Kosten für einseitig genutzte Bauteile. Ohne Regelung trägt jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG). Dann zahlt die Erdgeschosseigentümerin die Hälfte des Dachflächenfensters im Obergeschoss mit. Weisen Sie Erhaltung und Kosten für Bauteile, die nur einer Einheit dienen — eigener Hauseingang, Außentreppe, Kellerabgang, Balkon —, dieser Einheit zu.
3. Eine Öffnungsklausel für unkritische Baumaßnahmen. Nur eine ausdrückliche Regelung, die die Einheiten insoweit wie real geteilte Grundstücke behandelt, befreit vom Beschlusserfordernis des § 20 Absatz 1 WEG. Formulieren Sie sie eng: Maßnahmen im Bereich des eigenen Sondereigentums und der eigenen Freifläche, die weder Tragwerk noch Brandschutz noch das äußere Erscheinungsbild berühren.
4. Einen Mechanismus für den Fall der Uneinigkeit. Zwei Bausteine haben sich bewährt: die Pflicht, auf Verlangen eines Eigentümers einen externen Verwalter zu bestellen, und ein Stichentscheid durch einen neutralen Dritten — etwa einen öffentlich bestellten Sachverständigen — für Streit über Notwendigkeit und Umfang von Erhaltungsmaßnahmen. Beides ist billiger als jede Beschlussersetzungsklage.
5. Einen Vorratsbeschluss zur Einberufung. Ermächtigen Sie in der Gemeinschaftsordnung jeden Eigentümer, die Versammlung einzuberufen, solange kein Verwalter bestellt ist. Das schließt die Lücke des § 24 Absatz 3 WEG.
6. Die Rücklage beziffern. „Angemessen“ ist ein Streitbegriff. Ein fester Betrag je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, verbunden mit einer Anpassungsregel, nimmt dem Thema die Spitze.
7. Zweckbestimmung und Nutzung. Wohnnutzung, Gewerbe, Kurzzeitvermietung, Tierhaltung: Was hier nicht steht, lässt sich später nur mit Zustimmung des anderen Eigentümers ergänzen.
8. Keine Veräußerungsbeschränkung aus Reflex. § 12 WEG erlaubt es, den Verkauf an die Zustimmung des anderen Eigentümers zu binden. Das klingt nach Schutz, erschwert aber Verkauf und Finanzierung spürbar — ohne die Zustimmung ist die Veräußerung schwebend unwirksam (§ 12 Absatz 3 WEG). Nehmen Sie die Klausel nur auf, wenn Sie einen konkreten Grund dafür haben.

Was die Teilung kostet

Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem Geschäftswert, hier dem Wert des aufzuteilenden Grundstücks. Beide Gebühren werden nach Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG berechnet: Die Beurkundung der Teilungserklärung löst eine 1,0-Gebühr nach Nummer 21200 des Kostenverzeichnisses aus, die Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eine 1,0-Gebühr nach Nummer 14112. Die Zahl der Einheiten spielt dabei keine Rolle — der Wert der Immobilie schon.

Position	Grundlage	Beispiel bei 600.000 Euro Verkehrswert
Aufteilungsplan	Planerhonorar, frei vereinbart; hängt davon ab, ob prüffähige Bestandspläne vorliegen	Aufmaß und Zeichnung nach Aufwand
Abgeschlossenheitsbescheinigung	Gebührensatzung des Landes oder der Kommune, bundesweit nicht einheitlich	meist zwei- bis niedriger dreistelliger Betrag
Beurkundung Teilungserklärung	1,0-Gebühr Nr. 21200 KV GNotKG, Tabelle B	1.095 Euro netto zzgl. Umsatzsteuer und Auslagen
Anlegung der Wohnungsgrundbücher	1,0-Gebühr Nr. 14112 KV GNotKG, Tabelle B	1.095 Euro

Bei 500.000 Euro Geschäftswert liegt die jeweilige 1,0-Gebühr nach Tabelle B bei 935 Euro, bei 800.000 Euro bei 1.415 Euro. Für Notar und Grundbuchamt zusammen landen Sie im Beispiel also bei rund 2.400 Euro einschließlich Umsatzsteuer, zuzüglich Planer und Verwaltungsgebühr. Nicht enthalten sind der Umbau selbst, die Nutzungsänderung und die Kosten getrennter Hausanschlüsse. Holen Sie beim Notariat vorab eine Kostenschätzung ein — die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, aber der angesetzte Geschäftswert ist es nicht.

Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und die Zehnjahresfrist

Die Aufteilung als solche kostet keine Grunderwerbsteuer, weil der Eigentümer derselbe bleibt und kein Erwerbsvorgang stattfindet. Steuerpflichtig wird erst die spätere Übertragung einer Einheit. Der Steuersatz ist Ländersache und liegt 2026 zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent unter anderem in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, dem Saarland und Thüringen. Innerhalb der Familie greifen die Befreiungen des § 3 GrEStG: Erwerbe durch den Ehegatten oder Lebenspartner (Nummer 4) und durch Verwandte in gerader Linie, also Kinder und Eltern (Nummer 6), bleiben steuerfrei, ebenso Schenkungen und Erwerbe von Todes wegen (Nummer 2). Nicht erfasst sind Geschwister, Nichten und Neffen sowie nichteheliche Lebensgefährten — dort fällt die volle Steuer an.

Bei der Grundsteuer ändert sich die Struktur: Jedes Wohnungseigentum bildet nach § 244 Absatz 3 Nummer 3 BewG eine eigene wirtschaftliche Einheit. Aus einem Grundsteuerwert und einem Bescheid werden zwei. Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf Grundsteuerwert, Vermögensart oder Grundstücksart auswirken können, sind nach § 228 Absatz 2 BewG binnen drei Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres anzuzeigen; klären Sie den konkreten Weg mit Ihrem Finanzamt, weil die Grundsteuer in mehreren Ländern eigenen Modellen folgt.

Für die einkommensteuerliche Zehnjahresfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG) ist die Aufteilung folgenlos. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 23. August 2011 (Az. IX R 66/10) entschieden, dass die Aufteilung in Wohnungseigentum die Identität des angeschafften und veräußerten Wirtschaftsguts nicht ändert. Die Frist läuft also unverändert ab dem ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt weiter; sie beginnt nicht neu. Wer selbst in einer Einheit wohnt, kann daneben die Ausnahme für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude in Anspruch nehmen.

Ist eine der Wohnungen vermietet, kommen zwei Mieterschutzvorschriften hinzu: Der Mieter hat beim Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und ein Erwerber kann sich auf Eigenbedarf erst drei Jahre nach der Veräußerung berufen; in Gebieten mit angespannter Wohnungslage verlängern Landesverordnungen diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). Der Genehmigungsvorbehalt für Umwandlungen nach § 250 BauGB, verlängert bis Ende 2030, greift dagegen erst oberhalb von fünf Wohnungen im Gebäude — für ein Zweifamilienhaus also nicht.

Wann sich der Aufwand lohnt und womit Sie anfangen

Wirtschaftlich trägt sich die Teilung über drei Effekte. Erstens der Käuferkreis: Zwei Wohnungen zu je 90 Quadratmetern finden mehr Interessenten und mehr Finanzierungen als ein Haus mit 180. Zweitens die Beleihung — jede Einheit hat ein eigenes Grundbuchblatt und eine eigene Abteilung III, sodass die Tochter ihre Wohnung finanzieren kann, ohne dass die Bank Zugriff auf die Wohnung der Eltern erhält. Drittens die Nachfolge: Ein einzeln übertragbares Objekt macht Teilungsanordnungen, Vermächtnisse und Schenkungen zu Lebzeiten überhaupt erst umsetzbar und nimmt der Erbengemeinschaft das Druckmittel der Teilungsversteigerung. Dagegen stehen die laufende Bindung an einen zweiten Eigentümer, der Verwaltungsaufwand und die faktische Unumkehrbarkeit.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, ist die Reihenfolge wichtiger als das Tempo. Sehen Sie zuerst die Bauakte beim Bauordnungsamt ein und klären Sie im Vorgespräch mit der Bauaufsicht, ob die Nutzung als Zweifamilienhaus genehmigungsfähig ist — diese Frage entscheidet über das ganze Vorhaben und ist von der Abgeschlossenheit unabhängig. Beauftragen Sie dann Aufmaß und Aufteilungsplan, beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung und lassen Sie sich vom Notariat einen Entwurf der Teilungserklärung schicken. Nehmen Sie sich für die Gemeinschaftsordnung mehr Zeit als für alles andere; wenn Ihre Einheit später verkauft oder vererbt wird, lässt sie sich nur noch mit Zustimmung des dann Berechtigten ändern. Nach der Eintragung folgen die erste Eigentümerversammlung mit Wirtschaftsplan und Rücklagenbeschluss, die Umstellung der Gebäudeversicherung auf die Gemeinschaft und die Meldung an das Finanzamt. Für die Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung ist anwaltlicher Rat der günstigste Teil des ganzen Vorhabens.