Altersgerecht umbauen: Zugang und Bad zuerst, Treppenlift zuletzt

Meist ist es kein Gutachten, das den Umbau auslöst, sondern ein Sturz auf den drei Stufen zur Haustür oder der Moment, in dem der Einstieg in die Badewanne nicht mehr allein gelingt. Dann steht plötzlich eine Liste im Raum: Lift, Bad, Türen, Rampe, Notruf. Und ein Budget, das für alles zusammen nicht reicht.

Die Reihenfolge entscheidet dann mehr als die Summe. Die Evaluation des KfW-Programms „Altersgerecht Umbauen“ durch das Institut Wohnen und Umwelt zählte für 2018 rund 586.000 barrierereduzierte Wohnungen in Deutschland – bei knapp drei Millionen Haushalten mit Mobilitätseinschränkungen. Die Lücke wird nicht durch Neubau geschlossen, sondern Haus für Haus, meist mit begrenzten Mitteln. Umso wichtiger ist die Frage, welcher Euro am meisten trägt.

Welche Maßnahme wie viele Probleme auf einmal löst

Zwei Eingriffe verändern den Alltag grundlegend, weil sie ganze Wegeketten freimachen statt einzelner Punkte.

Der erste ist der schwellenlose Zugang – vom Stellplatz oder Gehweg bis in den Wohnraum, ohne Stufe, ohne Kante an der Haustür, ohne Absatz zur Terrasse. Er entscheidet, ob jemand mit Rollator oder nach einer Hüft-OP das Haus überhaupt noch selbstständig verlässt, ob Besuch hereinkommt, ob ein Pflegedienst arbeiten kann und ob im Notfall eine Trage durchpasst.

Der zweite ist das bodengleiche Bad im Erdgeschoss. Es löst Waschen, Toilettengang und Sturzrisiko gleichzeitig – und es ist der Raum, an dem die häusliche Pflege scheitert, wenn er zu klein oder zu verwinkelt ist. In den KfW-Förderdaten der Jahre 2014 bis 2018 entfielen 68 Prozent aller geförderten Wohneinheiten auf Maßnahmen an Sanitärräumen; kein anderes Paket kam auch nur in die Nähe.

Erst danach folgt, was oft zuerst gedacht wird. Ein Treppenlift löst genau ein Problem: die Treppe. Er hilft nicht am Hauseingang, nicht im Bad, nicht bei zu schmalen Türen – und er kostet häufig mehr als Zugang und Bad zusammen, wenn die Treppe gewendelt ist. Sinnvoll wird er dort, wo Schlafen und Bad nicht ins Erdgeschoss verlegt werden können.

Ganz unten in der Kostenliste, aber weit oben in der Wirkung stehen die kleinen Dinge: Haltegriffe an Wanne, WC und Hauseingang, Bewegungsmelder im Flur, hellere Leuchten auf der Treppe, kontrastierende Kanten an der ersten und letzten Stufe, ein befestigter Teppich. Sie kosten dreistellig und verhindern genau die Stürze, die den Rest der Liste auslösen.

Maßnahme	Typische Spanne (brutto, mit Montage)	Was sie löst	Was die Spanne treibt
Haltegriffe, Beleuchtung, Kontrastmarkierungen	30–800 €	Sturzrisiko an den Schlüsselstellen	Anzahl, Elektroarbeiten
Schwelle an Haus-, Terrassen- oder Balkontür beseitigen	500–2.500 € je Tür	Weg nach draußen, Terrasse	Abdichtung, Entwässerung, Türtyp
Innentür auf 80–90 cm verbreitern	500–2.500 € je Tür	Bad und Schlafzimmer erreichbar	tragende Wand, Elektro, Bodenanschluss
Feste Rampe oder Geländeanpassung am Eingang	2.000–8.000 €	kompletter Zugang zum Haus	Höhenunterschied, Platz, Fundament
Badewanne raus, bodengleiche Dusche rein	4.000–8.000 €	Körperpflege, Sturzrisiko	Abdichtung, Gefälle, Leitungsverzug
Bad vollständig barrierearm, 6–8 m²	ab rund 3.500 € je m²	Pflege im eigenen Haus möglich	Grundriss, Rohre, Fliesenqualität
Sitzlift, gerade Treppe	4.000–9.000 €	ein Geschosswechsel	Länge, Neu- oder Gebrauchtanlage
Sitzlift, gewendelte Treppe	8.000–15.000 €	ein Geschosswechsel	Sonderanfertigung der Schiene
Plattform- oder Hublift für den Rollstuhl	ab 9.000 bzw. 10.000 €	Höhenunterschied mit Rollstuhl	Hubhöhe, innen oder außen

Die Spannen sind Marktpreise aus Anbieter- und Beratungsübersichten für Deutschland, Stand Frühjahr 2026, keine amtliche Statistik. Belastbar wird die Zahl erst durch zwei Angebote von Fachbetrieben, die den Bestand gesehen haben.

Die Maße aus DIN 18040-2 – und wann sie wirklich gelten

DIN 18040-2 („Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen – Teil 2: Wohnungen“, Ausgabe September 2011) beschreibt zwei Stufen: die Grundanforderung „barrierefrei nutzbar“ und die schärferen, mit R gekennzeichneten Anforderungen für die Rollstuhlnutzung. Für den Umbau im Bestand sind vor allem diese Werte relevant:

• Türen innerhalb der Wohnung: lichte Durchgangsbreite mindestens 80 cm, Höhe mindestens 205 cm; mit R mindestens 90 cm. Wohnungseingangstüren brauchen 90 cm.
• Schwellen: untere Türanschläge und Schwellen sind nicht zulässig. Sind sie technisch unabdingbar, dürfen sie höchstens 2 cm hoch sein.
• Bewegungsfläche: in jedem Raum mindestens einmal 120 × 120 cm zum Drehen und Wenden, mit R 150 × 150 cm. Flure innerhalb der Wohnung mindestens 120 cm nutzbare Breite.
• Sanitärraum: vor WC, Waschtisch, Wanne und im Duschplatz jeweils 120 × 120 cm, mit R 150 × 150 cm; die Flächen dürfen sich überlagern.
• Duschplatz: niveaugleich zum übrigen Boden, Absenkung höchstens 2 cm, Übergänge möglichst als geneigte Fläche, rutschhemmender Belag.
• Rampen: höchstens 6 Prozent Neigung, keine Querneigung, mindestens 120 cm nutzbare Laufbreite, ein einzelner Lauf höchstens 600 cm, danach ein Zwischenpodest von mindestens 150 cm, dazu 150 × 150 cm Bewegungsfläche am Anfang und am Ende.

Wichtig für die Erwartung: Die Norm gilt unmittelbar für den Neubau, und dort auch nur, soweit ein Bundesland sie über die Technischen Baubestimmungen eingeführt hat. Wer im eigenen Bestandshaus auf eigene Rechnung umbaut, ist an sie nicht gebunden. Verbindlich wird sie über den Umweg der Förderung: als Bedingung einzelner Programme und – ausdrücklich – bei der Entnahme von Riester-Kapital. Der praktische Wert der Zahlen liegt woanders. Sie sind der Prüfstein dafür, ob der geplante Umbau in fünf Jahren noch trägt, wenn aus dem Rollator ein Rollstuhl geworden ist.

Was das konkret bedeutet, zeigt der Hauseingang. Drei Stufen zu je 15 cm ergeben 45 cm Höhenunterschied. Bei 6 Prozent Neigung braucht die Rampe 750 cm Lauflänge. Weil ein Lauf nur 600 cm lang sein darf, kommt ein Zwischenpodest von 150 cm dazu, an beiden Enden je 150 cm Bewegungsfläche: rund 12 Meter bei 1,20 Meter Breite, gerade geführt. Auf den meisten Vorgärten ist das nicht unterzubringen. Die ehrlichen Alternativen heißen dann Geländemodellierung mit langer, flacher Zuwegung, seitlicher Zweiteingang oder Hublift – nicht eine steilere Rampe, die im Winter zur Rutschbahn wird.

Der Zuschuss der Pflegekasse: 4.180 Euro je Maßnahme

Der wichtigste Zuschuss steht in § 40 Abs. 4 SGB XI. Die Pflegekassen können Zuschüsse für Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes gewähren, wenn dadurch die häusliche Pflege ermöglicht oder erheblich erleichtert oder eine möglichst selbstständige Lebensführung wiederhergestellt wird. Die Eckwerte:

• 4.180 Euro je Maßnahme. Der Betrag hängt nicht vom Pflegegrad ab – bei Pflegegrad 1 gilt derselbe Höchstbetrag wie bei Pflegegrad 5.
• Mehrere Pflegebedürftige in einer gemeinsamen Wohnung: je 4.180 Euro. Ein Ehepaar mit je einem Pflegegrad kommt so auf 8.360 Euro für dasselbe Bad.
• 16.720 Euro Gesamtbetrag je Maßnahme. Bei mehr als vier Anspruchsberechtigten wird dieser Betrag anteilig auf die Versicherungsträger aufgeteilt.

Entscheidend ist das Wort „Maßnahme“. Gemeint ist nicht das einzelne Bauteil, sondern das Bündel, das zum Zeitpunkt der Antragstellung für den bestehenden Bedarf nötig ist. Wer Dusche, Türverbreiterung und Rampe nacheinander in drei Anträgen einreicht, schöpft den Betrag nicht dreimal aus, sondern riskiert, dass die späteren Anträge als Teil derselben Maßnahme gewertet werden. Umgekehrt kann ein zweiter Zuschuss gewährt werden, wenn sich die Pflegesituation später so verändert, dass neue Umbauten nötig werden – so beschreibt es das Bundesgesundheitsministerium.

Der Ablauf ist eng getaktet und duldet keine Abkürzung: kostenlose Wohnberatung einschalten, mindestens ein Angebot eines Fachbetriebs einholen, Antrag mit Kostenvoranschlag und Begründung einreichen, den schriftlichen Bescheid abwarten, erst dann beauftragen. Die Pflegekasse muss laut § 40 Abs. 7 SGB XI innerhalb von drei Wochen entscheiden, bei Beteiligung des Medizinischen Dienstes innerhalb von fünf Wochen; nennt sie keinen hinreichenden Grund für eine Verzögerung, gilt die Leistung nach Fristablauf als genehmigt.

Vom Umbauzuschuss zu trennen ist der Hausnotruf. Er läuft als technisches Pflegehilfsmittel nach § 40 Abs. 1 SGB XI, wird also monatlich bezuschusst und zehrt den Umbautopf nicht auf.

KfW 2026: Der Zuschuss ist zu, der Kredit ist offen

Der Investitionszuschuss 455-B war im Frühjahr 2026 kurz zurück. Am 8. April startete die Antragstellung mit 50 Millionen Euro Bundesmitteln neu, mit 10 Prozent der förderfähigen Kosten (höchstens 2.500 Euro) für Einzelmaßnahmen und 12,5 Prozent (höchstens 6.250 Euro) für den Standard „Altersgerechtes Haus“. Das Geld war schnell weg. Die KfW stellt seither fest, dass die Fördermittel ausgeschöpft sind und keine Anträge mehr gestellt werden können; eine Wiederaufnahme sei möglich, falls der Bund 2027 erneut Mittel bereitstellt. Wer 2026 auf diesen Zuschuss kalkuliert, kalkuliert mit Geld, das es nicht gibt. Die Hintergründe stehen in unserem Bericht zum Förderstopp beim KfW-Zuschuss 455-B.

Offen bleibt der Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“: bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit, für Eigentümerinnen und Mieter, unabhängig vom Alter und ohne Pflegegrad. Gefördert werden Wege zum Gebäude, Eingangsbereich, Überwindung von Niveauunterschieden, Anpassung der Raumgeometrie, Sanitärräume, Orientierung und Kommunikation sowie Einbruchschutz. Laut Konditionenübersicht der KfW vom 4. September 2026 liegt der effektive Jahreszins je nach Laufzeit und Zinsbindung zwischen 3,01 Prozent (10 Jahre Laufzeit, 2 tilgungsfreie Jahre, 5 Jahre Zinsbindung) und 3,96 Prozent (endfällige Variante über 10 Jahre). Laufzeiten von 4 bis 30 Jahren sind möglich, mit bis zu fünf tilgungsfreien Anlaufjahren. Der Antrag läuft über die Hausbank, nicht direkt bei der KfW, und muss vor Vorhabenbeginn gestellt sein.

Für wen lohnt das? Für alle, die den Umbau ohnehin finanzieren müssten – der Zinsvorteil und die tilgungsfreien Jahre entlasten die ersten Raten spürbar. Wer die Summe aus Rücklagen zahlen kann, gewinnt durch den Kredit wenig und verliert dafür die Steuerermäßigung nach § 35a EStG, wie der nächste Abschnitt zeigt.

Land, Kommune, Riester – und die Steuer als letzte Bank

Unterhalb der Bundesebene gibt es Geld, das viele nie prüfen, weil es nicht bundesweit beworben wird.

Hamburg fördert über die IFB Hamburg den barrierefreien Umbau selbstgenutzten Wohneigentums seit dem 1. Januar 2026 mit Zuschüssen zwischen 3.000 und 20.000 Euro für einzelne Maßnahmen, gebunden an Einkommensgrenzen, die um höchstens 100 Prozent über denen der Hamburger Wohnraumförderung liegen dürfen. Kombination mit KfW-Darlehen ist ausdrücklich vorgesehen. In Nordrhein-Westfalen läuft die Landesförderung nicht über die Bank, sondern über die Bewilligungsbehörde der Stadt oder des Kreises: Darlehen bis 220.000 Euro mit Tilgungsnachlass von bis zu 50 Prozent, mit Einkommensgrenzen. Daneben bietet die NRW.BANK ein Darlehen bis 150.000 Euro über die Hausbank, ohne diese Grenzen. Vergleichbare Programme führen fast alle Länder; hinzu kommen kommunale Töpfe und Wohnberatungsstellen, die Anträge kostenlos begleiten. Ein Anruf bei der Kommune vor der ersten Unterschrift ist billiger als jede spätere Nachverhandlung.

Eine oft übersehene Quelle ist angespartes Riester-Kapital. Nach § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG darf es für den barrierereduzierenden Umbau der selbst genutzten Wohnung entnommen werden – mindestens 6.000 Euro, wenn der Umbau innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung oder Herstellung erfolgt, sonst mindestens 20.000 Euro. Mindestens die Hälfte des entnommenen Betrags muss in Maßnahmen fließen, die den Vorgaben der DIN 18040-2 entsprechen, soweit baulich möglich. Hier wird die Norm also tatsächlich zur Bedingung.

Bleibt am Ende die Steuer. Nach § 35a Abs. 3 EStG ermäßigt sich die Einkommensteuer um 20 Prozent der Aufwendungen für Handwerkerleistungen, höchstens um 1.200 Euro im Jahr. Drei Einschränkungen entscheiden über den Erfolg: Begünstigt sind nur Arbeitskosten, nicht das Material – die Rechnung muss beides getrennt ausweisen. Es braucht eine Rechnung und eine Überweisung auf das Konto des Betriebs; Barzahlung ist tödlich. Und § 35a Abs. 3 Satz 2 EStG schließt öffentlich geförderte Maßnahmen aus, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Der Pflegekassenzuschuss und der KfW-Kredit 159 fallen darunter. Wer beides will, muss trennen: Für die geförderte Dusche gibt es keine Steuerermäßigung, für die nicht geförderte Türverbreiterung im Obergeschoss schon.

War der Umbau medizinisch veranlasst, kommt § 33 EStG in Betracht. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 22. Oktober 2009 (VI R 7/09) entschieden, dass Aufwendungen für den behindertengerechten Umbau eines Hauses außergewöhnliche Belastungen sein können, wenn die Zwangsläufigkeit so stark im Vordergrund steht, dass der erlangte Gegenwert zurücktritt. Abziehbar ist nur der Teil oberhalb der zumutbaren Belastung, die je nach Einkünften, Familienstand und Kinderzahl zwischen 1 und 7 Prozent des Gesamtbetrags der Einkünfte liegt. Der Rest ist nicht verloren: Nach der Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 5. Juni 2014, VI R 12/12) kann der wegen der zumutbaren Belastung nicht berücksichtigte Anteil über § 35a EStG geltend gemacht werden. Ob der Abzug im Einzelfall trägt, hängt an Attest, Zeitpunkt und Umfang – das prüft ein Steuerberater, keine Ratgeberseite.

Die Reihenfolge, die Geld rettet

1. Pflegegrad klären und eine Wohnberatungsstelle einschalten, bevor irgendein Handwerker ins Haus kommt. Die Beratung ist in der Regel kostenlos und kennt die Programme des eigenen Landes.
2. Das Maßnahmenbündel als Ganzes definieren – Zugang, Bad, Türen, Licht – und nicht in Einzelanträge zerlegen.
3. Zwei Angebote einholen, mit getrennt ausgewiesenen Arbeits- und Materialkosten. Diese Trennung entscheidet später über die Steuerermäßigung.
4. Alle Anträge stellen: Pflegekasse, Land oder Kommune, KfW über die Hausbank. Planungs- und Beratungsleistungen gelten nicht als Vorhabenbeginn, die Unterschrift unter den Bau- oder Lieferauftrag schon.
5. Bescheide abwarten. Ein unterschriebener Auftrag vor dem Bescheid kostet die gesamte Förderung, nicht nur einen Teil.
6. Erst dann beauftragen, ausschließlich unbar zahlen und alle Rechnungen mindestens zwei Jahre aufbewahren.

Wer statt eines Umbaus über einen Grundrisswechsel mit der jüngeren Generation nachdenkt, findet die dafür nötigen Fragen – Abgeschlossenheit, Nutzungsrechte, Steuerfolgen – in einem eigenen Beitrag zum Mehrgenerationenwohnen; sie folgen anderen Regeln als die hier beschriebene Anpassung des Bestands.