Einliegerwohnung im eigenen Haus: Die Genehmigung hängt an der Nutzungsänderung, nicht an der Wand

Der Anlass ist meistens konkret: Ein Elternteil soll ins Haus ziehen, das Dachgeschoss steht seit dem Auszug der Kinder leer, oder die Rente soll durch eine Mieteinnahme ergänzt werden. Bautechnisch sieht das überschaubar aus — eine Trennwand, ein zweites Bad, eine Küchenzeile, vielleicht eine zusätzliche Tür nach draußen.

Diese Einschätzung ist der teuerste Irrtum beim Thema Einliegerwohnung. Rechtlich entsteht hier keine umgebaute Kammer, sondern eine zweite Wohnung — und damit ändert sich die Nutzung des ganzen Gebäudes. An dieser Änderung hängen Prüfungen, die mit dem Handwerk nichts zu tun haben: ob das Grundstück eine weitere Wohneinheit überhaupt verträgt, ob ein Stellplatz nachzuweisen ist, wie zwei Haushalte im Brandfall ins Freie kommen. Wer damit erst nach dem Estrich zur Bauaufsicht geht, verhandelt aus der denkbar schlechtesten Position.

Genehmigt wird die neue Nutzung, nicht der Umbau

Nach § 29 Absatz 1 BauGB gelten die §§ 30 bis 37 für Vorhaben, die „die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben“. Die Nutzungsänderung steht dort gleichrangig neben dem Neubau; ob viel oder wenig gemauert wird, spielt für die Zulässigkeit keine Rolle.

Bauordnungsrechtlich gilt dasselbe. § 59 Absatz 1 der Musterbauordnung (MBO) stellt Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung unter Genehmigungsvorbehalt. Die Ausnahme in § 61 Absatz 2 MBO ist enger, als sie klingt: Verfahrensfrei ist eine Nutzungsänderung nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige. Daran scheitert die Einliegerwohnung fast immer, denn mit der zweiten Wohnung kommen andere Anforderungen ins Spiel — Stellplatznachweis, Rettungswege für zwei Haushalte, Schallschutz zwischen fremden Nutzern, oft auch die im Bebauungsplan festgesetzte Wohnungszahl.

Die zweite Erleichterung, die Genehmigungsfreistellung nach § 62 MBO, greift nur unter vier Bedingungen gleichzeitig: qualifizierter Bebauungsplan nach § 30 Absatz 1 BauGB, kein Widerspruch zu dessen Festsetzungen, gesicherte Erschließung, und die Gemeinde verlangt kein Genehmigungsverfahren.

Ein Vorbehalt gilt durchgehend: Bauordnungsrecht ist Landesrecht. Die MBO ist ein Muster ohne eigene Geltung; die Landesbauordnungen folgen ihr in der Systematik, weichen im Detail aber voneinander ab — besonders bei Verfahrensfreiheit, Stellplatzpflicht und Rettungswegen. Maßgeblich ist die Bauordnung Ihres Landes. Und § 59 Absatz 2 MBO stellt klar: Auch wo kein Verfahren nötig ist, müssen die materiellen Anforderungen eingehalten werden. Verfahrensfreiheit ist keine Erlaubnis, sondern nur der Verzicht auf eine Vorabprüfung.

Ob die zweite Wohnung planungsrechtlich zulässig ist, steht oft im Bebauungsplan

Hier entscheidet sich das Vorhaben, bevor der erste Handwerker angerufen wird. Liegt das Haus im Bereich eines Bebauungsplans, richtet sich die Zulässigkeit nach § 30 BauGB, also nach dessen Festsetzungen. Und § 9 Absatz 1 Nummer 6 BauGB erlaubt der Gemeinde ausdrücklich, „die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden“ festzusetzen — nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sowohl als absolute Zahl je Gebäude als auch als Verhältniszahl bezogen auf die Grundstücksfläche (Urteil vom 8. Oktober 1998, 4 C 1.97).

Steht dort „je Wohngebäude höchstens eine Wohnung“, ist die Einliegerwohnung ohne Befreiung nach § 31 Absatz 2 BauGB unzulässig. Eine Befreiung darf die Grundzüge der Planung nicht berühren — und gerade die Wohnungszahl ist häufig der Kern des Planungskonzepts, weil die Gemeinde damit die Siedlungsdichte steuert.

Im unbeplanten Innenbereich sieht es günstiger aus. § 34 Absatz 1 BauGB verlangt, dass sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche einfügt — die Zahl der Wohnungen gehört nicht zu diesen Merkmalen. Eine zweite Einheit im bestehenden Haus ist dort meist unproblematisch, solange die Erschließung gesichert bleibt.

Stellplatz, Rettungsweg und Belichtung: die harten Prüfpunkte

Der Stellplatznachweis richtet sich vollständig nach Landesrecht und kommunaler Satzung. In Baden-Württemberg verlangt § 37 Absatz 1 der Landesbauordnung für jede Wohnung einen geeigneten Stellplatz; andere Länder haben die Pflicht abgeschwächt, einzelne Kommunen sie in gut erschlossenen Lagen gestrichen. Nach § 49 Absatz 1 MBO sind die notwendigen Stellplätze auf dem Baugrundstück oder in zumutbarer Entfernung herzustellen; wo das nicht geht, kommt eine Ablösung durch Geldbetrag an die Gemeinde in Betracht. Klären Sie Zahl und möglichen Ablösebetrag früh — das ist eine vierstellige Position, die in keinem Handwerkerangebot auftaucht.

Der zweite Rettungsweg nach § 33 MBO wird dagegen unterschätzt. Für jede Nutzungseinheit mit mindestens einem Aufenthaltsraum müssen in jedem Geschoss zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein. Liegt die Wohnung nicht zu ebener Erde, führt der erste über eine notwendige Treppe; der zweite kann eine weitere Treppe sein oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle. Ein Dachgeschoss braucht also ein anleiterbares Fenster ausreichender Größe und eine Aufstellfläche, die die Feuerwehr erreicht. Liegt die Brüstungsoberkante höher als acht Meter über dem Gelände, setzt § 33 Absatz 3 MBO voraus, dass die Feuerwehr über Hubrettungsfahrzeuge verfügt — im ländlichen Raum keine Selbstverständlichkeit. Beim Kellerausbau ist der Lichtschacht selten ein zweiter Rettungsweg.

Erfreulicher ist die Gebäudeklasse. Nach § 2 Absatz 3 MBO bleibt ein Haus bis sieben Meter Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten von zusammen nicht mehr als 400 Quadratmetern in Gebäudeklasse 1 oder 2. Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung erfüllt das fast immer — und daran hängen mehrere ausdrückliche Ausnahmen:

Anforderung	Regel in der MBO	Beim Wohngebäude der Gebäudeklasse 1 oder 2
Feuerwiderstandsfähige Trennwand zwischen den Einheiten	§ 29 Absatz 2 Nummer 1	Absatz 6 nimmt Wohngebäude dieser Klassen ausdrücklich aus
Notwendiger Treppenraum	§ 35 Absatz 1	Nach Satz 3 Nummer 1 nicht erforderlich
Lichte Raumhöhe von 2,40 Metern	§ 47 Absatz 1 Satz 1	Satz 2 nimmt diese Wohngebäude und den Dachraum aus
Barrierefrei erreichbare Wohnungen	§ 50 Absatz 1	Erst bei mehr als zwei Wohnungen im Gebäude
Abstellraum je Wohnung	§ 48 Absatz 2	Nur in den Gebäudeklassen 3 bis 5

Vorsicht bei der Raumhöhe: Mehrere Landesbauordnungen weichen ab und verlangen auch im Einfamilienhaus ein Mindestmaß. Prüfen Sie den Landestext, bevor Sie ein Souterrain mit 2,25 Metern einplanen.

Ohne Ausnahme gilt dagegen die Belichtung. § 47 Absatz 2 MBO verlangt für Aufenthaltsräume Fenster mit einem Rohbaumaß von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche; ein 20 Quadratmeter großer Wohnraum braucht also 2,5 Quadratmeter Fensteröffnung. Im Keller und in tiefen Dachräumen wird daran aus dem geplanten Wohnraum baurechtlich ein Abstellraum.

Abstandsflächen kommen nur ins Spiel, wenn Sie außen etwas verändern — eine Außentreppe als zweiter Rettungsweg, eine Gaube, ein Anbau. § 6 Absatz 5 MBO setzt ihre Tiefe auf 0,4 H an, mindestens drei Meter, auch das mit erheblichen Abweichungen im Landesrecht.

Schallschutz entsteht nicht mit der Wand, sondern mit dem fremden Nutzer

Die DIN 4109-1:2018-01 formuliert ihre Mindestanforderungen ausdrücklich für Bauteile zwischen fremden Nutzungseinheiten. Zieht die Mutter ein und bleibt es derselbe Haushalt, entsteht keine fremde Nutzungseinheit; die Werte der Tabelle 2 greifen dann nicht. Wird an Dritte vermietet, greifen sie vollständig: Wohnungstrennwände mit einem bewerteten Schalldämm-Maß von mindestens 53 Dezibel, Wohnungstrenndecken mit mindestens 54 Dezibel und einem bewerteten Norm-Trittschallpegel von höchstens 50 Dezibel.

Diese Weiche verschiebt sich fast immer im Nachhinein: Der Bereich wird für die Eltern gebaut, sechs Jahre später vermietet — und dann muss die Decke ein Niveau erfüllen, für das sie nie ausgelegt war. Eine Bestandsholzbalkendecke oder ein Estrich ohne Trennschicht hält die 50 Dezibel praktisch nie ein, und die Nachrüstung bedeutet einen neuen Deckenaufbau mit veränderten Aufbauhöhen, also Anpassungen an Türen, Treppenantritt und Sanitäranschlüssen. Wer die spätere Vermietung nicht sicher ausschließen kann, plant deshalb gleich nach den Werten für fremde Nutzungseinheiten. In welcher Fassung die Norm bauaufsichtlich eingeführt ist, ergibt sich aus der Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen des jeweiligen Landes. Für die vollständige Aufteilung des Hauses in zwei rechtlich selbständige Einheiten gelten weitergehende Anforderungen; sie behandelt der Beitrag Haus in zwei Wohneinheiten teilen.

Küche, Bad, Zähler: was gefordert ist und was nur klug ist

Bauordnungsrechtlich ist die Liste kurz. § 48 MBO verlangt für jede Wohnung eine Küche oder Kochnische — fensterlos zulässig bei wirksamer Lüftung — sowie ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette. Mehr steht dort nicht: Ein eigener Außenzugang, Abgeschlossenheit im Sinne des Wohnungseigentumsrechts oder getrennte Zähler sind bauordnungsrechtlich nicht gefordert.

Sie werden aber aus anderen Richtungen gefordert. Wer die Einheit in eine Förderung einbringen will, muss die Definition der KfW erfüllen: in sich abgeschlossene, dauerhaft zu Wohnzwecken bestimmte Räume, die die Führung eines Haushalts ermöglichen — mit eigenem abschließbarem Zugang, Zimmer, Küche oder Kochnische und Bad mit WC. Beim Strom empfiehlt sich ein eigener Zählerplatz je Einheit; die Anmeldung beim Messstellenbetreiber braucht Vorlauf und gehört nicht in die Woche vor dem Einzug.

Bei der Wärme gibt es eine wenig bekannte Besonderheit. Nach § 2 der Heizkostenverordnung gehen deren Vorschriften rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor — außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Genau das ist die klassische Einliegerwohnungskonstellation: Hier dürfen Vermieter und Mieter die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten abweichend vereinbaren, etwa nach Wohnfläche statt nach erfasstem Verbrauch. Das erspart die Erfassungsgeräte, verlangt aber eine klare schriftliche Regelung im Mietvertrag. Sobald eine dritte Wohnung entsteht oder Sie selbst ausziehen, entfällt die Ausnahme.

Energetisch greift beim Ausbau bislang unbeheizter Räume § 39 des seit dem 23. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetzes, das an die Stelle des Gebäudeenergiegesetzes getreten ist: Der auf die Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust der neu hinzukommenden beheizten Räume darf bei Wohngebäuden das 1,2-fache des Referenzwerts nicht überschreiten. Ab mehr als 50 Quadratmetern zusammenhängender Nutzfläche kommen die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz hinzu — bei einem Dachgeschossausbau nach Süden keine Formalie.

Förderung greift selten, die Steuer fast immer

Die Erwartung, für zusätzlichen Wohnraum gebe es reichlich Geld, hält der Prüfung nicht stand. Das KfW-Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (Version 10.1, Juli 2026) unterscheidet genau: Entsteht die Wohneinheit ausschließlich im Ausbau vormals unbeheizter Räume, ist sie nur über die Einzelmaßnahmenförderung förderfähig und zählt in der Effizienzhaus-Förderung nicht mit. Wird vorhandene beheizte Fläche einbezogen — der Regelfall beim Abtrennen eines Teils des bewohnten Erdgeschosses —, gilt das Vorhaben als Sanierung und die Einheit zählt beim Förderhöchstbetrag mit.

Das seit Juli 2026 laufende Zuschussprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ (KfW 266) fördert 30 Prozent der Kosten bis zu 30.000 Euro je neuer Wohneinheit, betrifft aber nur Gebäude und Gebäudeteile, die bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt wurden: für eine ehemalige Praxis im eigenen Haus denkbar, für die Abtrennung von Wohnfläche nicht. Anträge sind bis zum 31. Dezember 2026 möglich. Die soziale Wohnraumförderung der Länder scheidet meist an der Projektgröße aus — Nordrhein-Westfalen fördert Mietwohnraum erst ab vier geförderten Wohnungen und bindet Miete und Belegung bis zu 30 Jahre.

Auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG klingt attraktiver, als sie im Bestand ist. Sie erlaubt vier Jahre lang bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur linearen Abschreibung, für neue Wohnungen auf Grundlage eines Bauantrags bis zum 30. September 2029. Die Hürde steht in Absatz 2: Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Für ein Bestandsgebäude ist das kaum erreichbar.

Was bleibt, ist die reguläre Abschreibung — und die setzt Vermietung voraus. Die Umbauaufwendungen sind regelmäßig Herstellungskosten; aus 90.000 Euro werden bei 3 Prozent jährlich 2.700 Euro Abschreibung. Haben Sie das Haus vor weniger als drei Jahren gekauft, prüfen Sie zusätzlich § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung netto 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden auch die sonst sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen zu Herstellungskosten. Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten bleiben ausgenommen.

Vermieten Sie an Angehörige, entscheidet § 21 Absatz 2 EStG über den Werbungskostenabzug — hier für 60 Quadratmeter bei ortsüblichen 9,50 Euro je Quadratmeter, also 570 Euro monatlich:

Vereinbarte Miete	Anteil an der ortsüblichen Miete	Folge
380 Euro	66,7 Prozent	Bei auf Dauer angelegter Vermietung voll entgeltlich, Werbungskosten vollständig abziehbar
340 Euro	59,6 Prozent	Zwischen den Schwellen; die Finanzverwaltung prüft die Einkünfteerzielungsabsicht im Einzelfall
270 Euro	47,4 Prozent	Unter 50 Prozent, Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil

Die ortsübliche Miete müssen Sie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses belegen können: Mietspiegel, vergleichbare Angebote mit Datum und eine Aufstellung der mitvermieteten Ausstattung gehören in die Akte. Ob eine Konstellation zwischen 50 und 66 Prozent trägt, ist Einzelfallfrage und gehört vor Vertragsschluss in eine steuerliche Beratung.

Grundsteuer und Versicherung ziehen nach

Beides wird regelmäßig vergessen. Nach § 228 Absatz 2 BewG sind Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf Grundsteuerwert oder Grundstücksart auswirken, auf den Beginn des Folgejahres anzuzeigen; die Frist beträgt drei Monate ab Ablauf des Jahres, in dem die Änderung eingetreten ist. Aus einem Einfamilienhaus nach § 249 Absatz 2 BewG wird ein Zweifamilienhaus nach Absatz 3, und der Rohertrag ergibt sich nach § 254 BewG aus den nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr gestaffelten Nettokaltmieten der Anlage 39 — beides zusammen hebt den Wert. In den Ländern mit eigenem Modell (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) gelten abweichende Bemessungsgrundlagen und Fristen.

Die Wohngebäudeversicherung braucht dieselbe Meldung: Nach § 23 VVG darf der Versicherungsnehmer ohne Einwilligung des Versicherers keine Gefahrerhöhung vornehmen und muss eine eingetretene unverzüglich anzeigen. Unabhängig davon ist die Wohnfläche in der gleitenden Neuwertversicherung ein Tarifierungsmerkmal: Wächst sie durch den Ausbau unbemerkt, kann der Unterversicherungsverzicht entfallen — was erst im Schadenfall auffällt.

Womit Sie anfangen

Drei Schritte, in dieser Reihenfolge, bevor Sie ein Angebot einholen. Erstens: den Auszug aus dem Bebauungsplan mit den textlichen Festsetzungen bei der Gemeinde anfordern und gezielt nach der Wohnungszahl suchen. Zweitens: eine Bauvoranfrage stellen — der Vorbescheid klärt die Zulässigkeit der zweiten Wohneinheit verbindlich, bevor Planungskosten entstehen, und beantwortet die Stellplatzfrage. Drittens: einen Entwurfsverfasser mit einer Rettungsweg- und Belichtungsprüfung des konkreten Geschosses beauftragen; sie entscheidet, ob aus dem Raum ein Aufenthaltsraum werden darf.

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 5. September 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Anforderungen an Verfahren, Stellplätze, Rettungswege und Raumhöhen ergeben sich aus dem Landesrecht und der Auskunft der örtlichen Bauaufsicht.