Mehrere Generationen unter einem Dach: Die Weichen stellt das Grundbuch, nicht der Grundriss

Der Anlass ist selten juristisch. Das Haus ist zu groß geworden, oben steht seit Jahren ein leeres Kinderzimmer, und die Tochter sucht mit ihrer Familie etwas Bezahlbares. Man redet über Bad, Treppe und einen zweiten Eingang und einigt sich mündlich darauf, dass jeder trägt, was er nutzt. Offen bleibt fast immer die eine Frage, die alles Weitere bestimmt: In welcher Rechtsform sollen zwei Haushalte dasselbe Gebäude besitzen?

Sie steht deshalb am Anfang, weil sie sich später nur teuer korrigieren lässt. Jede Änderung der Eigentumslage geht durch den Notar, kostet Grundbuchgebühren und kann Schenkungsteuer auslösen. Vor allem bestimmt sie drei Dinge, an die im Umbaujahr niemand denkt: wer der Bank haftet, wer bei Zerwürfnis aussteigen kann und was von der Konstruktion übrig bleibt, wenn ein Pflegefall, eine Trennung oder eine Insolvenz dazwischenkommt. Drei Wege stehen zur Wahl — und sie unterscheiden sich genau dort.

Drei Konstruktionen, drei völlig verschiedene Ernstfälle

	Bruchteilsmiteigentum	Aufteilung nach WEG	Wohnrecht oder Nießbrauch
Grundbuch	ein Blatt, Quoten in Abteilung I	je Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch	ein Eigentümer, Recht in Abteilung II
Umbauentscheidung	nur einvernehmlich	jede Seite in ihrem Sondereigentum allein	allein der Eigentümer
Kredit	Grundschuld auf dem Ganzen, alle unterschreiben	jede Einheit einzeln beleihbar	Recht im Vorrang blockiert die Beleihung
Erbfall	der Anteil fällt in den Nachlass	die Einheit fällt in den Nachlass	das Recht erlischt mit dem Tod
Ausstieg im Streit	Teilungsversteigerung des Hauses	Verkauf der eigenen Einheit	kein Ausstieg, nur Verzicht
Laufender Aufwand	gering	Beschlüsse, Wirtschaftsplan, Abrechnung	gering

Die Tabelle ist keine Rangfolge. Welcher Weg trägt, hängt davon ab, welchen dieser Ernstfälle Sie am wenigsten aushalten wollen — und davon, ob das Gebäude überhaupt zwei abgeschlossene Wohnungen hergibt.

Ein Grundbuchblatt für alle: Miteigentum nach Bruchteilen

Steht das Eigentum an einer Sache mehreren nach Bruchteilen zu, gelten die §§ 1009 bis 1011 BGB (§ 1008 BGB), daneben das Recht der Bruchteilsgemeinschaft in den §§ 741 ff. BGB. Im Grundbuch erscheinen dann zwei oder mehr Namen mit Quoten — ein Halb, ein Drittel —, aber keine Wohnung: Rechtlich gehört niemandem das Obergeschoss, jedem gehört ein rechnerischer Anteil am ganzen Haus.

Das prägt den Alltag. Verwaltung und Benutzung werden nach § 745 Absatz 1 BGB mit Stimmenmehrheit beschlossen, gerechnet nach der Größe der Anteile — bei zwei Beteiligten zu je der Hälfte gibt es keine Mehrheit, sondern nur Einigung oder Stillstand. Eine wesentliche Veränderung kann ohnehin niemand beschließen (§ 745 Absatz 3 Satz 1 BGB); der Dachgeschossausbau braucht Zustimmung, nicht Stimmen. Die Lasten trägt nach § 748 BGB jeder nach dem Verhältnis seines Anteils: Wer unten wohnt, schuldet die Hälfte der neuen Heizung auch dann, wenn die Wärme oben ankommt. Abbedingen lässt sich das, aber nur ausdrücklich.

Belasten lässt sich ein einzelner Miteigentumsanteil durchaus (§ 1114 BGB), nur nimmt eine Bank ihn ungern als Sicherheit, weil sie ihn im Verwertungsfall allein über die Teilungsversteigerung zu Geld macht. Die übliche Grundschuld auf dem gesamten Grundstück ist eine Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand und geht nur gemeinschaftlich (§ 747 Satz 2 BGB). Praktisch heißt das: Wer hier baut, unterschreibt gemeinsam — und haftet gemeinsam, auch für den Ausbau, den er selbst nie betreten wird.

Der Ausstieg lässt sich nicht wirksam verschließen

Entscheidend ist § 749 Absatz 1 BGB: Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Ein bewohntes Haus lässt sich nicht in Natur teilen, also erfolgt die Aufhebung bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Absatz 1 Satz 1 BGB) — die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG. Sie richtet sich gegen das Gebäude, in dem beide Familien wohnen, und sie setzt keinen Schuldtitel voraus.

Ausschließen lässt sich dieses Recht nur begrenzt. Eine entsprechende Vereinbarung wirkt zwar für und gegen Sondernachfolger (§ 751 Satz 1 BGB), gegen den Erwerber eines Anteils aber nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Absatz 1 BGB). Eine Abrede allein in der Urkunde reicht dafür nicht. Und selbst die eingetragene Vereinbarung hat drei Löcher: Bei einem wichtigen Grund kann die Aufhebung trotzdem verlangt werden (§ 749 Absatz 2 Satz 1 BGB), jede weitergehende Beschränkung ist nichtig (§ 749 Absatz 3 BGB), und ein Gläubiger, der den Anteil gepfändet hat, kann die Aufhebung ohne Rücksicht auf die Vereinbarung betreiben, sofern sein Titel nicht bloß vorläufig vollstreckbar ist (§ 751 Satz 2 BGB).

Zwei Grundbücher: die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Sind bereits mehrere Miteigentümer eingetragen, können sie sich das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung durch Vertrag einräumen (§ 3 Absatz 1 WEG); gehört das Haus noch einer Person allein, teilt sie es einseitig durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG). Ablauf, Kosten und Inhalt der Gemeinschaftsordnung behandelt unser Text zum Haus in zwei Wohneinheiten teilen.

Für die Familienentscheidung zählt das Ergebnis: Aus einem Rechtsobjekt werden zwei. Jede Einheit bekommt ein eigenes Wohnungsgrundbuch, ist einzeln beleihbar, einzeln veräußerbar und fällt im Erbfall einzeln in den Nachlass. Die Tochter finanziert ihren Ausbau über ihre Einheit, ohne dass die Eltern mit ihrem Vermögen dahinterstehen. Ein Zerwürfnis führt dann nicht mehr zur Versteigerung des Hauses, sondern schlimmstenfalls zum Verkauf einer Wohnung an eine fremde Partei.

Bezahlt wird das mit Dauerverwaltung: Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht ein Verband — Beschlüsse, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung —, auch wenn nur zwei Einheiten und eine Familie beteiligt sind. Die einmal festgelegte Gemeinschaftsordnung ändern Sie später nur einvernehmlich.

Ohne abgeschlossene zweite Wohnung geht dieser Weg nicht

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Absatz 3 WEG), und das Grundbuchamt legt die Wohnungsgrundbücher nur gegen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung an (§ 7 Absatz 4 WEG). Damit hängt die Konstruktion an einer Bau-, nicht an einer Rechtsfrage: Aus dem Einfamilienhaus muss ein Gebäude mit zwei Wohnungen werden — eigener abschließbarer Zugang, eigene Küche, eigenes Bad. Das ist eine Nutzungsänderung, die geprüft wird, auch wenn keine tragende Wand fällt. Welche Anforderungen dabei aufwachen — die im Bebauungsplan festgesetzte Wohnungszahl, Stellplätze, der zweite Rettungsweg, der Schallschutz zwischen fremden Nutzungseinheiten —, steht im Beitrag zur Einliegerwohnung im eigenen Haus.

Einer bleibt Eigentümer, die andere Generation bekommt ein Recht

Der dritte Weg verzichtet auf geteiltes Eigentum. Das Haus geht ganz auf ein Kind über, und die Eltern behalten sich ein dingliches Recht vor: das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, das ausschließlich das eigene Bewohnen sichert, oder den Nießbrauch nach § 1030 BGB, der zusätzlich erlaubt, die Nutzungen zu ziehen und damit auch zu vermieten. Beide stehen in Abteilung II des Grundbuchs und sind in eigenen Texten behandelt: Wohnrecht bei der Übertragung und Nießbrauch bei der Hausschenkung.

Aus Sicht der Familie ist das keine Gleichordnung, sondern eine Übergabe mit Rückbehalt: Nur eine Seite ist Eigentümerin, entscheidet über Umbauten, haftet der Bank und profitiert von der Wertsteigerung. Die andere hat Sicherheit im Wohnen und sonst nichts. Solange die Richtung stimmt — die ältere Generation gibt ab, die jüngere übernimmt —, trägt das gut. Dreht sie sich um, wird es heikel: Zieht ein Kind mit einem Wohnungsrecht ins Elternhaus und baut das Dachgeschoss auf eigene Kosten aus, investiert es in fremdes Eigentum. Ohne ausdrückliche Wertersatzklausel bleibt der Ausbau bei den Eltern und fällt später in deren Nachlass, den sich womöglich Geschwister teilen.

Hinzu kommt: Ein vorrangig eingetragenes Nutzungsrecht übersteht die Zwangsversteigerung und macht das Haus für die junge Generation praktisch unbeleihbar. Ruht auf dem Grundstück noch eine Grundschuld, gehört das Gespräch mit dem Kreditinstitut vor den Notartermin, nicht danach (Grundschuld und Bankzustimmung bei der Übertragung).

Was die Übertragung an die Kinder steuerlich kostet

Sobald Eigentum oder ein Anteil unentgeltlich auf die nächste Generation übergeht, ist das eine Schenkung. Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert, nicht der Kaufpreis von 1994. Der Freibetrag beträgt nach § 16 Absatz 1 Nummer 2 ErbStG 400.000 Euro je Kind — und er gilt im Verhältnis zu jedem Elternteil gesondert.

Ein Rechenbeispiel: Ein selbst genutztes Haus wird mit 640.000 Euro bewertet. Gehört es beiden Eltern je zur Hälfte und geht ganz an die Tochter, überträgt jeder Elternteil 320.000 Euro. Beide Erwerbe bleiben unter dem Freibetrag, es fällt keine Schenkungsteuer an. Gehört dasselbe Haus dagegen allein dem Vater, entsteht ein steuerpflichtiger Erwerb von 240.000 Euro; in Steuerklasse I liegt der Satz für Werte bis 300.000 Euro bei 11 Prozent (§ 19 Absatz 1 ErbStG), also 26.400 Euro. Gleiches Haus, gleiche Familie, gleicher Zeitpunkt — der Unterschied liegt allein in der Eigentumsverteilung davor.

Der naheliegende Ausweg, zunächst die Hälfte auf die Ehefrau zu übertragen und dann gemeinsam weiterzuschenken, ist beim selbst bewohnten Familienheim nach § 13 Absatz 1 Nummer 4a ErbStG ohne Wertgrenze steuerfrei möglich. Anerkannt wird eine solche Kette aber nur, wenn die zwischengeschaltete Person tatsächlich frei über ihren Anteil verfügen kann; ist die Weitergabe in derselben Urkunde vorgezeichnet, rechnet die Finanzverwaltung sie als direkte Zuwendung. Das ist Einzelfallbeurteilung und gehört vor die Beurkundung auf den Tisch eines Steuerberaters.

Freibeträge verbrauchen sich außerdem nicht endgültig. Nach § 14 Absatz 1 Satz 1 ErbStG werden mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet; danach steht der volle Betrag erneut zur Verfügung. Wer mit Mitte fünfzig anfängt, kann die Übergabe deshalb in zwei Schritten fahren — etwa zuerst einen Miteigentumsanteil von 40 Prozent, zehn Jahre später den Rest. Die Frist läuft ab dem Tag der Zuwendung, nicht ab dem Jahreswechsel. Stirbt der Übergeber vor Ablauf der zehn Jahre, greift dieselbe Zusammenrechnung im Erbfall. Die Rechenwege im Detail stehen im Text zu Schenkungsteuer und Freibeträgen.

Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung auf Kinder nicht an: Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind nach § 3 Nummer 2 GrEStG befreit, der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie nach § 3 Nummer 6 GrEStG. Zwischen Geschwistern gilt die gerade Linie allerdings nicht: Kauft die Tochter später den Miteigentumsanteil ihres Bruders, ist das grunderwerbsteuerpflichtig — und eine Schenkung unter Auflage unterliegt dort nach § 3 Nummer 2 Satz 2 GrEStG der Steuer, soweit die Auflage bei der Schenkungsteuer abziehbar ist.

Wenn innerhalb der Familie Miete fließt

Zahlt die jüngere Generation etwas, hängt die steuerliche Behandlung daran, ob zwei getrennte Wohnungen und ein ernst gemeintes Mietverhältnis vorliegen. Bei unentgeltlicher Überlassung gibt es keine Einkünfte und folglich keinen Werbungskostenabzug: Abschreibung und Reparaturen wirken sich nicht aus. Wird vermietet, staffelt § 21 Absatz 2 EStG die Folgen. Unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; nur der entgeltliche trägt Werbungskosten. Ab 66 Prozent gilt die auf Dauer angelegte Vermietung als voll entgeltlich, der Abzug bleibt ungekürzt. Dazwischen verlangt die Finanzverwaltung eine Totalüberschussprognose: Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug, sonst wird aufgeteilt.

Verglichen wird mit der ortsüblichen Miete einschließlich der umlagefähigen Betriebskosten. Bei einer ortsüblichen Warmmiete von 900 Euro liegt die Schwelle bei 594 Euro. Wer 550 Euro vereinbart, landet bei rund 61 Prozent und damit in der Prognosezone — 50 Euro mehr im Monat ersparen die Diskussion mit dem Finanzamt. Vorausgesetzt bleibt, dass die Miete tatsächlich gezahlt wird und der Vertrag einem Fremdvergleich standhält; eine lose Beteiligung an den Nebenkosten ist keine Miete.

Pflegefall, Trennung, Insolvenz: die drei Fälle, die niemand einplant

Pflege. Ein Umzug ins Heim beendet weder ein Wohnungsrecht noch einen Nießbrauch, verschafft der berechtigten Person ohne Vertragsregelung aber auch keinen Anspruch auf Miete oder Ausgleich. Wer eine Pflegeverpflichtung in die Urkunde aufnimmt, sollte sie begrenzen — auf das, was Laien leisten können, und mit einer ausdrücklichen Regelung für den Fall, dass es nicht mehr geht (Pflegeverpflichtung bei der Schenkung). Finanziell drohen zwei Zugriffe. Verarmt der Schenker, kann er das Geschenk herausverlangen, soweit er seinen Unterhalt nicht bestreiten kann (§ 528 BGB); ausgeschlossen ist das, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Leistung zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Absatz 1 BGB), und der Sozialhilfeträger kann den Anspruch auf sich überleiten. Der Elternunterhalt selbst ist dagegen entschärft: Nach § 94 Absatz 1a SGB XII geht er nur über, wenn das jährliche Gesamteinkommen des Kindes 100.000 Euro übersteigt. Welche Umbauten den Verbleib im Haus tragen, steht im Text zum altersgerechten Umbau.

Trennung. Steht ein Schwiegerkind als Miteigentümer im Grundbuch, wird sein Anteil bei einer Scheidung zum Verhandlungsgegenstand, und § 749 Absatz 1 BGB legt ihm den Hebel der Teilungsversteigerung in die Hand. § 180 Absatz 3 ZVG erlaubt Ehegatten immerhin, das Verfahren zum Schutz eines gemeinsamen Kindes mehrfach einstweilen einstellen zu lassen — Absatz 4 zieht die Grenze bei insgesamt fünf Jahren. Wer dieses Risiko meiden will, überträgt Anteile nur an das eigene Kind und sichert die Rückabwicklung über ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufs- oder Ankaufsrecht mit festem Bewertungsverfahren.

Insolvenz. Gerät ein Beteiligter in die Insolvenz, findet die Auseinandersetzung der Bruchteilsgemeinschaft außerhalb des Verfahrens statt (§ 84 Absatz 1 InsO) — und eine Vereinbarung, die die Aufhebung ausschließt, wirkt im Verfahren nicht (§ 84 Absatz 2 InsO). So weit muss es nicht einmal kommen: Ein Gläubiger mit endgültig vollstreckbarem Titel, der den Anteil gepfändet hat, kann die Aufhebung nach § 751 Satz 2 BGB unabhängig von jeder Absprache verlangen. Bei aufgeteiltem Wohnungseigentum trifft dieselbe Vollstreckung nur die betroffene Einheit; das Haus als Ganzes bleibt außen vor. Das ist, nüchtern betrachtet, das stärkste Argument für den Aufwand einer Teilung.

Was vor dem Notartermin feststehen sollte

1. Den Wert kennen. Ohne belastbaren Grundbesitzwert lässt sich nicht beurteilen, ob die Freibeträge reichen und ob zwei Zuwendungen im Abstand von zehn Jahren sinnvoll sind.
2. Die baurechtliche Weiche stellen. Ob eine zweite Wohneinheit zulässig ist, entscheidet über die WEG-Variante. Diese Auskunft holen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde ein, bevor Verträge entworfen werden.
3. Mit der Bank sprechen. Bestehende Grundschulden, Rangfragen und die künftige Darlehensnehmerschaft entscheiden häufiger über die Konstruktion als der juristische Wunsch.
4. Die Kostenverteilung ausformulieren. § 748 BGB verteilt nach Anteilen; sinnvoller sind getrennte Zähler und eine Umlage nach Fläche und Verbrauch. Bei Bruchteilsmiteigentum gehört diese Regelung samt Ausstiegsbeschränkung ins Grundbuch (§ 1010 Absatz 1 BGB), sonst bindet sie keinen Rechtsnachfolger.
5. Den Ausstieg regeln. Ankaufsrecht, Bewertungsverfahren und Zahlungsfristen — schriftlich, bevor jemand einen Grund hat, sie zu brauchen.
6. Investitionen zuordnen. Wer baut, ohne Eigentümer zu sein, braucht eine Wertersatzklausel mit Bewertungsmaßstab und zeitlicher Abschmelzung.

Diese sechs Punkte klären den Rahmen, nicht den Einzelfall: Welche Konstruktion trägt, hängt an Werten, Vorbelastungen und Familienverhältnissen, und die Beurkundung ersetzt weder steuerliche noch rechtliche Beratung. Was sie ersetzt, ist die Hoffnung, dass sich das später schon regeln lässt.