BGH kippt die Drei-Angebote-Regel: Was Eigentümergemeinschaften jetzt beschließen dürfen

Wer in einer Eigentümergemeinschaft ein Dach, ein Fenster oder eine Vordachverglasung reparieren lassen wollte, hörte bisher oft denselben Satz: Ohne drei Vergleichsangebote wird der Beschluss angefochten. Der Bundesgerichtshof hat diese Faustregel mit Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) verworfen. Wohnungseigentümer sind vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Das Gericht gibt aber vor, woran künftig gemessen wird.

Der Fall: vier Standardaufträge für 9.740 Euro

Geklagt hatten Mitglieder einer Mehrhausanlage. In der Eigentümerversammlung im September 2023 hatte die Mehrheit vier Erhaltungsmaßnahmen beschlossen, jeweils ohne Vergleichsangebot:

Top	Maßnahme	Preis laut BGH
11	Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit	4.091,22 €
12	Vordachverglasung an einem Haus, zuzüglich Malerarbeiten	1.564,61 €
13	Vordachverglasung an einem anderen Haus, zuzüglich Malerarbeiten	1.145,00 €
14	Austausch eines weiteren Fensters in einer Wohneinheit	2.939,30 €

Zusammen sind das 9.740,13 Euro (Summe der vier Preise, gerundet auf den Cent), im Schnitt 2.435,03 Euro je Auftrag. Die Mehrheit begründete den Verzicht auf weitere Angebote damit, dass die Gemeinschaft mit der beauftragten Glaserei seit Jahrzehnten zur „vollsten Zufriedenheit“ zusammenarbeite und mit der Malerfirma bereits positive Erfahrungen gemacht habe.

Das Amtsgericht Wuppertal wies die Anfechtungsklage ab. Das Landgericht Düsseldorf erklärte dagegen den Beschluss zu Top 11 für ungültig. Der BGH stellte das Urteil des Amtsgerichts wieder her: Alle vier Beschlüsse blieben wirksam.

Was der BGH stattdessen verlangt

Auch nach dem Urteil muss ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen. Vergleichsangebote sind dafür geeignet, aber nicht zwingend. Dem Gesetz, so der V. Zivilsenat, lasse sich weder eine Pflicht ab einer Bagatellgrenze noch die Forderung nach mindestens drei Angeboten entnehmen. Eine solche schematische Betrachtung werde der Vielgestaltigkeit von Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und beschränke das Ermessen der Eigentümer zu stark.

Der Maßstab lautet: Reichen die vorhandenen Informationen, gemessen an Art und Dringlichkeit der Maßnahme und den weiteren Umständen, aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung? Im Kern soll die Gemeinschaft eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten. Rechtsgrundlage ist die ordnungsmäßige Verwaltung nach § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG.

Wann ein einzelnes Angebot genügen kann

Der BGH nennt mehrere Umstände, die gegen zusätzliche Angebote oder weitere Informationen sprechen können:

Umstand	Einordnung nach der Pressemitteilung
Kleinauftrag mit geringem Volumen	Eigentümer können oft selbst beurteilen, ob ihnen die Maßnahme den Preis wert ist; zuerst prüft der Verwalter Eignung und Wirtschaftlichkeit
Größere Maßnahme	Beratung durch Architekten oder Bausachverständige kann als Tatsachengrundlage genügen
Dringlichkeit	Kann gegen eine längere Angebotseinholung sprechen
Fehlende ortsnahe Handwerker	Kann ebenfalls gegen weitere Angebote sprechen
„Bekannt und bewährt“	Sorgfalt, Termintreue, qualifiziertes Personal und zügige Mängelbeseitigung können Eigentümer bei einem bekannten Betrieb besser einschätzen; Ortskenntnis spart Einarbeitung

Die Aufzählung ist keine Freikarte: Sie beschreibt Gründe, die im Einzelfall ausreichen können. Für den entschiedenen Fall sah der BGH mehrere unterschiedliche Standardmaßnahmen in verschiedenen Bereichen der Anlage, bei denen bekannte und mit der Anlage vertraute Handwerker beauftragt werden konnten.

Wo eine Anfechtung weiterhin möglich bleibt

Das Urteil schließt Anfechtungsklagen nicht aus, es verschiebt den Angriffspunkt. Ein Beschluss kann trotz fehlender Vergleichsangebote ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Das ist nach dem BGH ein eigenständiger Beschlussmangel. Der Anfechtungskläger muss ihn darlegen und beweisen, und zwar innerhalb der Anfechtungsfrist.

Diese Frist ist knapp: Nach § 45 WEG ist die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen. Im entschiedenen Fall hatten die Kläger allein „keine Vergleichsangebote“ gerügt und die Ungeeignetheit oder Überteuerung nicht rechtzeitig geltend gemacht. Wie Sie Fristen und Erfolgsaussichten sortieren, steht im Ratgeber zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen.

Was Eigentümer und Beiräte daraus machen sollten

Das Urteil erleichtert den Alltag, verlangt aber weiter Sorgfalt. Aus der Begründung lassen sich vier praktische Punkte ableiten (eigene Schlussfolgerung, keine Vorgabe des BGH):

1. Grundlage dokumentieren. Steht im Protokoll, warum das Angebot ausreicht (Dringlichkeit, Erfahrung mit dem Betrieb, Prüfung durch den Verwalter), lässt sich der Beschluss später leichter verteidigen. Wie Sie Beschlüsse sauber vorbereiten, zeigt der Beitrag Eigentümerbeschluss vorbereiten.
2. Nach Volumen staffeln. Für ein Fenster reicht oft ein geprüftes Angebot. Bei einem sechsstelligen Fassaden- oder Dachprojekt sprechen Umfang und Risiko für Fachplaner oder mehrere Angebote, auch wenn das Gesetz sie nicht vorschreibt.
3. Preis-Plausibilität prüfen. Wer selbst Angebote zusammenstellt, findet im Leitfaden Handwerkerangebote vergleichen die Prüfpunkte, die auch hier zählen: Leistungsumfang, Materialqualität, Nebenkosten.
4. Rücklage im Blick behalten. Wie hoch die Maßnahme die Erhaltungsrücklage belastet, sollte vor dem Beschluss feststehen.

Für die Kostenverteilung gilt weiterhin die eigene Rechtsprechung, etwa das BGH-Urteil zur Verteilung der Heizungskosten in der WEG vom 24. April 2026.

Einordnung und Grenzen

Die Pressemitteilung fasst die Entscheidung zusammen; den Volltext (V ZR 7/25) stellt der BGH als PDF bereit. Dieser Beitrag stützt sich auf die Pressemitteilung, die Gesetzestexte sowie die Berichte von Legal Tribune Online und IVD. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Ob die Informationslage in Ihrer Gemeinschaft für einen Beschluss genügt, hängt vom konkreten Vorhaben ab.