BGH verhandelt am 4. Dezember: Zahlt die WEG, wenn Gemeinschaftseigentum Ihre Wohnung beschädigt?

Ob die Eigentümergemeinschaft zahlen muss, wenn ein defektes Gemeinschaftsteil Ihre Wohnung beschädigt, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Der Bundesgerichtshof verhandelt die Frage am 4. Dezember 2026 um 9:00 Uhr im Verfahren V ZR 259/25. Stand der Pressemitteilung Nr. 183/2026 vom 1. Oktober 2026: Es gibt kein Urteil, und die Mitteilung nennt keinen Verkündungstermin. Planen Sie deshalb bis zur Entscheidung nicht mit einem Zahlungsanspruch gegen die Gemeinschaft, sondern mit Ihrer Versicherung und mit sauber gesicherten Belegen.

Betroffen sind alle Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum durch Gemeinschaftseigentum Schaden nehmen kann: durch Rohrbruch in der Steigleitung, ein undichtes Dach, eine defekte Hebeanlage oder Rückstau aus dem gemeinschaftlichen Abwassernetz. Besonders hoch ist das Risiko für Vermieter, weil neben der Reparatur auch Mietausfall und Unterbringungskosten entstehen.

Der Fall: Abwasser in der vermieteten Erdgeschosswohnung

Die Klägerin ist Eigentümerin einer vermieteten Erdgeschosswohnung. Nach einem Starkregen im Jahr 2021 fiel eine im Gemeinschaftseigentum stehende Rücklaufpumpe der Abwasserhebeanlage aus. Mit Fäkalien verunreinigtes Abwasser drang in die Wohnung, sie war vorübergehend unbewohnbar.

Die Klägerin verlangt von der Gemeinschaft Ausgleich für Mietausfall, Umzugskosten, die Unterbringung der Mieter und Mietnebenkosten, teils aus eigenem, teils aus abgetretenem Recht ihrer Mieter. Beide Vorinstanzen gaben ihr nicht Recht.

Stufe	Gericht und Aktenzeichen	Datum	Ergebnis
1. Instanz	Amtsgericht Mönchengladbach, 36 C 157/23	07.05.2025	Klage abgewiesen
2. Instanz	Landgericht Düsseldorf, 19 S 35/25	28.11.2025	Berufung zurückgewiesen, Revision zugelassen
Revision	Bundesgerichtshof, V ZR 259/25	04.12.2026, 9:00 Uhr	Verhandlung, Entscheidung offen

Die Streitfrage: Was § 14 Abs. 3 WEG hergibt

§ 14 Abs. 3 WEG lautet: „Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.“ Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 ist umstritten, ob diese Vorschrift auch greift, wenn ein Mangel am Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt.

Das Landgericht Düsseldorf verneint das. Es stützt sich auf die Rechtsprechung vor der Reform: Bei einer von gemeinschaftlichem Eigentum ausgehenden rechtswidrigen Einwirkung habe der Sondereigentümer danach keinen Ausgleichsanspruch gehabt, und der Gesetzgeber habe daran nichts ändern wollen. Solche Schäden fielen deshalb allein dem Sondereigentümer zur Last. Einen verschuldensabhängigen Anspruch prüfte das Gericht nicht weiter, weil es keine Pflichtverletzung des Verwalters sah.

Die Klägerin hält dagegen: § 14 Abs. 3 WEG sei nun ein Aufopferungsanspruch mit erheblich weiterem Anwendungsbereich und erfasse sämtliche Einwirkungen. Hilfsweise beruft sie sich auf § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog, den verschuldensunabhängigen Ausgleich aus dem Nachbarrecht.

Anspruchsweg	Voraussetzung	Stand
Schadensersatz wegen Pflichtverletzung	Pflichtverletzung (zum Beispiel versäumte Wartung) und Verschulden	Im Fall vom Landgericht verneint, mangels Pflichtverletzung des Verwalters
Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG	Zu duldende Einwirkung über das zumutbare Maß, kein Verschulden nötig	Streitig, Gegenstand der BGH-Verhandlung
Ausgleich nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog	Wie im Nachbarrecht, ohne Verschulden	Hilfsargument der Klägerin, Gegenstand der BGH-Verhandlung
Eigene Versicherung	Versicherte Gefahr nach Police	Unabhängig vom Verfahren

Wer heute welchen Schaden tragen kann

Diese Zuordnung ist eine Orientierung nach dem heutigen Stand, kein Ersatz für die Prüfung Ihrer Police und Ihres Einzelfalls.

Schadensposten	Naheliegender Kostenträger	Was Sie prüfen
Reparatur der defekten Gemeinschaftsanlage (Pumpe, Leitung, Dach)	Gemeinschaft, finanziert über Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage	Ob die Verwaltung die Reparatur beauftragt hat
Gebäudeschäden in Ihrer Wohnung (Putz, Estrich, Bodenaufbau)	Wohngebäudeversicherung, die in der Regel die Gemeinschaft für das ganze Haus abschließt	Versicherte Gefahr, Selbstbeteiligung, ob Rückstau und Starkregen mitversichert sind
Möbel, Kleidung, Technik	Eigene Hausratversicherung	Elementar- und Rückstaubaustein
Mietausfall, Umzug, Unterbringung der Mieter	Offen: Kern der BGH-Frage; ersatzweise Mietausfall-Baustein der Gebäudeversicherung	Police, Entschädigungsdauer, Wartezeiten
Schäden durch nachweislich versäumte Wartung	Gemeinschaft oder Verwaltung bei Pflichtverletzung	Wartungsprotokolle, Beschlüsse, Verwaltervertrag

Mieter dürfen bei Unbewohnbarkeit die Miete mindern (§ 536 BGB). Den Einnahmeausfall trägt zunächst der vermietende Eigentümer. Genau diesen Posten wollte die Klägerin von der Gemeinschaft ersetzt bekommen. Wie Gebäude- und Rückstauversicherung zusammenspielen, erklären die Beiträge zur Elementarschadenversicherung und zum Leitungswasserschaden.

Was Sie jetzt tun sollten

1. Schaden sofort schriftlich melden. Informieren Sie die Verwaltung und verlangen Sie die Beseitigung der Ursache. Sie haben Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 18 Abs. 2 WEG).
2. Versicherungen einschalten. Die Verwaltung meldet den Gebäudeschaden, Sie melden Hausrat und gegebenenfalls Elementarschäden. Prüfen Sie Meldefristen in den Bedingungen. Wie Sie den Schaden belegen, steht im Beitrag Schaden am Haus dokumentieren.
3. Unterlagen anfordern. Nach § 18 Abs. 4 WEG können Sie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, etwa in Wartungsverträge, Prüfprotokolle und Beschlüsse zur Anlage. Sie zeigen, ob eine Pflichtverletzung vorliegt.
4. Jeden Kostenposten belegen. Sammeln Sie Rechnungen für Trocknung, Hotel, Umzug und Reinigung, dazu Mietminderungsschreiben der Mieter und die Mietverträge.
5. Ansprüche schriftlich anmelden und Fristen notieren. Für Schadensersatzansprüche gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren, die am Jahresende nach Entstehung und Kenntnis beginnt (§§ 195, 199 BGB). Das Verfahren beim BGH hemmt Ihre eigene Verjährung nicht. Eine Hemmung bewirken nur Verhandlungen oder eine eigene Klage (§§ 203, 204 BGB).
6. Vorsorge in der Gemeinschaft anstoßen. Lassen Sie Hebeanlagen, Rückstauklappen und Steigleitungen regelmäßig warten und halten Sie den Plan im Protokoll fest. Das senkt das Risiko und verbessert Ihre Beweislage, falls doch etwas passiert. Hintergrund: Erhaltung oder bauliche Veränderung in der WEG.

Was die Entscheidung bedeuten kann

Ausgang	Folge für den geschädigten Eigentümer	Folge für die Gemeinschaft
BGH bejaht einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG	Geldanspruch auch ohne Verschulden	Zahlung wirtschaftlich durch alle Eigentümer; Deckung durch Gemeinschaftsversicherungen hängt vom Vertrag ab
BGH verneint einen Ausgleich	Schaden bleibt ohne Verschulden und Versicherung beim Eigentümer	Kein verschuldensunabhängiges Haftungsrisiko
BGH hebt auf und verweist zurück	Weitere Tatsachenfeststellung nötig, Klärung dauert länger	Offen bis zur neuen Entscheidung

Welcher dieser Wege eintritt, lässt sich vor der Verhandlung nicht seriös vorhersagen. Die Pressemitteilung gibt nur den Streitstand wieder. Ob Ihr Fall rechtlich trägt, hängt an Ursache, Verschulden, Police und Vertrag, und im Streitfall an einer anwaltlichen Prüfung. Wie Verwalter und Beirat die Wartung kontrollieren, beschreibt der Beitrag zu Verwaltervertrag und Beirat.