Unterversicherung nach Anbau oder Sanierung: Warum Teilschäden nach § 75 VVG gekürzt werden

Ein neues Staffelgeschoss auf dem Dach, ein großzügiger Wintergarten im Erdgeschoss oder der Einbau einer hochwertigen Fußbodenheizung samt Wärmepumpe: Bauliche Modernisierungen steigern nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den Wiederherstellungswert eines Wohnhauses erheblich. Was viele Hauseigentümer vergessen: Bleibt die Wohngebäudeversicherung während oder nach den Arbeiten unverändert, gerät das Gebäude in eine gefährliche Unterversicherung.

Kommt es dann zu einem Brand, einem Sturmschaden oder einem geplatzten Wasserrohr, kürzt der Versicherer die Auszahlung drastisch – und zwar nicht nur beim Totalverlust, sondern bei jedem noch so kleinen Teilschaden.

Die Kürzungsformel nach § 75 VVG: Gefahr auch bei Teilschäden

Das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) regelt in § 75 unmissverständlich, was geschieht, wenn die vereinbarte Versicherungssumme niedriger ist als der tatsächliche Versicherungswert (Neuwert zur Wiedererrichtung des Gebäudes in gleicher Art und Güte zum Schadenszeitpunkt):

$$\text{Entschädigungsleistung} = \text{Tatsächlicher Schaden} \times \frac{\text{Versicherungssumme}}{\text{Tatsächlicher Versicherungswert}}$$

Ein weit verbreiteter Irrtum besagt, dass eine Unterversicherung erst dann zum Tragen kommt, wenn das gesamte Haus bis auf die Grundmauern niederbrennt. Das Gegenteil ist der Fall: Der Versicherer kürzt jeden Teilschaden um genau denselben Prozentsatz, zu dem das Gebäude unterversichert ist.

Rechenbeispiel	Ursprünglicher Zustand	Nach Sanierung & Anbau (nicht gemeldet)	Auswirkung im Schadensfall
Wohnfläche	130 m²	170 m² (+ 40 m² Anbau)	Fläche um 31 % vergrößert
Versicherungswert (Neuwert)	400.000 Euro	500.000 Euro	Wertsteigerung um 100.000 Euro
In der Police erfasste Summe	400.000 Euro	400.000 Euro (alt belassen)	Unterversicherung: 20 % (Deckungsquote 0,80)
Brandschaden am Dachstuhl	–	Schadenhöhe: 80.000 Euro	Entschädigung: $80.000 \times \frac{400.000}{500.000} =$ 64.000 Euro
Finanzielle Deckungslücke	–	–	16.000 Euro Eigenanteil

Im obigen Fall bleibt der Eigentümer auf 16.000 Euro Sanierungskosten sitzen – Geld, das er aus eigener Tasche aufbringen muss, obwohl der Brandschaden mit 80.000 Euro weit unter der vereinbarten Versicherungssumme von 400.000 Euro lag.

Die Falle beim Unterversicherungsverzicht

Viele moderne Wohngebäude-Policen werben prominent mit dem Klauselzusatz „Unterversicherungsverzicht“. Wer diesen Baustein im Vertrag hat, wiegt sich oft in trügerischer Sicherheit.

In den Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (VGB) gilt der Verzicht jedoch ausnahmslos an Bedingungen geknüpft:

1. Wohnflächenmodell: Die Versicherung verzichtet nur dann auf die Einrede der Unterversicherung, wenn die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) im Antrag exakt angegeben wurde. Schaffen Sie durch den Ausbau des Dachbodens oder einen Anbau neue Wohnfläche und melden diese nicht unverzüglich nach, erlischt der Unterversicherungsverzicht rückwirkend.
2. Wert-1914-Modell: Wurde das Gebäude über den fiktiven Wert 1914 (Gleitender Neuwert) eingestuft, gleicht der jährliche Anpassungsfaktor zwar die allgemeine Baupreisinflation aus, nicht jedoch bauliche Erweiterungen oder nachträglich eingebaute Luxusausstattungen wie Saunen, Kaminöfen oder Designerbäder.

Welche Pflichten und Deckungsbausteine beim Abschluss oder Wechsel einer Police sonst noch wichtig sind, zeigt der Fachüberblick Wohngebäudeversicherung: Leistungen und Vertrag prüfen.

Anzeigepflicht während der Bauphase: Gefahrenerhöhung nach § 57 VVG

Nicht erst die fertige Wohnfläche muss gemeldet werden. Bereits die Bauphase selbst stellt versicherungsrechtlich eine sogenannte Gefahrenerhöhung nach § 57 VVG dar:

• Erhöhte Brandgefahr: Heißarbeiten (z. B. Schweißen von Bitumenbahnen bei Flachdächern oder Löten von Kupferrohren) vervielfachen das Brandrisiko.
• Sturm- und Wasserschäden: Ein abgedecktes Dach oder provisorisch mit Planen gesicherte Wände sind anfällig für Starkregen und Sturmböen.
• Einbruchdiebstahl durch Baugerüste: Steht monatelang ein Fassadengerüst am Haus, erleichtert dies Einbrechern den Einstieg in Obergeschosse.

Informieren Sie Ihren Wohngebäude- und Hausratversicherer vor Beginn umfangreicher Baumaßnahmen schriftlich über Dauer, Art der Arbeiten und eventuelle Rüstungen. Die meisten Gesellschaften verlangen dafür keinen Mehrbeitrag, bestätigen den Versicherungsschutz aber schriftlich. Unterlassen Sie die Meldung, kann der Versicherer im Schadensfall wegen grob fahrlässiger Verletzung der Anzeigepflicht leistungsfrei sein.

Sollen auf dem Dach zudem Solarmodule oder an der Außenwand eine Wallbox montiert werden, gelten gesonderte Melde- und Klauselregeln, wie im Ratgeber PV-Anlage und Wallbox im Versicherungsschutz dargelegt wird.

Nächster Schritt für Eigentümer

Nehmen Sie vor oder direkt nach Abschluss von Anbauten oder Sanierungen Ihre letzte Versicherungspolice zur Hand. Vergleichen Sie die dort eingetragene Wohnfläche und Ausstattungsstufe mit dem realen Zustand nach dem Umbau. Senden Sie Ihrem Versicherer eine schriftliche Änderungsanzeige mit den neuen Bauplänen und bitten Sie um Bestätigung, dass der Unterversicherungsverzicht für die gesamte vergrößerte Fläche weiterhin uneingeschränkt gilt. Wie Sie im Ernstfall Fotos, Handwerkerrechnungen und Gutachten sichern, zeigt die Anleitung zum Thema Versicherungsschaden richtig dokumentieren.