Vergleichswertverfahren: So prüfen Sie Daten, Zuschläge und Rechnung

Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert aus geeigneten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte oder angepassten Vergleichsfaktoren abgeleitet. Für Ihre Entscheidung vor einem Verkauf zählt deshalb zuerst: Passen Daten, Stichtag und Objektmerkmale zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung? Eine lange Liste von Inseraten oder ein pauschaler Balkonaufschlag beantwortet diese Frage nicht. Stand der rechtlichen Prüfung: 14. Oktober 2026.

Wann ist das Vergleichswertverfahren geeignet?

§ 6 Abs. 1 ImmoWertV verlangt eine begründete Verfahrenswahl nach Objektart, Marktgepflogenheiten, Einzelfall und verfügbaren Daten. Einen allgemeinen Vorrang des Vergleichswertverfahrens gibt es nicht. Auch das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder mehrere Verfahren kommen in Betracht.

Für den Vergleich sind nicht bloß dieselbe Postleitzahl oder dieselbe Zimmerzahl maßgeblich. Nach § 25 müssen die Grundstücksmerkmale hinreichend übereinstimmen und die Verkäufe zeitlich hinreichend nahe am Bewertungsstichtag liegen. § 24 fordert eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichspreise, schreibt aber keine feste Mindestzahl von zehn oder fünfzehn vor.

Fragen Sie deshalb bei einer Bewertung nicht nur nach der Anzahl der Fälle, sondern nach ihrer Auswahl: Welche Verkäufe wurden ausgeschlossen, welche Abweichungen wurden angepasst und worauf beruhen diese Anpassungen? Fehlen tragfähige Daten, folgt daraus keine automatische Pflicht zum Sachwertverfahren. Dann muss die Verfahrenswahl neu begründet werden.

Kaufpreissammlung statt ungeprüfter Inseratsdurchschnitt

Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses beruht auf den von den beurkundenden Stellen übermittelten Verträgen (§ 195 BauGB). Sie ist damit eine andere Datengrundlage als ein Portal mit aktuellen Verkaufsangeboten. Ein Angebot zeigt zunächst eine Preisforderung, keinen nachgewiesenen Abschluss.

Ein pauschaler Abschlag von beispielsweise zehn oder zwanzig Prozent auf Inseratspreise ist deshalb kein Ersatz für Vergleichspreise. Aus den genannten Vorschriften lässt sich eine solche Differenz nicht ableiten. Auch ein beurkundeter Kaufpreis ist nicht ungeprüft passend: Aktualität, Repräsentativität und mögliche ungewöhnliche oder persönliche Einflüsse sind nach § 9 ImmoWertV zu prüfen.

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden bei berechtigtem Interesse nach den landesrechtlichen Regeln erteilt. Ein Anspruch auf eine frei zugängliche Liste sämtlicher Einzelverkäufe folgt daraus nicht. Fragen Sie die Geschäftsstelle nach passenden Auskünften, Vergleichsfaktoren und deren Modellbeschreibung.

Drei Datenwege, die Sie auseinanderhalten sollten

§§ 24 bis 26 ImmoWertV unterscheiden die Bewertung mit Vergleichspreisen, Vergleichsfaktoren und angepassten Bodenrichtwerten. Vergleichsfaktoren sind nach § 20 Durchschnittswerte für definierte Normobjekte, bezogen etwa auf eine Flächen- oder Ertragseinheit.

• Vergleichspreise: Geeignete einzelne Kaufpreise werden auf das Bewertungsobjekt angepasst und statistisch ausgewertet.
• Vergleichsfaktor: Ein auf Ihr Objekt angepasster Faktor wird mit seiner passenden Bezugsgröße multipliziert. Ein Quadratmeterfaktor ist nicht ohne Weiteres auf eine andere Flächendefinition übertragbar.
• Bodenrichtwert: Dieser dient der Bodenwertermittlung, nicht als Quadratmeterpreis der fertigen Wohnung. Nach § 196 BauGB wird in bebauten Gebieten der Boden so betrachtet, als wäre er unbebaut. Einzelheiten erklärt der Bodenrichtwert-Ratgeber.

Wichtig ist die Modellkonformität nach § 10 ImmoWertV: Bei der Anwendung der Daten müssen die zugrunde liegenden Modelle und Modellansätze beachtet werden. Ein Faktor ohne Erläuterung seiner Bezugseinheit und seines Normobjekts reicht für eine belastbare Nachrechnung nicht.

Welche Zu- und Abschläge sind nachvollziehbar?

§ 9 erlaubt Anpassungen an den Stichtag etwa durch geeignete Indexreihen und Anpassungen der Objektmerkmale etwa durch geeignete Umrechnungskoeffizienten oder marktübliche Zu- und Abschläge. Er enthält keine bundesweit gültigen Prozentsätze für Balkon, Aufzug oder neue Fenster. Fehlen geeignete sonstige Wertermittlungsdaten, ist eine sachverständige Schätzung möglich; ihre Grundlagen müssen dokumentiert werden.

Lassen Sie sich bei jeder Korrektur zeigen, welches Merkmal bereits im Ausgangsfaktor steckt. Sonst besteht die Gefahr, es nochmals anzurechnen. § 8 Abs. 3 verlangt, besondere objektspezifische Merkmale nur dann zusätzlich zu berücksichtigen, wenn sie nicht bereits anderweitig erfasst wurden. Das betrifft etwa Bauschäden oder grundstücksbezogene Rechte und Belastungen.

Bei einer Wohnung sollten Sie deshalb auch die Teilungserklärung vor dem Wohnungskauf prüfen lassen. Der Wert eines Rechts oder einer Belastung lässt sich nicht durch einen beliebigen Standardabschlag ersetzen.

Modellrechnung: So verändern Annahmen das Ergebnis

Alle folgenden Werte sind frei gewählte Rechenannahmen, keine örtlichen Marktdaten und keine Zuschlagsempfehlungen. Das Modell unterstellt eine Wohnung mit 80 m², einen Ausgangsfaktor von 3.400 Euro/m² und einen Zeitfaktor von 1,02. Weitere allgemeine Objektanpassungen seien nicht nötig. Ein besonderer Schaden sei im Faktor noch nicht enthalten und werde im Modell mit einem marktbezogenen Abschlag von 7.000 Euro berücksichtigt. Ein Stellplatz ist nicht enthalten.

Die Rechnung lautet: 80 × 3.400 × 1,02 − 7.000 = 270.440 Euro. Der Schadensabschlag ist ausdrücklich keine Aussage, dass Reparaturkosten stets Euro für Euro den Marktwert mindern.

Die anschließende Tabelle zeigt außerdem, wie stark das Ergebnis allein durch einen um 100 Euro/m² anders angesetzten Ausgangsfaktor schwankt. Diese Spanne ist keine statistische Unsicherheit und kein Vertrauensintervall, sondern eine Sensitivitätsrechnung mit ansonsten unveränderten Annahmen.

Rechenweg des Basismodells (vorläufiger Wert nach § 24 Abs. 2 ImmoWertV, danach das besondere Merkmal nach § 24 Abs. 4 und § 8 Abs. 3):

Schritt	Annahme / Rechnung	Zwischenwert
1. Bezugsgröße und Ausgangsfaktor	80 m² × 3.400 Euro/m²	272.000 Euro
2. Anpassung an den Stichtag	× Zeitfaktor 1,02	277.440 Euro
3. Weitere allgemeine Objektanpassungen, Stellplatz	im Modell nicht angesetzt	277.440 Euro
4. Besonderes Merkmal (Schaden, nicht im Faktor erfasst)	− 7.000 Euro modellhafter Marktabschlag	270.440 Euro

Sensitivität des Ausgangsfaktors bei sonst gleichen Annahmen (80 m², Zeitfaktor 1,02, Abschlag 7.000 Euro):

Ausgangsfaktor	Nach Zeitfaktor	Ergebnis nach Abschlag	Abweichung zum Basismodell
3.300 Euro/m²	269.280 Euro	262.280 Euro	− 8.160 Euro
3.400 Euro/m² (Basis)	277.440 Euro	270.440 Euro	± 0 Euro
3.500 Euro/m²	285.600 Euro	278.600 Euro	+ 8.160 Euro

Die ± 8.160 Euro entstehen aus 100 Euro/m² × 80 m² × 1,02. Alle Eingaben sind frei gewählt. Die Tabellen zeigen kein reales Objekt, keine amtlichen Zuschläge, keine örtlichen Marktdaten und keine statistische Wertspanne. Der Abschlag von 7.000 Euro ist eine Modellannahme: Reparaturkosten sind nicht automatisch der Marktabschlag, und das Merkmal darf nur dann zusätzlich abgezogen werden, wenn der Ausgangsfaktor es nicht bereits enthält.

Das ist der entscheidende Unterschied zur früheren Rechnung mit mehreren pauschalen Zuschlägen: Das Ergebnis hängt an erklärten Annahmen, nicht an vermeintlich gesetzlich festgelegten Prozentsätzen. Die Rechnung ersetzt kein Gutachten. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB betrifft den unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielbaren Preis am Stichtag; nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV ist er unter Würdigung der Aussagefähigkeit der verwendeten Verfahren abzuleiten.

Was Sie vor dem Verkaufsstart anfordern sollten

Bitten Sie bei einer vorgelegten Bewertung um vier Angaben: Datenquelle und Stichtag, Beschreibung der Vergleichsobjekte oder des Normobjekts, Herleitung jeder Anpassung sowie eine Erklärung, welche Besonderheiten bereits eingerechnet sind. Damit können Sie zwei Wertansätze sinnvoll vergleichen, statt nur deren Endbeträge gegenüberzustellen.

Korrektur vom 14. Oktober 2026: Die frühere Fassung behauptete einen gesetzlichen Vorrang des Vergleichswertverfahrens, eine feste Mindestzahl von Vergleichsobjekten und pauschale Preisaufschläge. Diese Aussagen wurden entfernt. Die unzutreffenden Verweise auf Absätze des § 25 sind berichtigt; die Musterrechnung wurde durch ein ausdrücklich freies Modell ersetzt.