Sachwertverfahren: Formel, NHK-Kosten und Musterrechnung für Hauseigentümer
Das Sachwertverfahren nach §§ 35–39 ImmoWertV bewertet Ein- und Zweifamilienhäuser über Bausubstanz und Bodenwert. Wie Normalherstellungskosten (NHK), Alterswertminderung und Sachwertfaktor ineinandergreifen – mit vollständiger Musterrechnung.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Sachwertverfahren ermittelt den Verkehrswert aus dem getrennten Wert des Bodens und dem Substanzwert der Gebäude.
- Es ist das führende Wertermittlungsverfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland.
- Ausgangsbasis für das Bauwerk sind die amtlichen Normalherstellungskosten (NHK 2010), hochgerechnet über den aktuellen Baupreisindex.
- Erst die Multiplikation mit dem örtlichen Sachwertfaktor passt die reine Bausubstanz an die tatsächliche Marktlage an.
Wenn ein freistehendes Einfamilienhaus bewertet werden soll, fehlen im Grundbuchbezirk häufig identische Vergleichsobjekte für das Vergleichswertverfahren. Da das Haus zudem selbst genutzt wird und keine Mieteinnahmen für das Ertragswertverfahren erwirtschaftet, kommt nach den §§ 35 bis 39 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) das Sachwertverfahren zum Einsatz.
Das Sachwertverfahren beantwortet die Frage: Was würde es heute kosten, dieses Haus neu zu bauen, abzüglich des Altersverschleißes und zuzüglich des Bodenwerts? Die folgende Tabelle zeigt den vierstufigen Rechenablauf nach deutschem Wertermittlungsrecht.
| Rechenstufe | Gesetzliche Rechengröße | Datenbasis / Quelle | Bedeutung im Ergebnis |
|---|---|---|---|
| 1. Bodenwert | Grundstücksfläche × angepasster Bodenrichtwert | BORIS-Geoportale nach § 196 BauGB | Wert des unzerstörbaren Grund und Bodens (unterliegt keiner Alterung) |
| 2. Gebäudeherstellungswert | Brutto-Grundfläche (BGF) × NHK 2010 × Baupreisindex | Anlage 4 ImmoWertV / Statistisches Bundesamt | Fiktiver Neubauwert des Gebäudes zu heutigen Baukosten |
| 3. Alterswertminderung | Lineare Abwertung nach Gesamtnutzungsdauer (GND) | Anlage 1 und 2 ImmoWertV (meist 80 Jahre GND) | Rechnerischer Abzug für das Gebäudealter (Modernisierungen verlängern Restnutzungsdauer) |
| 4. Sachwertfaktor | Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktor | Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses | Überführung der reinen Bausubstanz in den realen Verkehrswert |
Stufe 1: Der Bodenwert altert nicht
Im ersten Schritt ermittelt der Gutachter den Bodenwert. Da Grund und Boden im Gegensatz zu Mauern und Dächern nicht verschleißt, wird er getrennt vom Haus bewertet.
Die Formel lautet: $$\text{Bodenwert} = \text{Grundstücksfläche} \times \text{Bodenrichtwert}$$
Weicht das Grundstück in Zuschnitt, Tiefe oder Geschossflächenzahl von der Richtwertzone ab, werden amtliche Umrechnungskoeffizienten angewendet. Wie diese Abweichungen gerechnet werden, zeigt der Ratgeber zum Bodenrichtwert.
Stufe 2: Normalherstellungskosten (NHK 2010) und Baupreisindex
Um den Neubauwert des Hauses zu ermitteln, misst der Gutachter die Brutto-Grundfläche (BGF nach DIN 277) aller Vollgeschosse, des Kellers und des ausgebauten Dachgeschosses.
Anschließend wird das Haus einem Gebäudetyp und einem Ausstattungsstandard (Stufen 1 bis 5) der amtlichen Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) zugeordnet. Da die NHK-Tabellen die Baupreise des Basisjahres 2010 abbilden, muss der Wert über den aktuellen Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes auf das heutige Preisniveau hochgerechnet werden:
$$\text{Herstellungswert} = \text{BGF} \times \text{NHK 2010} \times \frac{\text{Aktueller Baupreisindex}}{\text{Index 2010 (100,0)}}$$
Stufe 3: Alterswertminderung und das Modernisierungspunktesystem
Ein dreißig Jahre altes Haus ist weniger wert als ein Neubau. Nach § 37 ImmoWertV wird die Alterswertminderung linear berechnet. Für Wohngebäude setzt das Gesetz eine Gesamtnutzungsdauer (GND) von 80 Jahren an.
Ohne jede Modernisierung verliert ein Gebäude somit pro Jahr 1,25 Prozent seines Herstellungswertes (Alter geteilt durch 80 Jahre).
Wurde das Gebäude jedoch umfassend saniert, verlängert sich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer erheblich. Die ImmoWertV nutzt dafür ein standardisiertes Punktesystem über acht Modernisierungselemente:
- Erneuerung der Dacheindeckung und Wärmedämmung (bis zu 4 Punkte),
- Modernisierung der Fenster und Außentüren (bis zu 2 Punkte),
- Erneuerung der Heizungsanlage (bis zu 2 Punkte),
- Wärmedämmung der Außenwände (bis zu 4 Punkte),
- Modernisierung der Bäder (bis zu 2 Punkte),
- Erneuerung des Innenausbaus wie Böden und Türen (bis zu 2 Punkte),
- Erneuerung der Elektro- und Sanitärleitungen (bis zu 2 Punkte),
- Verbesserung der Grundrissgestaltung (bis zu 2 Punkte).
Erreicht ein Altbau durch Sanierungen 15 oder mehr Punkte, wird sein wirtschaftliches Baujahr um Jahrzehnte verjüngt, was den Sachwert drastisch anhebt.
Stufe 4: Der Sachwertfaktor (Marktanpassung)
Addiert man Bodenwert, Gebäudesachwert und Außenanlagen (Pflaster, Garage, Zaun), erhält man den vorläufigen Sachwert.
Dieser Zwischenwert bildet jedoch nur die Substanzkosten ab, nicht die reale Zahlungsbereitschaft am Markt. Nach § 39 ImmoWertV muss der vorläufige Sachwert zwingend mit dem amtlichen Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) multipliziert werden:
- In begehrten Ballungsräumen (z. B. München, Stuttgart, Berlin-Umland) liegt der Sachwertfaktor oft bei 1,2 bis 1,5. Käufer sind bereit, deutlich mehr zu bezahlen, als die Errichtung von Boden und Gebäude rechnerisch kostet.
- In strukturschwachen Regionen liegt der Faktor oft bei 0,6 bis 0,8. Ein Neubau für 400.000 Euro lässt sich dort am Markt vielleicht nur für 280.000 Euro verkaufen.
Fiktive Musterrechnung: Freistehendes Einfamilienhaus
Das folgende Beispiel zeigt den kompletten Rechengang für ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1985, mit 220 m² Brutto-Grundfläche und 600 m² Grundstück:
| Rechenschritt | Ausgangswerte und Rechenoperation | Zwischenergebnis |
|---|---|---|
| 1. Bodenwert | 600 m² Grundstücksfläche × 350 Euro / m² Bodenrichtwert | 210.000 Euro |
| 2. NHK-Neubauwert | 220 m² BGF × 850 €/m² (NHK 2010, Standard 3) × 1,82 (Baupreisindex) | 340.340 Euro |
| 3. Alterswertminderung | Wirtschaftliches Alter 30 Jahre bei 80 Jahren GND (37,5 % Abzug) | - 127.628 Euro |
| 4. Gebäudesachwert | Neubauwert abzüglich Alterswertminderung | 212.712 Euro |
| 5. Außenanlagen & Garage | Massivgarage, Einfriedung, Pflasterung (Pauschalansatz) | + 25.000 Euro |
| 6. Vorläufiger Sachwert | Bodenwert (210.000 €) + Gebäude (212.712 €) + Außenanlagen (25.000 €) | 447.712 Euro |
| 7. Marktanpassung | 447.712 Euro × Sachwertfaktor 1,08 (lt. Gutachterausschuss) | 483.529 Euro |
| 8. Baumängel (boG) | Abzug für anstehende Kellerabdichtung | - 15.000 Euro |
| Verkehrswert (gerundet) | Amtlicher Sachwert nach ImmoWertV | 468.000 Euro |
Nächster Schritt für Eigentümer
Sammeln Sie vor der Beauftragung einer Immobilienbewertung alle Rechnungen über Dach-, Heizungs- und Fenstersanierungen der letzten zwanzig Jahre. Nur mit diesen Belegen kann der Sachverständige das Modernisierungspunktesystem anwenden und den Substanzwert Ihres Hauses vor Alterungsabzügen schützen.
