Wallbox in WEG und Mietobjekt: Der Anspruch besteht — gebaut wird trotzdem erst nach dem Beschluss

Der Stellplatz gehört zu Ihrer Wohnung, das Elektroauto steht darauf, ein Fachbetrieb hätte kommende Woche Zeit — und trotzdem führt der Weg zur eigenen Ladestation in einer Eigentümergemeinschaft nicht zuerst zum Elektriker, sondern in die Eigentümerversammlung. Das ist keine Schikane der Verwaltung, sondern die Konstruktion des Gesetzes: Der Gesetzgeber hat 2020 einen Anspruch geschaffen und ihn im selben Atemzug an ein Verfahren gebunden.

Genau an dieser Stelle scheitern die meisten Vorhaben — nicht am Widerstand der Nachbarn, sondern daran, dass der Anspruch mit einer Baufreigabe verwechselt wird. Wer die beiden Ebenen auseinanderhält, kommt schneller ans Ziel: Das Ob steht Ihnen zu, über das Wie entscheidet die Gemeinschaft, und über die Kosten entscheidet, wer die Maßnahme verlangt hat.

Der Anspruch reicht bis zur Abstimmung, nicht bis zum Bohrer

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG lautet in der Sache: Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Der unmittelbar folgende Satz 2 ist der, den man leicht überliest — über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Zwei Sätze, zwei verschiedene Ebenen: Der Anspruch verpflichtet die Gemeinschaft, Ihnen die Maßnahme zu gestatten. Er ersetzt den dafür nötigen Beschluss nicht.

Der Bundesgerichtshof hat das in seinem Urteil vom 17. März 2023 (V ZR 140/22) für alle baulichen Veränderungen klargestellt: Es ist Sache des bauwilligen Wohnungseigentümers, einen Gestattungsbeschluss herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird — notfalls über eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Handelt er dem zuwider, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch. Der praktisch wichtigste Teil der Entscheidung: Gegen diesen Unterlassungsanspruch kann sich der Bauende nicht damit verteidigen, dass ihm die Gestattung ohnehin zugestanden hätte. Eine ohne Beschluss montierte Wallbox kann deshalb auch dann wieder abgehen müssen, wenn sie beschlussfähig gewesen wäre.

Die Gegenrichtung ist ebenso eindeutig. Am 9. Februar 2024 hat der BGH zu § 20 Abs. 2 WEG entschieden (V ZR 244/22 und V ZR 33/23, ergangen zur Barrierereduzierung, also zur Nummer 1 desselben Absatzes): Eingriffe in die Bausubstanz, übliche Nutzungseinschränkungen des Gemeinschaftseigentums und optische Veränderungen der Anlage begründen die Unangemessenheit regelmäßig nicht. Argumente wie „dann müssen wir die Decke aufstemmen“ oder „das sieht in der Garage unschön aus“ tragen eine Ablehnung also im Regelfall nicht. Die harte Grenze steht in § 20 Abs. 4 WEG: Was die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt, kann nicht verlangt werden.

Für die Terminplanung sind drei Fristen aus dem WEG entscheidend. Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG); auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen muss er zusätzlich einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG); die Einladungsfrist beträgt grundsätzlich mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Fällt der Beschluss aus Ihrer Sicht falsch aus, läuft die Anfechtung nach § 45 WEG in einem Monat ab Beschlussfassung ab, die Begründung in zwei Monaten. Diese Monatsfrist ist der Grund, warum ein Ablehnungsbeschluss nicht in der Ablage verschwinden darf.

Was die Gemeinschaft an Ihrem Projekt ändern darf

Weil über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen ist, steht der Gemeinschaft ein Ermessen zu, das über reine Formalien hinausgeht. Regelmäßig zulässige Vorgaben eines Gestattungsbeschlusses sind unter anderem:

• Der Leitungsweg. Statt einer Einzelleitung quer durch die Tiefgarage kann die Gemeinschaft einen gemeinsamen Übergabepunkt und eine Trasse festlegen, an die spätere Ladepunkte anschließen.
• Lastmanagement als Pflichtbestandteil. In Tiefgaragen ist das der Punkt, an dem Projekte kippen: Der Hausanschluss trägt selten mehrere ungeregelte Ladepunkte. Wie die Regelung technisch funktioniert und was sie kostet, behandelt der Beitrag zum dynamischen Lastmanagement.
• Das Mess- und Zählerkonzept, damit der Ladestrom nicht in der Hausstromabrechnung landet.
• Ausführung durch einen Fachbetrieb und Nachweispflichten, dazu Prüfprotokolle und ein Bestandsplan der Trasse für spätere Arbeiten.
• Rückbau- und Instandhaltungspflichten samt der Frage, wer für Schäden an der Trasse einsteht.

Was die Gemeinschaft dagegen nicht darf, ist das Ermessen so auszuüben, dass der Anspruch praktisch leerläuft — etwa indem sie ein Gesamtkonzept für alle 30 Stellplätze beschließt, dessen Finanzierung offen bleibt, und Ihren Einzelantrag bis dahin vertagt. Umgekehrt haben Sie keinen Anspruch auf ein bestimmtes Fabrikat, eine bestimmte Ladeleistung oder den kürzesten Leitungsweg, solange die Gemeinschaft ihr Ermessen vertretbar ausübt. Ob es im Einzelfall auf null reduziert ist, entscheidet das Gericht.

Wer verlangt, zahlt — bis die Gemeinschaft selbst beschließt

Die Kostenregel steht in § 21 Abs. 1 WEG und ist kurz: Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durchgeführt wurde, trägt dieser Eigentümer — und nur ihm gebühren die Nutzungen. Wer die Wallbox durchsetzt, bezahlt sie also allein und darf als Einziger daran laden.

Das ändert sich, wenn die Gemeinschaft die Maßnahme zu ihrer eigenen macht. Nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen, wenn die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde — es sei denn, sie ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Dann gilt für die Nutzungen § 16 Abs. 1 WEG, alle dürfen also mitnutzen. Ein Rechenbeispiel für eine Tiefgarage mit 24 gleich großen Einheiten, acht davon sollen einen Ladepunkt bekommen:

Position	Betrag	Variante A: Einzelverlangen	Variante B: Beschluss mit qualifizierter Mehrheit
Zuleitung, Unterverteilung, Lastmanagement, Vorverkabelung acht Plätze	19.200 €	2.400 € je Antragsteller	800 € je Einheit (24 Einheiten)
Acht Ladepunkte à 11 kW inklusive Montage	13.600 €	1.700 € je Antragsteller	1.700 € je Nutzer
Belastung je Ladepunkt-Nutzer	32.800 €	4.100 €	2.500 €

Die angesetzten 2.400 Euro je Stellplatz für die Grundinstallation liegen bewusst im mittleren Bereich der Spannen, die der ADAC referiert: In einer Auswertung von 73 Angeboten für 24 Projekte kostete die Grundinstallation zwischen 251 und 4.487 Euro je Stellplatz, mit Abweichungen von bis zu 82 Prozent zwischen den Angeboten. In einer älteren ADAC-Stichprobe für eine einzelne Tiefgarage lagen zwölf Angebote zwischen 1.045 und 5.200 Euro. Was die Spanne treibt, ist selten das Gerät: Es sind Trassenlänge und Brandabschottung, die Reserve des Hausanschlusses, die Frage, ob die Zählerplätze erweitert werden müssen, und der Umfang der Vorverkabelung nicht genutzter Stellplätze.

Zwei Nachbarregeln sind für die Praxis wichtig. Ein Eigentümer, der nach Variante A nicht mitgezahlt hat und später doch laden will, kann nach § 21 Abs. 4 WEG verlangen, dass ihm die Nutzung nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird — dieser Nachrückerbeitrag gehört in den ursprünglichen Beschluss, sonst wird er später ausgehandelt. Und nach § 21 Abs. 5 WEG kann die Gemeinschaft eine abweichende Verteilung von Kosten und Nutzungen beschließen, etwa eine hälftige Beteiligung an der Grundinstallation; die Grenze ist ausdrücklich, dass niemandem Kosten auferlegt werden dürfen, der sie nach den vorstehenden Absätzen nicht zu tragen hätte.

Mieter: Anspruch auf Erlaubnis, nicht auf die Anlage

Für Mieter steht die Parallelvorschrift in § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB: Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die unter anderem dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Geschuldet ist die Erlaubnis, nicht der Bau — die Ladeeinrichtung errichtet und bezahlt der Mieter. Nach Satz 2 besteht der Anspruch nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann; das ist eine Abwägung im Einzelfall und keine freie Ablehnungsbefugnis. Satz 3 erlaubt es dem Mieter, sich zur Leistung einer besonderen Sicherheit zu verpflichten, wobei § 551 Abs. 3 BGB entsprechend gilt — die Sicherheit ist getrennt vom Vermögen des Vermieters und verzinslich anzulegen. Eine betragsmäßige Obergrenze wie bei der Mietkaution nennt das Gesetz für diese Sicherheit nicht; sie bemisst sich praktisch an den zu erwartenden Rückbaukosten, die am Ende des Mietverhältnisses über die Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB relevant werden. Formularklauseln, die den Anspruch ausschließen oder von zusätzlichen Bedingungen abhängig machen, laufen ins Leere: Nach § 554 Abs. 2 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Die Konstellation, die in der Beratung am häufigsten übersehen wird, ist die doppelte Kette. Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung samt Tiefgaragenstellplatz, ist er gegenüber dem Mieter Schuldner der Erlaubnis — gegenüber der Gemeinschaft aber selbst nur Antragsteller. Über Gemeinschaftseigentum, und dazu gehören Zuleitung, Wände und in aller Regel auch die Garagendecke, kann er nicht wirksam verfügen. Wer als Vermieter in dieser Lage vorbehaltlos zusagt, verspricht etwas, das er allein nicht liefern kann. Sinnvoll ist eine Erlaubnis unter dem ausdrücklichen Vorbehalt des Gestattungsbeschlusses, verbunden mit der Zusage, den Beschluss aktiv zu betreiben — und mit einem realistischen Zeitplan, der die einmal jährliche Versammlung berücksichtigt.

Netzbetreiber, Zählerkonzept und die Brandschutzfrage

Vor der Inbetriebnahme steht der Netzbetreiber. § 19 Abs. 2 NAV verlangt, Ladeeinrichtungen mitzuteilen; seine Zustimmung ist erforderlich, sofern die Summen-Bemessungsleistung 12 Kilovoltampere je elektrischer Anlage überschreitet, und er soll sich innerhalb von zwei Monaten äußern. Entscheidend ist das Wort „Summen“: Ein einzelner Ladepunkt mit 11 kW bleibt darunter, vier davon an derselben Anlage nicht mehr. Die Arbeiten selbst darf nach § 13 Abs. 2 NAV außer dem Netzbetreiber nur ein Installationsunternehmen ausführen, das in ein Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers eingetragen ist.

Beim Abrechnen wird aus Technik Recht. Sobald die Gemeinschaft Ladestrom über einen gemeinsamen Zähler bezieht und verbrauchsabhängig weiterberechnet — oder ein Vermieter dem Mieter Kilowattstunden in Rechnung stellt —, sind Messwerte im geschäftlichen Verkehr betroffen. § 33 Abs. 1 MessEG lässt deren Verwendung nur zu, wenn zu ihrer Bestimmung ein Messgerät bestimmungsgemäß verwendet wurde; nach Absatz 3 muss der Rechnungsempfänger die angegebenen Messwerte in einfacher Weise nachvollziehen können. Praktisch bleiben zwei Wege: ein eigener Zählpunkt je Ladepunkt mit eigenem Liefervertrag, sodass der Energieversorger abrechnet und die Gemeinschaft aus der Sache heraus ist — oder eine eichrechtskonforme Messeinrichtung mit nachvollziehbarer Datenkette. Welche Variante technisch und wirtschaftlich trägt, hängt vom Zählerplatz und vom Messstellenbetreiber ab und gehört vor den Beschluss, nicht danach.

Der Brandschutz wird in Versammlungen oft als Totschlagargument eingesetzt, hält in dieser Form aber nicht stand: Die Arbeitsgemeinschaft der Leiter der Berufsfeuerwehren und der Deutsche Feuerwehrverband haben bereits im Februar 2021 gemeinsam erklärt, dass von in Tiefgaragen abgestellten Elektrofahrzeugen keine erhöhte Brandgefahr ausgeht, weil durch die baurechtlichen Mindestanforderungen im Brandfall ausreichend sichere Garagen definiert sind. Das entbindet nicht von den Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung und Garagenverordnung und nicht von einem vorhandenen Brandschutzkonzept — ein pauschales Ladeverbot in der Hausordnung lässt sich damit aber deutlich schwerer begründen als noch vor einigen Jahren.

Das Bundesprogramm läuft — aber nur noch bis November 2026

Anders als in den Vorjahren gibt es 2026 wieder eine Bundesförderung, und sie zielt genau auf diese Fälle. Das Bundesministerium für Verkehr hat zum 15. April 2026 das Programm „Laden im Mehrparteienhaus“ mit einem Volumen von 500 Millionen Euro gestartet. Antragsberechtigt sind Wohnungseigentümergemeinschaften, kleine und mittlere Unternehmen sowie private Eigentümer vermieteter Wohnungen und Wohnungsunternehmen. Je Stellplatz sind bis zu 1.300 Euro für die reine Vorverkabelung vorgesehen, bis zu 1.500 Euro mit installiertem Ladepunkt und bis zu 2.000 Euro, wenn der Ladepunkt bidirektional laden kann. Gefördert werden Ladeleistungen von 11 bis 22 Kilowatt; das Vorhaben muss mindestens sechs Stellplätze und mindestens 20 Prozent der wohnbezogenen Stellplätze umfassen, und der Ladestrom muss aus erneuerbaren Energien stammen.

Zwei Termine entscheiden. Anträge von Eigentümergemeinschaften und KMU sind bis zum 10. November 2026 möglich, Wohnungsunternehmen mit großem Bestand müssen bis zum 15. Oktober 2026 eingereicht haben — jeweils vorbehaltlich verfügbarer Mittel, denn das Budget ist gedeckelt. Und der Antrag muss vor der Auftragserteilung gestellt werden; wer den Fachbetrieb vorher beauftragt, verliert den Zuschuss.

Für Eigentümergemeinschaften ist eine Detailregel des Programms die wichtigste Nachricht überhaupt: Ein Kostenangebot eines Fachbetriebs muss beim Antrag vorliegen, der Beschluss der Gemeinschaft dagegen erst später — er ist nach den Programmbedingungen spätestens sechs Monate nach der Bewilligung nachzureichen. Die sinnvolle Reihenfolge lautet deshalb Angebot, Antrag, Beschluss und nicht umgekehrt. Wer bis zur nächsten ordentlichen Versammlung wartet, wartet unter Umständen das Programm aus. Nach der Bewilligung gelten weitere Fristen: verbindliche Beauftragung innerhalb von neun Monaten, Umsetzung innerhalb von 24 Monaten, anschließend eine dreijährige Zweckbindung.

Was es dagegen nicht mehr gibt: Die früheren KfW-Zuschüsse für private Ladestationen (Programme 440, 441 und 442) sind ausgelaufen und werden nicht neu aufgelegt. Für das freistehende Einfamilienhaus gibt es derzeit keinen Bundeszuschuss, nur uneinheitliche Landes- und Kommunalprogramme.

Die nächsten Schritte in der richtigen Reihenfolge

1. Unterlagen sichten. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auf Regelungen zu Stellplätzen und Sondernutzungsrechten prüfen, dazu die Protokolle der letzten Jahre: Häufig existiert bereits ein Grundsatzbeschluss zur Ladeinfrastruktur, an den anzuknüpfen ist.
2. Angebot einholen, bevor Sie beschließen. Ein Fachbetrieb aus dem Installateurverzeichnis des örtlichen Netzbetreibers ermittelt Anschlussreserve, Trasse und Lastmanagement. Das Angebot ist zugleich die Grundlage für den Förderantrag und für einen Beschluss, über den die Versammlung wirklich abstimmen kann.
3. Förderantrag vor der Auftragserteilung stellen, wenn das Gebäude die Mindestgrößen erfüllt und die Frist noch läuft.
4. Beschlussantrag schriftlich beim Verwalter einreichen — mit konkretem Wortlaut zu Ausführung, Kostentragung nach § 21 WEG, Nachrückerregelung, Messkonzept und Rückbau. Ein Antrag ohne formulierten Beschlusstext wird vertagt.
5. Als Mieter parallel arbeiten: Verlangen Sie die Erlaubnis nach § 554 Abs. 1 BGB in Textform, mit Beschreibung der Anlage, Angebot des Fachbetriebs und dem Angebot einer Sicherheit für den Rückbau. Ist Ihr Vermieter Wohnungseigentümer, bitten Sie ihn ausdrücklich, den Gestattungsbeschluss zu beantragen.

Ob eine Ablehnung im konkreten Fall trägt und ob eine Beschlussersetzungsklage Aussicht hat, lässt sich nur an den Unterlagen der Anlage beurteilen — dort endet dieser Text und beginnt die anwaltliche Prüfung. Die Monatsfrist des § 45 WEG läuft unabhängig davon, wie lange diese dauert.