Erhaltung und bauliche Veränderung prüfen: Rechte, Pflichten, Voraussetzungen und Ausnahmen

Erhaltung und bauliche Veränderung werden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht danach unterschieden, ob eine Arbeit teuer, modern oder sichtbar ist. Entscheidend ist, ob die Maßnahme den ordnungsmäßigen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums erhält oder darüber hinausgeht. Diese Seite ordnet nur die Rechtslage ein. Sie behandelt weder die konkrete Abrechnung noch die Beweissicherung oder ein Vorgehen im Streit.

Ausgangspunkt: Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum trennen

Zuerst klären Sie, welches Bauteil betroffen ist. Nach § 5 WEG können Bestandteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nicht Sondereigentum sein. Das gilt häufig auch dann, wenn sich das Teil innerhalb Ihrer Wohnung befindet. Fenster, tragende Bauteile, Fassade, Dach, Steigleitungen oder eine gemeinschaftliche Anlage lassen sich daher nicht verlässlich nur anhand ihrer Lage einordnen. Lesen Sie Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung zusammen mit dem tatsächlichen Befund.

Die Gemeinschaft verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum nach § 18 WEG. Jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung verlangen, die Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. § 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG nennt die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausdrücklich. Das ist keine Erlaubnis für einzelne Eigentümer, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum selbst zu beauftragen. Es beschreibt vielmehr die Aufgabe der Gemeinschaft und den rechtlichen Maßstab für deren Entscheidung.

Erhaltung ist keine bloße Reparaturbezeichnung

Erhaltung umfasst Instandhaltung und Instandsetzung. Praktisch geht es darum, einen ordnungsmäßigen Zustand zu bewahren oder wiederherzustellen. Ein defektes Dach abzudichten, eine schadhafte Leitung zu reparieren oder eine verbrauchte technische Anlage durch eine sachgerechte Lösung zu ersetzen, kann deshalb Erhaltung sein, auch wenn heutige Materialien oder technische Standards verwendet werden. Umgekehrt wird eine Maßnahme nicht schon deshalb zur Erhaltung, weil ein Handwerksbetrieb sie als Sanierung bezeichnet.

Vergleichen Sie den Ausgangszustand, den Mangel, die Funktion nach der Arbeit und mögliche neue Nutzungen. Wird nur eine bestehende Funktion wiederhergestellt, spricht das eher für Erhaltung. Schafft die Arbeit zusätzlich eine neue Gestaltung, Kapazität oder Nutzungsmöglichkeit, kann daneben eine bauliche Veränderung vorliegen. Bei einer Fassadeninstandsetzung etwa kann der erforderliche Wärmeschutz eine Rolle spielen; ob die gesamte Planung noch der Erhaltung zugeordnet wird, hängt von Zustand, Umfang, gesetzlichen Anforderungen und Beschlussinhalt ab.

Wann § 20 WEG maßgeblich wird

§ 20 Absatz 1 WEG betrifft Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Solche baulichen Veränderungen können die Wohnungseigentümer beschließen oder einem einzelnen Eigentümer durch Beschluss gestatten. Der BGH hat am 18. Juli 2025 (V ZR 29/24) hervorgehoben, dass eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums nicht zwingend einen Substanzeingriff voraussetzt; auch eine dauerhaft angelegte Maßnahme, die das optische Erscheinungsbild wesentlich verändert, kann darunter fallen. Eine Solaranlage ist daher nicht allein wegen einer schonenden Befestigung außerhalb der Regelung.

Für bestimmte angemessene Vorhaben besteht nach § 20 Absatz 2 WEG ein Anspruch: Barriereabbau, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz, Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und Steckersolargeräte. Der Anspruch betrifft die Gestattung beziehungsweise die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, nicht eine ungeprüfte Eigenmacht. Zudem begrenzt § 20 Absatz 4 WEG jede Veränderung: Grundlegende Umgestaltung oder unbillige Benachteiligung ohne Einverständnis sind nicht beschluss- oder gestattungsfähig.

Fallgruppen für die erste rechtliche Einordnung

Konstellation	zentrale Rechtsfrage	vorläufige Einordnung
Undichte Dachfläche	wird ein mangelhafter Zustand beseitigt?	regelmäßig Erhaltung, wenn Funktion wiederhergestellt wird
Klimagerät an der Fassade	betrifft die Maßnahme dauerhaft gemeinschaftliches Eigentum?	regelmäßig Gestattung nach § 20 prüfen
Steckersolargerät	liegt ein angemessenes privilegiertes Vorhaben vor?	§ 20 Absatz 2 und konkrete Ausführung prüfen
Austausch einer Heizung	Wiederherstellung oder neue Versorgungsstruktur?	Zustand, Anlage und Beschlussumfang entscheiden
Umbau im Sondereigentum	werden Gemeinschaftseigentum oder Rechte anderer berührt?	§ 13 Absatz 2 und gegebenenfalls § 20 beachten

Die Tabelle ersetzt keine Qualifikation einer konkreten Bauleistung. Sie verhindert aber den häufigen Fehler, den Begriff „Modernisierung“ aus Förder-, Miet- oder Steuerrecht unmittelbar in das WEG zu übertragen. Auch eine Zustimmung des Nachbarn, ein gutes Angebot oder eine lange Hauspraxis beantwortet nicht, ob die Gemeinschaft beschließen muss.

Beschlusskompetenz und Nutzungsfolgen getrennt lesen

Ein Gestattungsbeschluss erlaubt nicht automatisch jede spätere Nutzung. Der BGH hat am 28. März 2025 (V ZR 105/24) für eine Klimaanlage entschieden, dass bei der unbilligen Benachteiligung grundsätzlich die unmittelbaren Folgen der baulichen Veränderung und nicht erst spätere Gebrauchsauswirkungen maßgeblich sind. Zugleich schließt ein bestandskräftiger Gestattungsbeschluss Abwehransprüche wegen Immissionen aus der Nutzung nicht aus; die Gemeinschaft kann die Nutzung im Rahmen ihrer Kompetenz durch Hausordnung regeln. Für Eigentümer heißt das: Bauvorhaben, technische Betriebsweise und spätere Geräusche sollten als getrennte Prüfblätter geführt werden.

Auch eine Vereinbarung kann die Ausgangslage verändern. Nach § 10 WEG dürfen Wohnungseigentümer in vielen Bereichen vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen. Ob sie für Rechtsnachfolger wirkt, hängt unter anderem von der grundbuchlichen Eintragung ab. Lesen Sie daher nie nur die Beschlusssammlung. Eine Öffnungsklausel, eine Gebrauchsregel oder ein Sondernutzungsrecht kann die Frage beeinflussen, welche Fläche nutzbar ist; sie beantwortet jedoch nicht ohne Weiteres die bauliche Gestattung.

Primärquellen und Grenze der Eigenprüfung

Für die erste Einordnung sind die aktuelle Fassung der §§ 5, 10, 13, 18 bis 21, 23 und 24 WEG, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Beschlusssammlung, Einladung und der konkrete Bauplan maßgeblich. Ergänzend können die amtlichen BGH-Entscheidungen V ZR 29/24 und V ZR 105/24 helfen, wenn ihr Sachverhalt tatsächlich vergleichbar ist. Eine Suchmaschinenzusammenfassung oder eine mündliche Hausauskunft ersetzt diese Unterlagen nicht.

Sie können Bauteil, Zustand, Plan und vorhandenen Beschluss gegenüberstellen. Nicht sicher eigenständig beantworten lässt sich häufig, ob eine Maßnahme im Grenzbereich noch Erhaltung ist, ob eine Vereinbarung abweicht, ob eine Benachteiligung unbillig wird oder welche Fassung eines Beschlusses rechtzeitig angegriffen werden müsste. Bei einem bereits begonnenen Umbau, einer geplanten Investition, Immissionen, hohem Konfliktpotenzial oder knapper Frist ist WEG-erfahrene Rechtsberatung sinnvoll.