BGH: Kosten der Wärmelieferung nicht immer auf Mieter umlegbar
Der BGH hat entschieden, dass Vermieter die Kosten einer gewerblichen Wärmelieferung nicht automatisch auf Mieter umlegen dürfen, wenn diese zuvor mit eigenen Elektroheizungen versorgt waren.
Das Wichtigste in Kürze
- Der BGH hat in zwei Parallelverfahren entschieden, dass Wärmelieferungskosten nicht auf Mieter umlegbar sind, wenn diese zuvor mit eigenen Elektroheizungen versorgt waren.
- § 556c BGB setzt voraus, dass der Mieter bereits vor der Umstellung Heizkosten als Betriebskosten getragen hat.
- Die Vorschrift greift nicht bei Einzelöfen, Nachtspeicherheizungen oder individuellen Warmwasserbereitern.
- Vermieter müssen die Kosten selbst tragen oder den Mietvertrag entsprechend anpassen.
Der Bundesgerichtshof hat in zwei Parallelverfahren (Urteile vom 20. Mai 2026, VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) eine wichtige Grenze für die Umlage von Wärmelieferungskosten gezogen. Vermieter, die die Wärmeversorgung in ihrem Mehrfamilienhaus von individuellen Elektroheizungen auf eine gewerbliche Wärmelieferung umstellen, dürfen die Contracting-Kosten nicht automatisch auf die Mieter durchreichen.
Der Fall vor dem BGH
In beiden Verfahren ging es um dieselbe Vermieterin, die die Wärmeversorgung in einem Mehrfamilienhaus umgestellt hatte. Die Wohnungen waren zuvor mit eigenen Elektroheizungen und individuellen Warmwasserbereitern ausgestattet. Die Mieter hatten keine Heizkosten als Teil der Betriebskosten getragen. Stattdessen schloss die Vermieterin einen Contracting-Vertrag mit einem gewerblichen Wärmelieferanten und versuchte, die Kosten auf Grundlage von § 556c BGB auf die Mieter umzulegen.
Das Landgericht Berlin hatte der Vermieterin Recht gegeben. Der BGH hat diese Entscheidungen nun aufgehoben und die Verfahren zurückverwiesen.
Was § 556c BGB tatsächlich regelt
§ 556c BGB erlaubt es Vermietern, bei einer Umstellung von der eigenen Wärmeversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung die Kosten des Wärmelieferanten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Allerdings setzt die Vorschrift eine wichtige Voraussetzung: Der Mieter muss bereits vor der Umstellung Heiz- oder Warmwasserkosten als Betriebskosten getragen haben.
Genau diese Voraussetzung war in beiden Fällen nicht erfüllt. Da die Mieter ihre Wohnungen mit eigenen Elektroheizungen beheizt hatten und den Strom direkt über ihren Haushaltsstrom bezogen, gab es keine vorherige Betriebskostenpflicht für Wärme. Ohne diese Grundlage greift § 556c BGB nicht.
Bedeutung für Eigentümer und Vermieter
Das Urteil betrifft eine nicht unerhebliche Gruppe von Altbauimmobilien, die mit individuellen Elektroheizungen, Nachtspeicheröfen oder anderen Einzelheizungen ausgestattet sind. Für Vermieter, die diese Gebäude modernisieren und auf eine zentrale Wärmeversorgung umstellen wollen, bedeutet das:
Die Contracting-Kosten tragen sie selbst, sofern die Mieter zuvor keine Heizkosten als Betriebskosten gezahlt haben. Eine Umlegung über die Betriebskosten ist in dieser Konstellation nicht möglich.
Keine Umgehung über ergänzende Vertragsauslegung
Das Landgericht hatte versucht, die Umlage über eine ergänzende Auslegung der Mietverträge zu begründen. Der BGH hat auch diesen Weg versperrt. Eine solche Auslegung komme nicht in Betracht, wenn sie im Widerspruch zum klaren Wortlaut von § 556c BGB stehe.
Was Vermieter jetzt tun können
Vermieter, die eine Umstellung der Wärmeversorgung planen, haben mehrere Optionen:
Mietzinsanpassung: Eine Mieterhöhung kann die Mehrkosten teilweise ausgleichen. Allerdings gelten hier die gesetzlichen Obergrenzen und die ortsübliche Vergleichsmiete.
Modernisierungsumlage: Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Modernisierung die Grundlage für eine dauerhafte Mieterhöhung von bis zu 8 Prozent der Mehrkosten bilden. Diese Möglichkeit ist jedoch an enge Voraussetzungen geknüpft und setzt voraus, dass die Modernisierung zu einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnqualität führt.
Vertragsgestaltung: Bei neuen Mietverträgen oder bei Vertragsänderungen können die Parteien die Kostenverteilung individuell regeln. Bestehende Verträge lassen sich jedoch nur mit Zustimmung der Mieter ändern.
Eigenversorgungsmodell: Eine Alternative zum Contracting ist der Eigenbetrieb einer zentralen Heizung. In diesem Fall gelten die herkömmlichen Regeln der Heizkostenverordnung, und die Betriebskosten sind wie gewohnt umlegbar.
Ausblick
Das Urteil schärft die Grenzen von § 556c BGB ein und schützt Mieter vor einer unerwarteten Mehrbelastung. Für Vermieter bedeutet es, die Kosten einer Wärmeversorgungs-Umstellung sorgfältig zu kalkulieren — insbesondere bei Gebäuden mit individuellen Elektroheizungen.
Die Entscheidung unterstreicht auch die Bedeutung der Vertragsgestaltung: Wer eine Umstellung plant, sollte die Kostenverteilung bereits im Vorfeld klären und gegebenenfalls in die Mietverträge aufnehmen.
