Reservierung vor dem Kaufvertrag: Vier Fallgruppen und was nach dem BGH-Urteil noch trägt

Zwischen der mündlichen Zusage „Wir nehmen das Haus“ und der Unterschrift beim Notar liegen oft mehrere Wochen. In dieser Lücke bieten Maklerbüros regelmäßig eine Reservierung an: Gegen eine Gebühr soll das Objekt bis zu einem Stichtag niemand anderem angeboten werden. Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis am 20. April 2023 in ihrer verbreitetsten Form die Grundlage entzogen. Wer heute zwischen Zusage und Beurkundung steht, sollte deshalb wissen, welche der vier praktisch vorkommenden Gestaltungen rechtlich trägt.

Warum vor dem Notartermin nichts wirklich bindet

Der Ausgangspunkt steht in § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB: Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Diese Form gilt nicht nur für den Kaufvertrag selbst. Sie erfasst auch Vorverträge und Abreden, die auf den Abschluss wirtschaftlich so stark hinwirken, dass ein Beteiligter faktisch nicht mehr zurückkann.

Ein formlos geschlossener Vertrag wird nach § 311b Absatz 1 Satz 2 BGB erst dann seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn Auflassung und Eintragung in das Grundbuch erfolgt sind. Bis dahin ist er nichtig. Praktisch heißt das: Solange nicht beurkundet ist, kann jede Seite den Verkauf abbrechen – auch der Verkäufer, der ein höheres Gebot erhält. Eine Reservierung ändert daran nichts; sie kann allenfalls den Makler binden, nicht den Eigentümer.

Was der Bundesgerichtshof am 20. April 2023 entschieden hat

Im Verfahren I ZR 113/22 hatten Kaufinteressenten mit einem Maklerunternehmen zunächst einen Maklervertrag und anschließend – als eigenes Vertragsdokument – eine Reservierungsvereinbarung geschlossen. Der Makler verpflichtete sich darin, das Einfamilienhaus bis zu einem bestimmten Datum ausschließlich für die Interessenten vorzuhalten. Der Kauf kam nicht zustande; die Interessenten verlangten die Gebühr zurück.

Der I. Zivilsenat gab ihnen recht. Nach der Pressemitteilung 70/2023 unterliegt die Reservierungsvereinbarung der Kontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen, weil sie inhaltlich keine eigenständige Abrede ist, sondern den Maklervertrag ergänzt. Dass sie als getrenntes Dokument und zeitlich später geschlossen wurde, ändert daran nichts. Die Klausel benachteiligt die Maklerkunden nach § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB unangemessen und ist unwirksam, weil die Rückzahlung der Gebühr ausnahmslos ausgeschlossen war, die Vereinbarung den Kunden keine nennenswerten Vorteile brachte und der Makler keine Gegenleistung erbrachte.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens betrifft die Entscheidung Formularklauseln, nicht jede denkbare Individualabrede. Zweitens hat der Senat nicht entschieden, dass Reservierungen als solche verboten wären – unwirksam ist die formularmäßige Zahlungspflicht ohne Rückzahlungsmöglichkeit.

Die vier Fallgruppen im Vergleich

Fallgruppe	Woran Sie sie erkennen	Rechtliche Belastbarkeit	Wer trägt das Risiko
Formular-Reservierung mit Gebühr	Vorgedrucktes Zusatzblatt des Maklers, Rückzahlung ausgeschlossen	Nach BGH I ZR 113/22 unwirksam; gezahlte Gebühr ist zurückzufordern	Käufer zahlt vor, muss notfalls klagen
Reservierung ohne Zahlung	Schriftliche Absichtserklärung, kein Geldfluss	Kein Anspruch auf Abschluss, aber auch kein Verlustrisiko	Beide Seiten bleiben frei
Notariell beurkundeter Vorvertrag	Eigene Urkunde beim Notar, Form des § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB gewahrt	Grundsätzlich bindend, wenn der Inhalt hinreichend bestimmt ist	Zusätzliche Notarkosten, Bindung vor Finanzierungszusage
Direkter Weg über den Entwurf	Notar versendet Entwurf, Zwei-Wochen-Frist nach § 17 Absatz 2a BeurkG läuft	Noch keine Bindung, aber verbindlicher Terminrahmen	Verkäufer kann bis zur Beurkundung abspringen

Die Tabelle ordnet Gestaltungen, sie bewertet keinen konkreten Vertrag. Ob eine Abrede Formularcharakter hat oder individuell ausgehandelt wurde, entscheidet sich am tatsächlichen Zustandekommen und nicht an der Überschrift des Papiers.

Die Zwei-Wochen-Frist ist die belastbarste Reservierung

Für Verbraucherverträge, die nach § 311b Absatz 1 Satz 1 oder Absatz 3 BGB beurkundungspflichtig sind, soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts nach § 17 Absatz 2a Satz 2 Nummer 2 BeurkG zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Wird die Frist unterschritten, sind die Gründe in der Niederschrift zu dokumentieren.

Diese Frist ist kein Hindernis, sondern das eigentliche Prüffenster. Sobald der Entwurf beim Notar in Auftrag ist, steht ein Termin im Raum, beide Seiten haben eine gemeinsame Textgrundlage, und der Verkäufer verhandelt praktisch nicht mehr parallel weiter. Wer die Reservierungsfrage entschärfen will, drängt deshalb nicht auf ein Zusatzpapier, sondern auf den Entwurfsauftrag. Nutzen Sie die zwei Wochen, um Grundbuchstand, Lasten in Abteilung II und III, Zubehörliste, Fälligkeitsvoraussetzungen und Übergabetermin gegen die Unterlagen zu prüfen; der Beitrag zum notariellen Kaufvertrag beim Hauskauf beschreibt die einzelnen Prüfpunkte.

Wenn Sie bereits eine Reservierungsgebühr gezahlt haben

Ordnen Sie zuerst die Unterlage ein: Liegt ein vorformuliertes Blatt vor, das für eine Vielzahl von Verträgen vorgesehen ist, spricht das für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Prüfen Sie dann, ob die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und welche Gegenleistung der Makler übernommen hat. Genau diese beiden Punkte trugen die Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Fordern Sie den Betrag schriftlich mit Frist zurück und nehmen Sie Bezug auf das Urteil vom 20. April 2023. Bewahren Sie Maklervertrag, Reservierungsvereinbarung, Zahlungsbeleg und den gesamten Schriftwechsel auf. Bleibt die Rückzahlung aus, ist das eine Rechtsfrage des Einzelfalls; ob und in welchem Umfang ein Anspruch besteht, prüft eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt anhand Ihrer konkreten Unterlagen.

Reservierung und Provisionsteilung sind zwei getrennte Fragen

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten zusätzlich die Provisionsregeln der §§ 656a bis 656d BGB. Wird der Makler für beide Seiten tätig, kann er sich den Lohn nach § 656c Absatz 1 Satz 1 BGB nur in gleicher Höhe von beiden versprechen lassen; ein abweichender Maklervertrag ist nach § 656c Absatz 2 BGB unwirksam. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, ist eine Zahlungspflicht der anderen Seite nach § 656d Absatz 1 BGB nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt – und der Anspruch wird erst fällig, wenn der Nachweis der eigenen Zahlung vorliegt.

Eine Reservierungsgebühr wird gelegentlich als „Anzahlung auf die Provision“ bezeichnet. Diese Bezeichnung ändert die Rechtslage nicht: Sie ersetzt weder die Fälligkeitsvoraussetzung des § 656d Absatz 1 BGB noch macht sie eine unwirksame Formularklausel wirksam. Wie sich die Provisionsteilung im Einzelnen auswirkt, behandelt der Beitrag zur Maklerprovision und ihren Voraussetzungen.

Was Sie in den zwei Wochen konkret abarbeiten

1. Entwurfsauftrag statt Reservierungspapier. Bitten Sie Verkäufer und Makler, den Notar mit dem Entwurf zu beauftragen, und lassen Sie sich den Auftragseingang bestätigen.
2. Finanzierungszusage besorgen. Eine verbindliche Zusage der Bank ist der einzige Nachweis, der aus Verkäufersicht eine Reservierung sachlich rechtfertigt.
3. Grundbuch und Lasten abgleichen. Ein aktueller Auszug zeigt, welche Rechte in Abteilung II stehen und welche Grundpfandrechte gelöscht werden müssen; der Beitrag zu den Abteilungen des Grundbuchauszugs erklärt die Struktur.
4. Bekannte Mängel schriftlich klären. Was der Verkäufer offenlegen muss und was der Ausschluss der Sachmängelhaftung nicht deckt, behandelt der Beitrag zu Mängeln beim Hausverkauf.
5. Termin und Fälligkeiten festhalten. Notieren Sie Beurkundungstermin, Fälligkeitsvoraussetzungen und geplanten Übergabetag mit Datum und Absender.

Was diese Einordnung nicht leisten kann

Der Beitrag gibt die Gesetzeslage und die veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs wieder. Ob eine bestimmte Reservierungsvereinbarung Formularcharakter hat, ob eine Individualabrede wirksam ausgehandelt wurde und welche Ansprüche daraus folgen, hängt vom konkreten Wortlaut, vom Zustandekommen und vom Verhalten beider Seiten ab. Für die Rückforderung gezahlter Beträge, für einen beurkundeten Vorvertrag und für streitige Provisionsfragen ist eine anwaltliche Prüfung der Originalunterlagen erforderlich.

Für den Verkäufer gilt die Kehrseite: Eine Reservierungszusage schafft keine Sicherheit über die Zahlungsfähigkeit des Interessenten. Die belastbare Auskunft ist die Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank, nicht die Bereitschaft, eine Gebühr zu überweisen.