Immobilienanzeige vorbereiten: Ziele, Ausgangslage und Kriterien festlegen
Bevor die erste Anzeige online geht, entscheidet sich, ob sie rechtssicher ist: § 87 GModG verlangt bei vorliegendem Energieausweis fünf Pflichtangaben. Fehlen sie, droht nach § 108 GModG ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Das Wichtigste in Kürze
- Liegt ein Energieausweis vor, muss eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien nach § 87 Absatz 1 GModG fünf Angaben enthalten.
- Bei Wohngebäuden sind das die Art des Energieausweises, der Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, die wesentlichen Energieträger für die Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.
- Wer nicht sicherstellt, dass diese Pflichtangaben enthalten sind, handelt nach § 108 Absatz 1 Nummer 21 GModG ordnungswidrig; die Geldbuße beträgt bis zu zehntausend Euro.
- Bei Nichtwohngebäuden sind Endenergiebedarf oder -verbrauch für Wärme und für Strom jeweils getrennt aufzuführen (§ 87 Absatz 2 GModG).
- Die Pflicht trifft den Verantwortlichen für die Anzeige — bei einer privaten Verkaufsanzeige also den Eigentümer selbst.
Die Vorbereitung einer Immobilienanzeige wird oft als Marketingaufgabe behandelt. Rechtlich ist sie das nicht. Sobald ein Energieausweis vorliegt und die Anzeige in einem kommerziellen Medium erscheint, schreibt § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes fünf Angaben zwingend vor. Wer sie weglässt, riskiert nach § 108 GModG eine Geldbuße von bis zu zehntausend Euro — unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist oder Sie privat inserieren.
Dieser Beitrag behandelt die Phase vor der Veröffentlichung: welche Pflichtangaben feststehen müssen, welche Unterlagen die Beschreibung tragen und wie Sie Ihre eigenen Ziele gewichten, bevor der erste Interessent anruft.
Die fünf Pflichtangaben nach § 87 GModG
§ 87 Absatz 1 GModG verpflichtet den Verantwortlichen einer Immobilienanzeige sicherzustellen, dass die Anzeige bei vorliegendem Energieausweis bestimmte Angaben enthält. Für ein Wohngebäude sind das:
| Nr. | Pflichtangabe | Woher Sie den Wert nehmen |
|---|---|---|
| 1 | Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis (§ 81 GModG) oder Energieverbrauchsausweis (§ 82 GModG) | Deckblatt des Ausweises |
| 2 | Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs | Kennwertseite des Ausweises |
| 3 | die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes | Angabenblatt des Ausweises |
| 4 | Baujahr des Wohngebäudes | Energieausweis, Bauakte |
| 5 | Energieeffizienzklasse | Energieausweis |
Bei Nichtwohngebäuden gilt zusätzlich § 87 Absatz 2 GModG: Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sind sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen. Für ältere Ausweise aus dem Zeitraum nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 sowie für Fälle des § 112 Absatz 2 GModG gelten die abweichenden Regelungen des § 112 Absätze 3 und 4.
Drei Missverständnisse sind verbreitet. Erstens: Die Pflicht entsteht, sobald ein Energieausweis vorliegt — sie ist keine freiwillige Serviceleistung. Zweitens: Sie trifft den Verantwortlichen für die Anzeige; bei einem privaten Verkauf sind das Sie selbst, nicht das Portal. Drittens: Alle Werte müssen aus dem Ausweis stammen. Eine gerundete, geschätzte oder aus der Heizkostenabrechnung abgeleitete Zahl erfüllt die Vorschrift nicht.
Was ein Verstoß kostet
§ 108 GModG stellt den Verstoß ausdrücklich unter Bußgeld. Nach § 108 Absatz 1 Nummer 21 GModG handelt ordnungswidrig, wer entgegen § 87 Absatz 1 nicht sicherstellt, dass die Immobilienanzeige die dort genannten Pflichtangaben enthält. Dieser Tatbestand fällt unter § 108 Absatz 2 Nummer 2 und kann mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden.
Die praktische Konsequenz ist eine Reihenfolge, keine Formulierungsfrage: Der Energieausweis muss vor der ersten Anzeige vorliegen und ausgewertet sein. Wer zuerst inseriert und den Ausweis „nachreicht“, veröffentlicht eine Anzeige, der die Pflichtangaben fehlen. Wie die Pflichtangaben im Detail auszuweisen sind, vertieft der Beitrag zu Energieausweis-Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Belegbare Angaben von werbenden Angaben trennen
Neben den Pflichtangaben lebt eine Anzeige von der Beschreibung — und genau dort entstehen spätere Streitigkeiten. Legen Sie deshalb vor dem Texten zwei Spalten an: Was ist belegt, und was ist Einschätzung?
Belegbar sind Angaben, für die Sie ein Dokument vorlegen können: Wohnfläche aus einer nachvollziehbaren Berechnung, Grundstücksgröße aus dem Liegenschaftskataster, Baujahr aus der Bauakte, durchgeführte Maßnahmen aus Handwerkerrechnungen, Zustand einzelner Bauteile aus Prüfberichten, Rechte und Lasten aus dem Grundbuch. Einschätzungen sind Formulierungen wie „ruhige Lage“, „gepflegter Zustand“ oder „nahezu bezugsfertig“.
Beide dürfen in einer Anzeige stehen — aber nicht vermischt. Ungenaue Flächen- oder Zustandsangaben belasten die Verhandlung und können spätere Haftungsfragen auslösen. Notieren Sie zu jeder belegbaren Angabe die Fundstelle mit Dokument und Datum. Diese Liste ist später Ihre Grundlage für Rückfragen und für den Kaufvertragsentwurf.
Die Unterlagenliste vor dem Inserat
Sieben Unterlagen sollten vor der Veröffentlichung zusammenliegen. Fehlt eine, ist die Anzeige entweder unvollständig oder enthält eine ungeprüfte Behauptung.
- Energieausweis — Grundlage aller fünf Pflichtangaben nach § 87 GModG
- Grundbuchauszug — Eigentümerstellung, Abteilung II (Lasten und Beschränkungen), Abteilung III (Grundpfandrechte)
- Flächenunterlagen — Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Katasterauszug
- Bauakte und Genehmigungen — Baujahr, Anbauten, Nutzungsänderungen, Abweichungen vom Bestand
- Rechnungen zu Maßnahmen — Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen mit Datum und ausführendem Betrieb
- Mängeldokumentation — bekannte Mängel mit Datum, Umfang und bisheriger Behandlung
- Kaufvertragsentwurf oder Notarabstimmung — soweit bereits vorhanden
Passen zwei Unterlagen nicht zusammen — etwa eine Wohnfläche im Kaufvertrag von 1998 gegen eine aktuelle Berechnung —, halten Sie den Unterschied mit Dokument und Seitenzahl fest, bevor Sie sich für eine Zahl entscheiden. Welche Angaben und Warnzeichen dabei systematisch abzugleichen sind, behandelt der Beitrag zum Prüfen von Dokumenten, Angaben und Warnzeichen.
Eigene Ziele gewichten, bevor der erste Anruf kommt
Die Pflichtangaben legen fest, was in der Anzeige stehen muss. Ihre Ziele legen fest, wie Sie auf Reaktionen antworten. Beides gehört vor die Veröffentlichung, weil die erste Verhandlungsrunde sonst improvisiert wird.
Vergeben Sie für die folgenden vier Ziele Gewichte, die zusammen 100 Prozent ergeben, und notieren Sie zu jedem Ziel eine harte Untergrenze:
| Ziel | Gewicht | Untergrenze, unterhalb derer Sie ablehnen |
|---|---|---|
| Preis | z. B. 40 % | Mindestbetrag, mit Zustand und Vergleichspreisen begründet |
| Zeitpunkt | z. B. 25 % | frühester und spätester tragbarer Übergabetermin |
| Sicherheit der Abwicklung | z. B. 25 % | Finanzierungsbestätigung liegt vor, kein Rücktrittsvorbehalt |
| Aufwand für Sie | z. B. 10 % | Zahl der Besichtigungen, Umfang der eigenen Beteiligung |
Die Prozentwerte in der Tabelle sind Platzhalter — sie sollen von Ihnen ersetzt, nicht übernommen werden. Der Nutzen entsteht durch die Untergrenzen: Wer sie vorher schriftlich festlegt, erkennt ein unzureichendes Angebot auch dann, wenn es unter Zeitdruck kommt. Welche Strategien sich daraus ableiten, vergleicht der Beitrag zu Optionen, Folgen und passender Strategie.
Der Ablauf in fünf Schritten
- Energieausweis beschaffen und auswerten. Erst danach steht fest, welche fünf Werte in die Anzeige gehören.
- Unterlagen zusammenstellen und Widersprüche klären. Jede Angabe in der Anzeige braucht eine Fundstelle.
- Ziele gewichten und Untergrenzen festlegen. Schriftlich, vor der ersten Reaktion.
- Anzeige erstellen. Pflichtangaben zuerst, belegbare Beschreibung danach, Einschätzungen erkennbar getrennt.
- Besichtigungen dokumentieren. Datum, Teilnehmer, gestellte Fragen, gegebene Auskünfte — und erst dann den Vertragsentwurf abstimmen.
Halten Sie diese Reihenfolge ein, auch wenn ein Portal eine schnelle Veröffentlichung nahelegt. Eine Anzeige lässt sich korrigieren; eine bereits erteilte falsche Auskunft nicht.
Was in der Praxis schiefgeht
Der häufigste Fehler ist die Anzeige ohne fertigen Energieausweis. Der zweithäufigste ist eine Wohnflächenangabe, die aus einem alten Exposé übernommen wurde, ohne die Berechnung zu prüfen. Beide Fehler entstehen aus derselben Ursache: Die Anzeige wird geschrieben, bevor die Akte steht.
Ein dritter Fehler betrifft die Zuständigkeit. Auch wenn ein Makler die Anzeige einstellt, bleibt die Pflicht des § 87 GModG an den Verantwortlichen für die Anzeige geknüpft. Klären Sie deshalb vertraglich, wer die Pflichtangaben liefert, wer sie prüft und wer für ihre Richtigkeit einsteht. Welche Kosten in der Vorbereitung anfallen — Energieausweis, Unterlagen, Fotos, Portalgebühren —, ordnet der Beitrag zur Kostenkalkulation der Immobilienanzeige ein.
Fünf Punkte, die vor der Veröffentlichung feststehen
Dokumentieren Sie vor der Veröffentlichung fünf Punkte: die Fundstelle jeder Pflichtangabe im Energieausweis, die Quelle jeder belegbaren Beschreibung, Ihre gewichteten Ziele mit Untergrenzen, die noch offenen Fragen und den Termin, an dem Sie den Anzeigenerfolg überprüfen.
So bleibt später nachvollziehbar, auf welcher Grundlage Sie inseriert und verhandelt haben. Wird ein weiterer Aspekt entscheidend — ein Wohnrecht in Abteilung II, ein laufendes Mietverhältnis oder eine offene Baugenehmigung —, eröffnen Sie dafür einen eigenen Prüfschritt, statt die vorhandene Anzeige um eine ungeprüfte Zeile zu ergänzen.
Maßgeblich sind die aktuelle Fassung des Gebäudemodernisierungsgesetzes, der konkrete Energieausweis, das Grundbuch, die Bauakte und die tatsächlichen Objektangaben. Bei Miteigentum, laufender Vermietung, Erbfall oder unklarer Genehmigungslage gehört die Vorbereitung in eine rechtliche Einzelfallprüfung.
