Energieausweis ab 2027: Diese Änderungen betreffen Eigentümer
Ab Januar 2027 gelten durch das GModG neue Regeln für Energieausweise: mehr Pflichtangaben, neue Berechnungsnorm, digitale Ausstellung — und was das für Eigentümer bedeutet.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) trat am 29. Juli 2026 in Kraft — die neuen Energieausweis-Regeln gelten ab 1. Januar 2027.
- Wohngebäude behalten die Effizienzklassen A+ bis H — die oft zitierte EU-Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude.
- Neue Pflichtangaben: absoluter Primär- und Endenergieverbrauch in MWh/Jahr sowie Dokumentation der eingesetzten Erneuerbaren.
- Die Berechnungsnorm wechselt zur DIN/TS 18599:2025-10, was Verschiebungen bei der Effizienzklasseneinstufung nach sich ziehen kann.
Am 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft getreten. Sechs Monate später, zum 1. Januar 2027, gelten die neuen Vorschriften für Energieausweise. Die Änderungen betreffen alle Eigentümer — bei Verkauf, Vermietung und auch bei der bloßen Vorlage des Ausweises. Was sich konkret ändert und welche Irrtümer sich in der Berichterstattung halten, im Überblick.
Wohngebäude behalten A+ bis H — die A-G-Skala gilt nur für Nichtwohngebäude
Einer der am weitesten verbreiteten Irrtümer: Ab 2027 würden alle Gebäude auf die EU-Skala A bis G umgestellt. Das trifft nicht zu. Wohngebäude behalten ihre gewohnte Effizienzklassenskala von A+ bis H — die Einstufung erfolgt weiterhin nach der Endenergie, bezogen auf die Gebäudenutzfläche. Die neue Skala A bis G (§ 86 GModG, Anlage 10a) gilt ausschließlich für Nichtwohngebäude. Dort ist die Klasse A Nullemissionsgebäuden vorbehalten, also Gebäuden ohne fossile Emissionen am Standort.
Der Irrtum rührt aus dem ersten EPBD-Kommissionsentwurf von 2021, der später korrigiert wurde. In der finalen Richtlinie (EU) 2024/1275 und im deutschen Recht steht eine generelle A-G-Umstellung für Wohngebäude nicht.
Mehr Pflichtangaben — auch in Anzeigen und beim Ausweis selbst
Der Katalog der Pflichtangaben wächst deutlich. Künftig reicht die Angabe des Energiebedarfs pro Quadratmeter nicht mehr aus. Zusätzlich müssen Energieausweise ausweisen:
- den absoluten Primärenergieverbrauch
- den Endenergieverbrauch in Megawattstunden pro Jahr (MWh/Jahr)
- eingesetzte erneuerbare Energien am Standort — klar benannt und nachvollziehbar dokumentiert
- betriebsbedingte Treibhausgasemissionen in Kilogramm CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter und Jahr
Für Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen gilt eine gestaffelte Einführung: ab 1. Januar 2028 für Neubauten mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche, ab 1. Januar 2030 für alle Neubauten. Bestandsgebäude sind hiervon zunächst ausgenommen.
Anzeigenpflicht: Energieeffizienzklasse auch für Nichtwohngebäude
Bisher war die Energieeffizienzklasse in kommerziellen Immobilienanzeigen nur bei Wohngebäuden anzugeben. § 87 GModG erweitert die Pflicht: Künftig muss die Effizienzklasse auch bei Nichtwohngebäuden genannt werden. Zusätzlich sind anzugeben — je nach Ausweisart — die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), das Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf bzw. -verbrauch und das Baujahr.
Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleibt der alte Angabenkatalog (§ 112 Abs. 3 und 4 GModG) bestehen.
Neue Berechnungsnorm: DIN/TS 18599:2025-10
Der Bedarfsausweis wird ab 2027 nach der DIN/TS 18599:2025-10 berechnet — statt bisher DIN V 18599:2018-09. Mit der neuen Norm ändern sich Referenzgebäude und Rechenrandbedingungen. Praktische Folge: Die Effizienzklasseneinstufung eines Gebäudes kann sich verschieben, selbst wenn sich an der Bausubstanz nichts geändert hat.
Zentral geändert werden die Primärenergiefaktoren (neue Anlage 4 GModG):
- Netzbezogener Strom: Faktor sinkt von 1,8 auf 1,5 — elektrische Systeme werden begünstigt
- Holz und feste Biomasse: Faktor steigt von 0,2 auf 0,7 — Holzheizungen verlieren ihren bisherigen Primärenergie-Vorteil
- Fernwärme: Faktor wird angepasst (je nach regionaler Zusammensetzung)
Diese Verschiebungen begünstigen elektrifizierte Systeme wie Wärmepumpen und benachteiligen fossile sowie biogene Heizsysteme im Vergleich zur alten Rechnung.
Digitaler, maschinenlesbarer Ausweis
Ab 2027 müssen Energieausweise digital in einem maschinenlesbaren elektronischen Format erstellt werden. Damit wird der Ausweis maschinell auswertbar — eine Voraussetzung für die geplante zentrale Datenbank und die künftige Nutzung in digitalen Immobilienportalen. Die 31 Pflichtangaben (statt bisher 20) erhöhen den Dokumentationsaufwand für Aussteller.
Vorlagepflicht auch bei Mietverlängerung
Eine weitere Neuerung: Der Energieausweis muss nicht mehr nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrags vorgelegt werden, sondern auch bei jeder Mietvertragsverlängerung. Vermieter sollten den Ausweis daher rechtzeitig aktualisieren, bevor die Verlängerung ansteht.
Was das für Eigentümer bedeutet
Die Änderungen ab 2027 betreffen jeden Eigentümer, der seine Immobilie verkauft, vermietet oder dessen Mietvertrag verlängert wird. Wer bereits heute einen Energieausweis besitzt, sollte prüfen, ob die Angaben den neuen Vorgaben noch entsprechen — insbesondere bei geplanten Transaktionen ab Januar 2027. Die neue Berechnungsnorm und die geänderten Primärenergiefaktoren können dazu führen, dass sich die Effizienzklasseneinstufung verschiebt. Eine frühzeitige Neuermittlung durch einen zertifizierten Energieausweis-Ersteller empfiehlt sich, um Überraschungen bei Verkauf oder Vermietung zu vermeiden.
